Les diagnostics obligatoires en location

Les locations immobilières doivent être contrôlées dans le cadre d'un diagnostic immobilier complet. Il y a trois diagnostics obligatoires en location vide, qui peut être assorti d'un quatrième depuis la loi Boutin du 25 mars 2009. Ils ont pour but d'informer le futur habitant et de dégager ainsi le bailleur de sa responsabilité en cas de vice caché, vis à  vis des points de contrôle visés par les diagnostics.

Attention : les diagnostics doivent être réalisés AVANT la signature du bail. Ils doivent être annexé au contrat de location dès la signature.

Diagnostic performance énergétique (DPE)

Le diagnostic performance énergétique donne une estimation de la consommation énergétique du locatif. L'objectif est triple :

  • Informer le futur habitant du coût moyen de la consommation.
  • Sensibiliser aux économies d'énergies
  • Inciter à  améliorer les performances du logements, notamment en termes d'isolation et de rendement des équipements.

Attention : Si le DPE a été établi dans le cas d'une vente, vous pouvez l'utiliser pour la location.
Par contre, si vous vendez un locatif et que vous aviez demandé un « DPE à  usage du locataire », il faut refaire un DPE pour la vente.

Validité : Ce diagnostic est valide 10 ans et devrait être refait après toute intervention sur l'isolation, les ouvertures, ou les équipements.

Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)

L'ERNmT n'est pas vraiment un diagnostic immobilier mais il est souvent fait par le diagnostiqueur pour des questions de responsabilité. Il s'agit d'un formulaire dans lequel sont précisés les risques (ex. Glissements de terrain, inondation) transmis par le préfet. Si ce document est important pour une vente, il n'a qu'une valeur information pour un locataire. Toutefois, le bailleur est obligé de le joindre au contrat de location. Pour connaitre les risques sur votre commune : http://www.georisques.gouv.fr/ (ex prim.net)

Validité : 6 mois seulement !

Diagnostic plomb (constat des risques d'exposition au plomb)

Edit du 08/07/10 : Le CREP dans les parties privatives est obligatoire et doit être joint au contrat de location. En cas de résultat positif, les travaux doivent être réalisés avant l'entrée des locataires.

Depuis août 2008, un constat de risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les parties communes de tout immeuble construit avant 1949, date avant laquelle il était permis d'utiliser du plomb dans les constructions (Particulièrement les peintures au plomb et les revêtements). Parfois appelé « CREP location », ce diagnostic plomb concerne donc uniquement les parties communes, qu'elles soient ou non en copropriété. Pas d'obligation de le joindre au contrat de location, mais il faut le fournir si le locataire le demande.

Textes de référence : Article 1334 du code de la santé publique
Validité : Si les traces de plomb détectées sont inférieures à  la norme, la durée du constat est illimité. En cas de contrôle positif, il faudra le refaire tous les 6 ans.

Diagnostic loi boutin – Pour sécuriser le prix du loyer

Depuis le 25 mars 2009, la loi boutin impose d'indiquer la surface habitable sur le contrat de location. Si la surface indiquée diffère de la réalité, le locataire peut demander une réévaluation du loyer. Pour cette raison, il est important de procéder à  une mesure précise de la surface : le diagnostic Boutin restant valide tant que la surface habitable n'est pas modifiée. Attention : La surface habitable est différente de la superficie indiquée dans un métrage loi carrez. Ce dernier inclut les surfaces aménageables, alors qu'elles ne sont pas habitables. Les différences entre les métrages loi carrez et loi boutin ont été abordées il y a quelques semaines.

Validité : Illimité

 

Cas des locations à autres usages

Pour les biens loués pour d'autres usages (professionnel, commercial ou encore les terrains et garages), les diagnostics immobiliers obligatoires sont l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performances énergétiques (hormis les terrains nus, les baux ruraux et la location saisonnière).

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

Sujets connexes

25 réactions à “Les diagnostics obligatoires en location”

  1. Thierry des COURIERES

    Si le CREP des parties privatives n’est pas joint au contrat de location, la responsabilité pénale du bailleur est engagée !

  2. mf40

    DPE OBLIGATOIRE !!!!

    Je viens de louer un studio à  bordeaux et j’ai réclamé le DPE au propriétaire. Il trouve que c’est une arnaque et donc de l’argent à  faire dépenser une fois de plus au propriétaire.
    Alors si vraiment obligatoire qui peut lui tomber dessus ? Pas d’amende prévue ?

