Alliance-Habitat Diagnostic Immobilier

Diagnostic immobilier

Vos connaissances des diagnostics immobiliers au goût du jour.

Un diagnostic immobilier consiste à déterminer la conformité d'un logement aux normes d'habitabilité. Il en existe une douzaine et une partie d'entre eux est obligatoire. Ils doivent être insérés dans le DTI à remettre en annexe du bail de location ou du compromis de vente.

L'objectif des diagnostics immobiliers

Le diagnostic immobilier a un rôle de santé publique et ses critères intègrent aussi bien la santé du futur occupant, qu'il soit locataire ou propriétaire, que celle du bâtiment et du non bâti.

  • Le volet humain est contrôlé par les diagnostics amiante, plomb, radon et légionellose …
  • Le volet bâtiment est vérifié dans le cadre des diagnostics « risques naturels miniers et technologiques » (ernt), diagnostic Gaz, électrique et état parasitaire (tels que des termites et autres insectes xylophages).
  • Le métrage « loi Carrez » et la mesure de la Surface Habitable Utile sont utilisées pour établir la validité des informations vénales lors d'une vente ou d'une mise en location – Tout particulièrement pour un logement en copropriété.

Le diagnostic immobilier devient de plus en plus complexe car il fait appel à des composantes juridiques, techniques, fiscales et d'urbanisme.. Il s'agit d'une véritable radiographie du bien immobilier, comme peut le faire un médecin radiologue pour examiner un patient.

Pour vous couvrir contre des vices cachés, le diagnostic immobilier est la seule garantie. En le rendant obligatoire dans le cadre d'une vente, l'unique solution consiste à faire appel à un professionnel certifié.

Le rapport d'expertise qui vous est remis est rédigé suivant une méthodologie mise en place dans la Charte de qualité de l'Expertise en Evaluation Immobilière.

Devis diagnostic immobilier

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A chaque problème son diagnostic …

Il existe trois grandes familles de diagnostic, chacune ayant un objectif de prévention des risques auquel l'homme ou le bien immobilier peut être exposé.

L'état des risques naturels miniers et technologiques

Anciennement ernt, (état des risques naturels et technologiques), il s'agit d'un formulaire à demander à la préfecture. Il entre dans une démarche de prévention en informant le futur habitant des risques encourus s'il élit domicile dans ce logement. Il peut être question d'un risque d'inondation ou de glissement de terrain par exemple.

Le diagnostic électrique

Ce diagnostic met en avant les défauts de conformité d'une installation électrique. Par exemple, un défaut de mise à la terre, un tableau électrique d'un autre temps, une installation qui ne serait pas digne d'un professionnel, avec des fils qui pendent…

Le diagnostic gaz

Les installations au gaz naturelle nécessitent une attention particulière pour éviter les fuites et accidents domestiques causés par ces dernières. Ce diagnostic est obligatoire pour les installation ayant plus de 15 ans.

 

Mesurages loi Carrez et loi Boutin

En cas de vente d'un logement situé dans un bâtiment en copropriété, il convient de garantir les fameux tantièmes. Or, réaliser un métrage carrez par un professionnel évite au propriétaire bien des problèmes : En cas d'erreur de calcul, il devrait baisser son prix de vente proportionnellement. Il en va de même pour les locations : Un métrage loi Boutin garantira la surface locative et vous évitera une revalorisation forcée du loyer.

Le diagnostic de performance énergétique

Ce diagnostic est obligatoire et a une validité de 3 ans. Le propriétaire doit le demander dès la mise en vente ou en location et avant la publication de votre annonce. Le rapport résulte de deux notes : Une concerne la consommation énergétique, l'autre concerne la pollution.

Diagnostic amiante

L'usage de ce matériau dans la construction est interdit depuis 1997 parce qu'il expose l'humain à des risques de pathologies respiratoires. Obligatoire pour toute construction datant d'avant 1997, la validité de cette expertise est illimité en cas d'absence d'amiante.

