Louer vide ou meublé : quelle solution choisir ?

Vous avez trouvé un logement pour votre investissement locatif et vous êtes prêt à le mettre en location ? Vous avez deux possibilités : le louer vide ou le louer meublé. Quel est le système le plus avantageux et dans quel cas ?
La réponse à cette question dépend de plusieurs facteurs et de vos choix personnels. Par exemple : Souhaitez-vous louer à long ou court terme ? Quelle est la superficie ? Dans quelle zone géographique est situé le bien (centre-ville, à la campagne, zone universitaire) ? Pour apporter des éléments de réponse judicieux, il faut définir les différentes modalités des ces deux types de location : vide ou meublé.

Outre les différences de fiscalité entre location meublée  et non meublée, les locations meublées et non meublées présentent des caractéristiques radicalement différentes, en terme de gestion du risque et financière.

La location meublée, plus rentable et plus flexible

Elle est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Du fait que l'appartement est meublé, les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable.
A qualité et surface équivalentes, un logement meublé se louera de 10 à 30 % plus cher qu'un logement vide.
Pourquoi une fiscalité plus avantageuse ? Le propriétaire-bailleur peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel.
Le contrat de bail de la location meublée a une durée de un an. Ce dernier point est à double tranchant.
Si le locataire est un mauvais payeur, c'est positif : vous pourrez interrompre l'exécution du bail rapidement.
Si vos locataires paient bien, c'est plutôt un inconvénient. En effet, le turn-over est plus fréquent qu'en location nue. Ce turnover engendre souvent un risque de vacation plus élevé.
La faible durée de présence réduit l'engagement du locataire  lié à l'entretien du logement, impliquant bien souvent des dégradations plus conséquentes.
Le contrat de location meublé est plus souple que la location vide car il n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Obligation du bailleur

Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Le bien meublé doit comporter les éléments essentiels comme une table, un lit, des chaises, un équipement électroménager… Les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision, accès wi-fi, etc.).

Régime fiscal

En meublé, vous pouvez choisir le régime forfaitaire, vous êtes alors imposé ainsi sur la moitié de vos loyers. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges (travaux, frais gestion locative…) de vos recettes.

 

La location vide : charge mentale réduite

Cette solution peut apparaître moins rentable car les loyers sont plus faibles, mais elle présente néanmoins de nombreux avantages :
  • stabilité du locataire
  • des loyers sécurisés et réguliers
  • des frais de gestion moins élevés
  • moins d'investissement temps dans la gestion locative
En location vide, le locataire apporte ses meubles. Il a donc l'intention de passer un certain temps dans le logement, d'autant que le bail en location vide dure trois ans. Les risques liés au turn-over sont donc plus limités et le loyer est perçu avec plus de régularité par le bailleur.
Le locataire a également tendance à « s'approprier » le logement. Il fera plus attention à son lieu de vie. La conséquence directe est la réduction des frais d'entretien.
Le turnover étant inférieur, vous aurez une meilleure garantie de rentabilité.

Régime fiscal

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime micro-foncier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges (travaux, frais de gestion…).

 La gestion des charges récupérables

A lire : Comment régulariser vos charges locatives récupérables ?

  • Habituellement, les bailleurs de locations nues demandent au locataire de régler une provision pour charges mensuelle, suivie d'une régularisation annuelle.
  • En meublé, si le logement ne dispose pas de compteurs individuels, les locataires paieront des charges forfaitaires. Si l'habitation dispose de compteurs individuels, alors il est possible de récupérer les charges réelles avec un système de provisions+régularisation.

Dans quels cas choisir la location meublée ?

La location meublée parait être la meilleure solution dans le cas d'une volonté de louer sur une courte durée ou  dans le but de vendre le bien à court terme.
Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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