  3. Guillaume G

    Bonjour, j’ai une question qui me turlupine… Je suis locataire d’un appartement. Avec mon contrat de location on ne m’a remis aucun diagnostic et d’aprés le metreur infrarouge la surface ne correspond pas a celle indiquer sur le bail est ce que c’est motif peuvent annulé un bail? De plus le propreitaire me demande de payer 30euro d’eau et 20 euro d’electricité ce qui n’était pas inscrit dans le bail a sa rédaction on m’avait dit que je recevrai les facture a mon nom. 50€ de charge pour un studio de 20m² sans machine a laver c’est beaucoup je trouve.

  4. Aurelien (Alliance Habitat)

    @GuillaumeG > A noter tout d’abord que le propriétaire peut être de bonne foi et se tromper en donnant la surface carrez (qui peut être largement supérieure). Il y a un réel manque d’information en ce domaine. (Cela n’empêche pas qu’il ai tort et que vous soyez dans votre droit de demander une ré-évaluation)

    Bien que la loi Boutin soit relativement floue au sujet des sanctions, elle inclut la surface habitable dans les mentions obligatoires du contrat de location. Si une mention obligatoire est manquante ou erronée, le contrat de location est alors nul (vicié).

    Concernant l’électricité et l’eau, j’ai deux questions : Vous êtes en location vide, meublée, chez l’habitant ? Avez-vous des compteurs individuels ?

  5. Guillaume G

    Alors je suis en location meublé avec un bail de 1an et non pas de 9mois. Il n’ya pas vraiement de compteur individuel il y a un défalcateur pour différencié ma consommation de celle du voisin. Donc qui me donne ma consommation en heure creuse et heure pleine.
    Merci pour toutes ces precisions.

  6. Aurelien (Alliance Habitat)

    @Guillaume > Ca ressemble à  des provisions de charges forfaitaires. Parlez en avec votre bailleur, c’est peut être tout simplement un lissage à  l’année : On a l’impression de payer plus cher en été, mais on est gagnant en hiver. à‰galement, vérifiez la présence d’une mention aux charges dans votre contrat de location. Si ce n’est pas le cas, demandez lui de faire un avenant pour plus de "formalisme".

  7. Guillaume G

    Bonjour, j’ai eu un entretien avec l’adil ce matin et il m’a dit que c’etait une betise de ma part de payer alors qu’il n’y à  pas de charge écrite sur le bail. Il m’a dit que si mon propriétaire veut que je lui paye des charges il devra m’adresser un décompte de charges poste par poste pour régulariser les charges. Et pour la facture d’electricité je dois pouvoir choisir mon fournisseur d’energie. Je vais donc appeler EDF pour me renseigner et ouvrir un abonnement.

  8. lili

    Bonjour,
    J’aimerai savoir s’il y a la même obligation de diagnostic pour une location meublé que pour une location vide, le studio que je veux louer en tant que propriétaire fait parti d’un immeuble géré par un syndic. Le diagnostic a déjà  été fait lors d’un rachat d’une partie commune attenant à  mon studio, combien de temps est-il valable puis-je le joindre au contrat de location en toute tranquillité.
    Merci

  9. Aurelien Morillon

    @lili > Les diagnostics sont obligatoires pour toutes les locations (vides, meublées, à  l’année, saisonnière). Dès lors que vous éditez un bail, vous devez y joindre un DDT (Dossier de Diagnostic Technique), incluant l’ERNT (valide 6 mois seulement), le Diagnostic Performance Energétique (Valide 10ans), le diagnostic Plomb (valide 6ans en cas de présence de plomb, indéfiniment sinon). Pour les locations à  usage d’habitation en résidence principale, la loi boutin précise qu’il faut mentionner la surface habitable dans le bail de location. La surface habitable étant inférieure à  la surface loi carrez, il convient de refaire les calculs ou faire intervenir un diagnostiqueur pour faire des mesures précises et vous dégager de toute responsabilité. (Si le locataire se rend compte qu’il a moins de surface qu’indiqué, il peut faire réévaluer le loyer au prorata et demander un remboursement sur les loyers antérieurs.)

    @Guillaume > Vous avez eu des nouvelles d’EDF ?

