Alliance-Habitat Investissement locatif

Investissement locatif

Nos conseils pour savoir comment faire un investissement locatif sécurisé.

Un investissement locatif se prépare. Il doit être rentable tout au long de son exploitation, ainsi qu'à la revente.  Or les signaux d'alerte se multiplient sur le marché de l'immobilier, depuis 2008.

En effet, le nombre de transactions ne cesse de décroitre, les prix plafonnent après une flambée des prix sans précédent, les taux d'intérêt des prêts immobilier ont fortement baissé et e remontent pas.

Avec des rendements qui plafonnent à 4%, acheter de l'ancien présente un risque certain que vous devez apprendre à maîtriser. Cela dit, le secteur de l'immobilier professionnel (murs de bureaux ou de boutiques) échappe à cette règle, car il s'agit encore d'un micro-marché où les prix restent assez convenables, et où les loyers sont plus élevés. Ce qui permet des rendements très intéressants (entre 5 et 7%) dans ce secteur, qui bénéficie également de la valorisation des biens, excédant depuis 10 ans l'inflation de 1 à 2 points.

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Combien payez vous d'impôts ?

Quel est le montant de votre épargne mensuelle ?

Comment trouver le bon locatif ?

L'investissement locatif est une excellente solution pour placer de l'argent et se constituer un capital fructueux pour sa retraite. L'immobilier est une valeur sûre si l'investissement est choisi avec soin. Un mauvais choix peut se révéler catastrophique : Logement vacant, turn-over, loyer trop bas par rapport aux mensualités du prêt, trop de travaux, pollutions sonores ou visuelles… Voici quelques pistes à étudier avant de se lancer…

Choisir le type d'immobilier

Si certains ne jurent que par les bien à usage d'habitation, il existe d'autres formules, très rentables et moins contraignantes. Parkings et box, bureaux, locaux commerciaux. A vrai dire, vous n'avez que l'embarras du choix. Si vos finances sont limitées, vous serez peut être tentés par une place de parking ou box. Un peu plus risqué : le bail commercial, offrant une stabilité du locataire (à la condition que ses affaires fonctionnent bien). Enfin, les logements sont faciles à louer quand vous respectez les contraintes réglementaires.

Bien choisir l'emplacement

Comment bien choisir l'emplacement de son investissement
C'est un critère primordial que ce soit dans la location ou lors de la revente. En effet, un mauvais emplacement peut contribuer à une location difficile qui génère de grands délais de vacance ou une impossibilité de trouver un acquéreur lors de la vente du bien.
Investir dans une ville que l'on connait bien permet d'évaluer les avantages et les inconvénients du lieu, d'estimer la valeur du bien et de visiter les appartements plus facilement.

Déterminer le style d'achat: ancien, neuf ou à rénover

Apprendre les techniques de négociation pour acheter moins cher dans l'ancien
Répondre aux attentes prioritaires des locataires pour louer plus vite, plus longtemps
L'achat dans l'ancien, notamment les immeubles de charme et de caractère, est toujours un investissement plébiscité surtout dans le centre-ville des grandes agglomérations. Par rapport au neuf, le prix de l'immobilier ancien est généralement plus faible d'environ 20%. LE logement est disponible et exploitable immédiatement.
Si vous avez une âme de bricoleur, un appartement à rénover peut devenir une bonne affaire. L'investissement dans le neuf bénéficie d'exonérations fiscales avantageuses, plus que dans l'ancien.

Surface, configuration, décence.

Si vous projetez de louer un local à usage d'habitation, celui-ci doit respecter des critères de décence. (Logement décent : les obligations du bailleur). Ces contraintes permettent de définir les caractéristiques minimum de votre investissement.

Ensuite, vous devez resserrer vos paramètres de recherche. Quelle surface viser ? Une studette, un studio, un 2 pièces ou plus n'est pas destiné aux mêmes catégories de personnes. Tout dépend si l'on veut louer à un étudiant, peut-être en meublé ou à une famille.

Les avantages de racheter un locatif déjà occupé

Découvrez les avantages d'un achat avec un locataire déjà en place
Régulièrement, des investisseurs souhaitent liquéfier leur immobilisation et revendent une partie de leur patrimoine locatif. Ce sotn des opérations rentables pour un nouvel investisseur parce que les locataires sont déjà en place. Vous gagnez sur tous les tableaux : frais d'agence, vacance locative limitée, etc.

Vide ou meublé : quelle formule choisir ?

Si vous avez opté pour un un logement, vous devez encore choisir entre deux formules : soit la location vide, soit la location meublée. La réponse est importante parce qu'elle déterminera à la fois la fiscalité, les leviers de défiscalisation à disposition et le retour sur investissement.