Diagnostic plomb

Jusqu'en 1949, les constructions contenaient, pour la plupart, du plomb caché dans les moindres recoin. Adjuvant privilégié dans les peintures, ce métal lourd, cause du saturnisme, peut rester tapi des années durant, sous plusieurs couches de peinture. Si votre construction date d'avant 1950, alors vous devez faire contrôler la présence de plomb.

Diagnostic Assainissement non collectif

Depuis 2011, les habitations non raccordées au tout-à-l'égout doivent subir un contrôle régulier du service communal. Cette visite certifie le bon fonctionnement de la fosse sceptique et débouche sur la délivrance d'un rapport. Ce rapport à vocation déclarative est indispensable en cas de vente.

Les diagnostics obligatoires

Le code de la construction oblige le propriétaire à réaliser certains diagnostics. Ils différent selon le type de transaction.

Dans tous les cas, vous devez faire réaliser :

  • le diagnostic de diagnostic de performance énergétique
  • un Etat des risques naturels miniers et technologiques (Anciennement ERNT).

Et en fonction de la date de construction :

  • un Diagnostic amiante si le logement a été construite jusqu'en 1997 .
  • Un Diagnostic plomb si le logement a été construit avant 1949.

Si les installations ont plus de 15 ans

Si les installations ont plus de 15 ans, des diagnostics complémentaires sont nécessaires pour valider la conformité des installations aux normes en vigueur : Le diagnostic gaz et le diagnostic électrique.

En cas de vente

Si vous êtes dans une zone infestée par les termites, vous devrez demander un état parasitaire. Si vous vendez une habitation qui n'est pas reliée au tout-à-l'égout, alors vous devrez joindre un rapport de diagnostic assainissement collectif.

Si vous êtes en copropriété, un métrage carrez est nécessaire pour mesurer la surface habitable.

En cas de location

La loi oblige le bailleur à préciser la surface habitable dans le contrat de location. Contrairement au Carrez, cette mesure ne doit pas tenir compte des parties aménageables. Il est nécessaire d'établir un Diagnostic « loi Boutin » pour prendre en considération cette subtilité.

Les diagnostics complémentaires

Certains diagnostics, tel que le diagnostic Radon, sont certes facultatifs mais fortement recommandés. Comme ils exigent un niveau d'expertise particulier et qu'ils ne sont pas aussi demandés que les diagnostics obligatoires, seule une portion des cabinets de diagnostiqueur est en mesure de répondre à ces demandes spécifiques. Les diagnostics non obligatoires peuvent jouer en faveur de la vente ou de la location, sécuriser votre futur candidat et accélérer la transaction. Joints au dossier diagnostic technique, ils feront la différence.

  • Diagnostic incendie : il apporte des informations sur les mesures de prévention en cas de risques d'incendie.
  • Diagnostic Piscine : il informe sur la conformité des installations de sécurité et limite les risques de noyade. Attention, au 1er janvier 2006, les normes de sécurité doivent équiper toutes les piscines existantes. Selon la loi, le diagnostic piscine est obligatoire si la construction de piscine est antérieure à la loi du 3 janvier 2003. Sa validité est d'une durée illimitée.
  • Diagnostic radon : ce gaz dangereux peut provoquer des maladies graves. Selon l'article R1333-15 du Code de la Santé Publique, il est important de contrôler sa concentration.
  • Diagnostic légionellose : cette bactérie se multiplie dans les eaux chaudes et stagnantes.
  • Diagnostic acoustique : permet de mesurer et quantifier les nuisances sonores, éléments très importants pour les futurs acheteurs ou locataires.
  • Diagnostic accessibilité handicapés
  • Diagnostic de Performance Internet (DPI) : avec l'arrivée massive d'internet, il est primordial que l'acquéreur ou le locataire soit informé sur les performances et les services de la connexion wifi possible.

Les diagnostics obsolètes

Le Diagnostic PTZ, qui était obligatoire pour obtenir un prêt aidé dans le cadre d'une acquisition dans l'ancien.