  10. gomes

    je dois acheter l’appartement que je loue,je viens de recevoir le compromis du notaire,et vois que le diagnostic plomb,termites sont positifs,le plomb dépasse les normes mais je ne sais pas de combien.Il s’agit d’un vieil immeuble parisien qui date d’avant 1949,je ne sais pas quoi faire car il me semble impossible de trouver à  Paris un immeuble aux normes.je me demande quels travaux m’attendent.merci pour votre aide

  11. Alexandre

    Le bailleur (loi de 1989) peut-il faire prendre en charge une partie du coût de réalisation du diagnostic technique ?
    Si j’ai bien lu, c’est seulement pour le CRP que le code prévoit que les frais sont intégralement pris en charge par le bailleur.
    Quid du DPE et d’un éventuel métrage ?
    Merci pour votre réponse.
    Bien à  vous.

  12. Marlène

    @gomes
    Bonjour,
    Je ne suis pas du tout spécialiste de l’immobilier de Paris, mais ce que je peux vous conseiller est de faire établir un devis par professionnel pour se rendre compte de ce qui peut être fait comme travaux. Les "vieux" centre de villes sont les mêmes un peu partout : de vieux immeubles avec des "surprises", l’idéal est donc de se faire confirmer l’état par des pros (2 ou 3 devis sont l’idéal pour comparer les prix et les compétences)

  13. Aurelien Morillon

    @alexandre : Le diagnostic de performance énergétique est valide 10 ans et doit être livré avec tout nouveau contrat de location. Ce ne serait pas juste de faire payer l’intégralité des couts à  un locataire qui ne resterait que deux ans par exemple. En revanche, il semble logique que le locataire paie une partie des frais engendrés par la location à  laquelle il souhaite procéder. Je vous recommande donc de lisser son cout sur 120 mois et d’augmenter vos prétentions de loyer en conséquence.
    A noter que les frais de diagnostic immobilier sont déductibles des revenus pour le calcul de vos impots fonciers.

  14. Nicolas

    Bonjour on ne peut pas considerer un ERNT comme un diagnostic présenté comme tel dans cet article, bien cordialement.

  15. GASTON

    Bonjour,
    Au sujet des dignostiques, je constate que le DPE pose un problème car de très (trop) nombreuses agences proposent verbalement ou sur les divers supports des annonces sans ce diagnostic.
    Lorsqu’on les interroge sur ce sujet, les réponses sont toujours les même :
    – les dignostiqueurs sont débordés
    ou
    – nous attendons que le vendeur nous le remette.
    Certains allant même à afficher des DPE fantasques en « A » ou « B » ne correspondant à rien.
    Tout cela n’est que baratin et de la mauvaise volonté et tromperie.

    Je préconise donc que, afin de redonner à ce dignostique toute sa « noblesse », il soit strictement interdit aux agences immobilières de proposer, afficher ou publier toute annonce sans le diagnostic.

    Des contrôles rapides devraient être effectués par la répression des
    fraudes avec des sanctions de 1.000€ par annonce non complète.
    Celles étant en activités devraient être régularisées avant le 15 mars 2011.

    • Aurelien Morillon

      En effet, si l’affichage de la note est obligatoire sur l’annonce, la sanction applicable n’est pas encore connue. Par contre, vous mettez le doigt sur un autre problème : La mauvaise foi de certains acteurs. Heureusement, tous ne sont pas comme cela, mais vous trouverez toujours quelqu’un qui succombera à la tentation d’enjoliver le tableau pour vendre plus facilement. Que ce soit pour une maison, une voiture, ou un album de tintin.

      Sur notre site, les annonceurs ont l’obligation d’indiquer la classe énergétique. Toute annonce n’ayant pas de DPE reçoit la note provisoire de G (la plus mauvaise). Libre alors à l’annonceur de se connecter à postériori pour mettre à jour son annonce.

  16. GASTON

    Je pense même qu’il devrait être strictement interdit de mettre ces biens sur le marché (verbalement ou par pub sur les divers tabloïd) sans le DPE.