  Vide Meublé
durée de bail 3 ans libre; ou 9 à 12 mois pour une résidence principale
délai de préavis du locataire 3 mois 1 mois
abattement fiscal 30% 50%
turnover faible important

La location meublée est adaptée sur des zones où le turnover est compensé par une forte demande. Les locations vides sont adaptés sur des produits nécessitant une stabilité. C'est le « placement sage ».

2- Estimer son budget prévisionnel

Courtier ? Banquier ? Qui contacter pour estimer votre capacité de financement ?

Le prix de vente représente certes un effet d'appel mais ce n'est pas le seul critère à considérer. La qualité du bien et sa valeur locative sont des points à étudier scrupuleusement. Il est conseillé de comparer les annonces immobilières des biens situés dans le même secteur géographique et de surface identique. De nombreuses visites sont nécessaires pour se faire une idée juste du marché, la précipitation dans ce domaine est mauvaise conseillère.

Pour calculer votre coût de revient, pensez à intégrer dans le prix d'achat les frais de notaire, les travaux, les diagnostics immobiliers à réaliser avant toute location.

Un investissement locatif signifie rentabilité locative à la clé. Pour la calculer, il faut estimer :

  • le montant du loyer
  • les frais de gestion locative si vous passez par une agence
  • l'achat d'un logiciel de gestion locative si vous souhaitez gérer vous-même votre location
  • l'assurance loyer impayé
  • le temps de vacance possible.

N'oubliez pas la taxe foncière dans votre prévisionnel.

Les solutions de financement

Payer cash ou avoir recours au prêt immobilier ?

Apprêtez vous à négocier bec et ongles votre prêt immobilier car la concurrence entre les banques est acharnée et les taux sont très variables d'un établissement à l'autre. Demander assistance à un courtier en crédit immobilier pour comparer les meilleurs taux est une solution qu'il ne faut pas négliger. Pour optimiser votre apport personnel, nous vous recommandons d'ouvrir immédiatement un PEL, afin de profiter du taux d'intérêt sur la phase épargne et de débloquer la prime d'état le moment venu.

Dopez la rentabilité d'un investissement locatif grâce aux leviers fiscaux

Il convient, avant tout achat, de bien calculer la rentabilité d'un locatif. La réglementation fiscale permet de faire de belles opérations, à condition de connaitre les rouages et de savoir distinguer les vraies bonnes affaires des produits vendus par des vendeurs de rêve. Loi de défiscalisation, imputation de déficit foncier et niches fiscales sont certes incitatives mais elles ne doivent pas vous éloigner de votre objectif : Ren-ta-bi-li-ser !

Les lois de défiscalisation

Un investissement locatif réussi passe par une fiscalité maîtrisée. De Pinel à Perissol en passant par Duflot et Robien, les lois de défiscalisation vous permettent depuis plusieurs décennies d'amortir une partie de votre capital immobilier en bénéficiant d'une réduction d'impôt avantageuse.

L'imputation du déficit foncier

En savoir plus sur le déficit foncier
Créer du déficit foncier est un puissant levier de développement de patrimoine permettant de faire financer une bonne partie de vos travaux de rénovation par vos impôts.

L'immobilier en secteur sauvegardé

En savoir plus sur l'immobilier en secteur sauvegardé.

En France, un secteur sauvegardé est une zone urbaine soumise à des règles particulières en raison de son « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie… »

Investir dans une résidence de services

Les résidences de services disposent d'un régime très intéressant pour générer de l'impôt-patrimoine. Un montage subtil qui nécessite de bonnes connaissances en règlementation fiscale pour éviter les erreurs et se faire « rattrapper par le fisc ». C'est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner.

Investir dans une résidence de tourisme

Quels investissements en résidence de tourisme ?
La résidence de tourisme est une activité commerciale dite « Hébergement classé ». Elle peut être exploitée uniquement durant certaines saisons, ou bien toute l'année.

Investir dans une société qui réalise des bénéfices agricoles ou industriels et commerciaux

Une réduction d'impôt est également accordée pour les investissements dans une société réalisant des bénéfices agricoles ou industriels et commerciaux. L'investissement peut concerner les secteurs de l'hôtellerie touristique, des villages ou résidences de tourisme ou des restaurants de tourisme classés, la production et la diffusion audiovisuelle et cinématographique, etc. Les exclusions sont nombreuses, entre autres les activités immobilières, le commerce, les conseils et expertises, les banques, l'éducation, etc.

Par ailleurs, ce sont les associés qui bénéficient de la réduction, suivant la proportion de leur quote-part dans la société. La réduction totale est de 50 % par défaut, de 60 % dans certaines zones (Guyane, Wallis-et-Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon) et de 70 % dans les départements d'outre-mer pour les investissements dans le secteur de la navigation et de la plaisance. Ces taux gagnent 10 points lorsque l'investissement entre dans le secteur de la production d'énergie renouvelable.