Les Diagnostics sont-ils vraiment utiles ?

Pour le vendeur, les diagnostics immobiliers permettent :

  • De déterminer un critère d'estimation du prix de vente
  • D'avoir un argument de négociation lors de la vente
  • De se protéger contre les vices cachés en cas d'apparition d'un dommage après la vente du bien

Pour l'acheteur, les diagnostics immobiliers représentent :

  • Un respect des droits des consommateurs immobiliers
  • Également un argument de négociation si les résultats des diagnostics recommandent la réalisation de plusieurs travaux
  • Plus de transparence sur l'état du bien immobilier

Devez-vous payez le prix fort ?

La loi obligeant les propriétaires à faire un diagnostic a été accompagnée de son lot d'opportunistes. En effet, il était facile de se lancer dans le métier de diagnostiqueur immobilier.

Il suffisait d'avoir un ami dans l'immobilier pour la clientèle et d'emprunter 10 à 15.000 euros pour l'achat du matériel. C'est ainsi qu'un matin, un boulanger est devenu expert en diagnostic immobilier. Comme quoi, du levain au plâtre …

Depuis la profession est règlementée et nécessite une formation complète et onéreuse. Les experts certifiés du diagnostic sont rares et valent de l'or !

Notre mission : Vous recommander des prestataires sérieux, efficaces et pas cher, pour votre diagnostic immobilier.

Attention: Les prix varient en fonction des prestations et des cabinets d'expertise. Les tarifs ne sont pas réglementés et les tarifs peuvent atteindre des sommets, notamment sur Paris. Pour obtenir les meilleurs prix, comparez les devis en faisant une demande auprès de deux ou trois prestataires.

Demandez votre DEVIS GRATUIT

Trouvez un diagnostiqueur immobilier

Un diagnostic immobilier pour une vente ou une location nécessite l'intervention d'un technicien compétent.

Or, le secteur du diagnostic est mis en danger par des professionnels ne répondant pas au gage de qualité exigé par le métier.

Une erreur d'expertise peut pourtant être grave et porter atteinte aux nouveaux acquéreurs (présence d'amiante, insécurité électrique, anomalies dans les conduits de gaz, etc.).

Le propriétaire est tenu responsable pour les fautes de diagnostic, auquel cas il peut être condamné à prendre en charge le montant des travaux de remise aux normes du logement.

Pour se protéger, il importe d'engager des diagnostiqueurs de confiance

Le premier critère est la possession d'un agrément de moins de 5 ans par un organisme indépendant.

À chaque type de diagnostic correspond un agrément distinct (sauf la loi Carrez et le diagnostic des risques technologiques).

La certification s'obtient par le biais d'un examen théorique relatif aux différents diagnostics, ainsi que par un examen pratique qui propose au candidat des études de cas. Le certificat est un gage de professionnalisme et d'intégrité auprès des clients.

Le diagnostiqueur doit également détenir une assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO) pour prendre en charge les sinistres jusqu'à la somme de 300.000 € par cas, en cas de vice de diagnostic.

Il faut en plus exiger une attestation certifiant que le professionnel n'est pas mandaté par des entreprises de bâtiment.

Enfin, il est plus prudent d'assister au déroulement du diagnostic.

La responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreur

Dans le cas d'une erreur de diagnostic, la responsabilité du professionnel est engagée et donne raison à l'octroi de dommages et intérêts aux acquéreurs pour le préjudice subi.

Lors d'une affaire portée devant la Cour de Cassation, Chambre Civile 3, le 12 Septembre 2012, le juge a décrété que dès lors que le diagnostiqueur manque à son obligation de mentionner la présence des termites dans toutes les pièces d'une maison du à l'insuffisance des investigations, sa responsabilité est engagée.  Cette insuffisance d'investigation est portée à relation avec l'obligation de moyens. Dans l'affaire, il a été reconnu que le diagnostiqueur a manqué à cette obligation en ne vérifiant la présence des termites que dans l'une des pièces alors que le local en contenait quatre.