  17. Marlène

    Bonjour,

    Il n’y a pas que des guguss dans le métier :)
    Effectivement, si je regarde ma situation personnelle, mes clients ont un délai moyen de 3 semaines pour avoir un RDV DPE. Et nombre de mes clients me rappellent pour me dire qu’ils ne comprennent pas le résultat et je suis régulièrement obligée de rappeler les diagnostiqueurs pour me rendre compte qu’ils ne trouvent souvent pas « nécessaire » de consulter les factures que je préconise à mes clients de me mettre à disposition. Ma première « altercation » concernait une maison pierres rénovée avec aérothermie, classée E : les résultats du diagnostic était bien au-delà de la consommation réelle. Même les professionnels peuvent être désemparés, même s’ils ne le montrent pas. Cependant, j’avoue avoir vu de « faux DPE » : il y a de tout dans ce métier…

  18. the king 72

    bonjour,sur mon contrat de location(locaux vacants non meublés), les charges pour l’eau que me demande mon propriétaire tou les mois ne sont pas écrite a la derniere page du contrat dans les condition particuliere,il y a juste le loyer initial hors taxes de 453,34€ qui est indiquer.Le dépot de garantie est de 455€.je voulai savoir si je doit payer les 20€ tout les mois?et si je pouvais me faire rembourser de se que je lui est déja donner?Le compteur d’eau est collectife,nous somme deux locataire,et nous avons chaqun un petit compteur que les proprio ont installer,mais le nombre de M3 ne correspnd jamais avec le compteur,il y a pratiquement le double de se que nous consomont.En plus il reçoi la facture d’eau chez lui »normale »mais sur la facture le non du clien et le lieu déservi est son non au proprio,et mon adresse a moi,mais il n’y a pas cell du voisin?Je sais aussi que le logement du voisin n’est pas déclarer au impot.il ne veut pas me faire de quitante de loyer et ni pour les charge d’eau,et il ne veut pas me montrer les facture d’eau.es normal?merci.

    • Aurelien Morillon

      Bonjour,
      Actuellement, il n’y a pas de diagnostic obligatoire sur la plomberie est c’est regrettable parce qu’au regard des nombreux messages sur le blog et le forum, c’est une source récurrente de litiges. Logiquement, les compteurs d’eau devraient être ouverts à votre nom et vous devriez recevoir une facture de votre fournisseur d’eau.

      Néanmoins, vous consommez de l’eau et c’est normal que vous payiez pour ça. C’est le mode de récupération de la charge qui est discutable.
      Si vous avez payé vos loyers, le bailleur DOIT vous envoyer une quittance de loyer si vous lui en faites la demande. C’est une obligation imposée par la loi du 6 juillet 1989.
      Menacez le de ne plus payer tant que vous n’avez pas vos quittances et vous verrez, il s’exécutera promptement.

      Les 20€ par mois peuvent être considérés comme une provision de charge, sachez toutefois que chaque année la bailleur doit procéder à une régularisation et selon votre consommation : soit vous restituer le trop-perçu, soit vous demander de régler ce qu’il a avancé, puis réajuster les provisions de l’année suivante.

  19. ferré

    dans un immeuble avec bail mixte : commercial pour l’ensemble avec un appartement pour l’exploitant régit par le meme bail, quel diagnostic lors du renouvellement de bail après congé?

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Ce sont les 4 diagnostics obligatoires car le le bail est mixte, en tenant compte de la durée de validité des diagnostics lors du renouvellement du bail.

  20. Mct

    Bonjour, je viens d’acheter une maison que vais mettre en location suis je obliger de faire refaire les diagnostics pour qu’ils soit à mon nom pour la location merci

    • Aurelien Morillon

      Bonjour,
      Vous devrez au moins faire un diagnostic loi boutin (différent du métrage carrez) pour la surface locative et un ERNmt si celui ci a plus de 6 mois.

  21. Charles

    Bonjour, J’ai viens de signer un bail de location d’un studio dont la surface habitable mentionnée est de 18m2. Elle correspond à celle indiquée dans l’annonce qu’a fait paraitre l’Agence immobilière. Lors de la visite, j’ai trouvé ça un peu petit mais l’agence m’a soutenu que la surface était bien de 18m2. A ce bail, était joint un diagnostic de surface qui mentionne lui une surface bien inférieure de 14m2 et des poussières. J’ai signé ce diagnostic sans remarquer cette différence sur le moment car je me suis fié à ce qui était mentionné au bail. Les honoraires ont d’ailleurs été calculés et payés sur la base de 18m2. Je m’estime floué à la fois en raison de cette annonce mensongère et du bail qu’on m’a fait signer. Quel recours puis je envisager ?

Quel est votre point de vue ?

Participez au débat, laissez un message

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*