Les motivations et attentes des propriétaires bailleurs

Le marché de l'immobilier locatif est toujours très apprécié des épargnants. En effet, 6 bailleurs privés sur 10 ont fait l'acquisition d'un bien locatif dans les 6 dernières années.

Le profil des bailleurs privés : 61 % d'hommes, 32,6 % de cadres dans le secteur privé et 24 % de retraités.

La motivation des bailleurs privés est surtout de l'ordre de la valeur refuge.Ils investissent à :

  • 40,5 % pour se constituer un patrimoine
  • 30 % pour s'assurer un complément de revenus
  • 12,5 % seulement pour payer moins d'impôts.

Les principales attentes des bailleurs sont

  1. un allègement des contraintes (entre autre face aux locataires qui ne paient pas leur loyer),
  2. un allègement de la fiscalité
  3. une exonération des contributions sociales.

Deux bailleurs sur trois sont prêts à investir de nouveau leur capital dans l'immobilier, s'ils en ont les moyens.


Qui peut vous aider ?

En savoir plus sur les professionnels de l'immobilier pouvant vous aider
Les entrepreneurs qui réussissent sont ceux qui savent s'entourer de gens plus compétents qu'eux. Pour votre investissement, pensez comme un entrepreneur : faites appels aux experts de chaque corps de métier pour maximiser vos chances de succès.

PAr exemple, pour votre recherche, rapprochez vous de promoteurs, constructeurs et agences immobilières. Epluchez les petites annonces. Ne perdez pas de vue que les meilleures affaires sont celles qui manquent de visibilité : Fouillez et ayez l'oeil attentif !

S'orienter vers des formules « tout compris » (SCPI, lois défisc…)

En savoir plus sur les SCPI(La pierre-papier)

Cela étant dit, il reste toutefois quelques bons plans permettant de ne pas délaisser la pierre pour autant. Si les derniers coups de pouce fiscaux des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard restent intéressants, nous avons également les SCPI de bureaux de commerces, dont les meilleures résisteront assez bien à la crise.

Ou encore l'usufruit locatif social, qui garantit près de 6% de rendement annuel.

Taxation des plus-values immobilière en hausse

Comment calculer la taxe sur la plus value ?
Le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières, cause de sérieux dégâts, car en guise d'exemple, dans le cas d'une revente après dix ans, les gains sont taxés sur 70% de leur montant, au lieu de 50% avant la réforme. Outre cela, il faudra encore attendre 22 ans pour être totalement exonéré avec cette réforme, alors qu'il ne fallait attendre que 15 ans avant cette dernière pour cela.

Petite surface, grande ville : Le couple gagnant

En savoir plus sur la location de petite surface

Si l'immobilier locatif ancien vous intéresse, le mieux sera d'opter pour les studios et les deux-pièces des villes dynamiques telles que Lille, Nantes ou Bordeaux et de privilégier le régime Pinel dans le cas où le bien immobilier nécessite de gros travaux de remise aux normes énergétiques.

Dans le cas d'un immobilier Pinel ancien, sachez que ce dispositif reste inadapté au marché parisien et à celui de sa proche banlieue, tout simplement parce que les loyers y sont en moyenne 30% plus élevés que le plafond. Privilégiez plutôt les villes de taille moyenne comme Rennes, Angers ou Reims.

La location de meublé dope le rendement

Pour un locatif meublé, pensez à privilégier le meublé ancien, idéalement situé dans un bien de standing dans une ville à forte demande locative (Toulouse, Lyon, etc.) si vous voulez espérer un rendement de plus de 7% (après fiscalité).

Cela étant dit, le neuf reste aussi intéressant du côté des EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), qui peuvent promettre un rendement de 4,5 à 5,2% (après avantage fiscal).

SCPI ou EHPAD ?

La SCPI est peu risquée car l'on a affaire à des professionnels louant des locaux d'activité, des entrepôts, des commerces, etc. L'investisseur est sûr de percevoir ses loyers, car ces professionnels signent un bail commercial avec la société de gestion.

Quant aux EHPAD, l'investissement n'est pas plus risqué, surtout avec le vieillissement de la population et l'augmentation de l'espérance de vie des personnes âgées. Si les seniors représentent actuellement près de 23% de la population, ils représenteront entre 30 et 33% de la population aux environs de 2060. Ce qui laisse entendre que le marché de la dépendance est un marché durable, où la demande sera toujours supérieure à l'offre.

Dans tous les cas, ces deux types de placements sont intéressants, mais ont chacun leurs avantages et inconvénients. Tout dépendra avant tout du budget de l'investisseur.

L'achat de HLM vacants

En savoir plus sur l'achat d'un HLM

Acheter une HLM peut être une belle opportunité, ceux-ci pouvant se monnayer 35% sous la côte. Vous devrez en contrepartie le garder au moins 5 ans et le louer à un loyer égal à celui pratiqué avant l'achat.

 

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