Contrat de location

Rédiger un contrat de location est obligatoire

Que ce soit pour une maison ou un appartement, la rédaction du bail à usage d'habitation est imposée par la loi Mermaz. Notre modèle type, disponible gratuitement dans le kit de location, a déjà été utilisé par bon nombre de nos 350.000 propriétaires abonnés.

Les clauses à insérer

Tout d'abord, le contrat de bail d'habitation doit être rédigé avec soin. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres sont recommandées, certaines sont par contre interdites (les pros du droit disent « Réputées non écrites »). Le document est signé par chaque partie, avec la mention « lu et approuvé »

Loi ALUR : Les 25 mentions obligatoires

La loi ALUR impose des clauses que nous recommandions déjà d'ajouter par le passé. Dans le contrat de location doivent notamment figurer explicitement :

• Les noms et coordonnées complètes du propriétaire et du mandataire-bailleur, s'il existe.
• Les noms du ou des locataires
• La nature (appartement/maison individuel) et la description détaillée des lieux (le bien, ses annexes et les parties communes)
  • Une description complète du logement
  • La surface habitable, certifiée loi Boutin (La loi Carrez n'est pas forcément la mesure à retenir)
  • La description des annexes (parking, jardin, cave…)
  • L'énumération des parties communes
• L'usage de la chose louée (S'agit-il d'une location à usage d'habitation, professionnel, mixte ?)
• Le montant et la périodicité du loyer (Mensuel, trimestriel …).
• Les modalités de paiement : à l'avance ou à terme échu.
• Le montant des charges ou des provisions pour charges.
• Le montant du dépôt de garantie. Celui ci ne peut excéder un mois de loyer.
• La date d'effet du bail, la durée et les conditions de renouvellement de la location
• Enfin, la clause résolutoire, prévoyant les options offertes au propriétaire bailleur si le locataire se retrouve en situation de loyer impayé

Les clauses complémentaires

La loi prévoit également la possibilité d'ajouter d'autres clauses pour les besoins spécifiques des contractants. Il peut s'agir de :

• la possibilité d'exécuter des travaux, fixer les conditions, règles de révision du loyer.
• d'une clause permettant de mettre fin au bail avant son échéance,
• de la présence de caution solidaire,
• etc.

Les clauses « interdites », dites abusives

Certaines clauses, considérées abusives, sont invalides même si elles sont écrites. Ainsi, impossible pour le bailleur d'imposer au locataire une compagnie d'assurance ou un mode de paiement, lui interdire d'héberger des individus qui ne vivent habituellement pas chez lui, etc.

Le bailleur n'a pas le droit :

• d'obliger le locataire à souscrire à une assurance habitation auprès d'une compagnie (le locataire est libre de choisir son assureur)
• de dépasser les heures légales de visite lors de la vente du bien ou de la location (les heures légales sont 2 heures par jour ouvrable, sauf jour férié)
• d'obliger le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique
• de tenir collectivement les locataires responsables des dégradations des parties communes de l'immeuble
• de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance ou le non respect du voisinage
• d'interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, confessionnelle, associative
• de facturer l'état des lieux sauf si le document est établi par huissier ou l'envoi de la quittance de loyer
• de réduire à moins de 3 ans la durée du bail
• d'interdire au locataire d'héberger occasionnellement des personnes
• de tenir le locataire responsable des dégradations constatées dans le logement
• d'interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur dans le cas de travaux d'une durée supérieure à 40 jours.

Les annexes au contrat de location

Du reste, des annexes obligatoires sont jointes au contrat :

• le dossier des diagnostics techniques obligatoires (DPE, surface habitable…)
• L'état des lieux : le propriétaire et le locataire décrivent l'état du bien loué
• Les extraits du règlement de copropriété (cas des immeubles en copropriété).
• l'assurance habitation du locataire, obligatoire le jour de l'entrée dans les lieux

Absence de contrat écrit : Danger !

Un accord verbal peut être démontré au moyen d'une contrepartie que l'occupant verse au bailleur pour disposer des lieux. Plusieurs cas où les parties se sont engagées verbalement ont été amenés au tribunal, pour des motifs divers. Pour les traiter, la Cour de Cassation accepte comme preuve de la location une attestation de loyer et les bordereaux de paiement d'allocation de logement dûment versés au bailleur par la caisse d'allocations familiales. Le nom de l'occupant doit évidemment figurer sur l'attestation et les bordereaux. Avec ces pièces qui tiennent lieu de preuve, les locataires se retrouvent protégés par la loi 89-462 du 06 juillet 1989.

• Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux.
• Pas de contrat = pas de clause de révision de loyer : Impossible d'augmenter votre loyer.

Les baux spécifiques

Bail mixte (habitation+profession libérale)

Votre locataire exerce une profession libérale et reçoit de la clientèle dans votre logement. Vous pouvez opter pour un bail mixte, qui prend en compte cette particularité.

Obtenir un bail mixte

Contrat pour location de meublé à l'année

Vous êtes bailleur et possédez un logement en location meublée, il vous faut un contrat adapté à ce type de logement.
En effet, cette prestation n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les locations vides uniquement.

Télécharger un Contrat de location meublé

Baux saisonniers pour Locations vacances

Louer sa résidence saisonnière est un bon moyen de rentabiliser cet investissement. Vous trouverez ci-dessous un modèle à spécifique aux locations saisonnières à adapter et utiliser selon vos besoins.

Bail pour location de courte durée et locations vacances : Modèle de bail saisonnier

Location de parking, garage ou box

Les places de stationnement deviennent rares et recherchées, notamment parce qu'elles sont démembrées des habitations à la revente pour maximiser les profits. C'est pourquoi de plus en plus de propriétaire se mettent à louer leur parking ou leur garage quand ils ne l'utilisent pas. (entre 40 et 200€ selon la ville et le quartier …). Les garages, box et hangar servent aussi pour entreposer des meubles ou des archives. Les combles perdues étant rares, ces bien deviennent prisés.
Votre contrat de location parking/garage

Location de salle et lieux de réception

Les locations de salle ont le vent en poupe ! Vous avez une grange à valoriser ou un restaurant à privatiser ? Vous pouvez améliorer votre quotidien en mettant à disposition votre lieux de réception.
En savoir plus sur le contrat de location de salle

Bail commercial

Les locaux commerciaux sont soumis à une réglementation particulière et nécessitent la rédaction d'un contrat bien spécifique : le bail commercial.
En savoir plus sur le bail commercial

Questions/réponses

Comment prolonger un bail de location ?

Pour prolonger un bail, aucune démarche n'est à effectuer. A l'expiration des trois ans du bail, et si aucune des deux parties n'a émis le souhait de résilier le contrat, la location se poursuit par tacite reconduction. En résumé, le contrat est reconductible pour une période de trois ans dans les mêmes conditions.

Dans ce contexte, il n'est donc pas nécessaire d'établir et un nouveau contrat ou un autre état des lieux.

De même, n'ayant pas de rupture de contrat ou rédaction d'un nouveau bail, il ne peut y avoir aucune augmentation de loyer mais uniquement une révision fondée sur l'indice de référence publié par l'Insee (IRL).

Le dépôt de garantie ne peut évidemment pas être augmenté.

Que devient le bail en cas de décès ?

Décès du locataire ou du propriétaire : que devient le contrat de bail ?
Si un décès met un point final à la vie, le bail, lui continue. Que ce soit le locataire, le bailleur ou le propriétaire qui décède, le contrat est transmis aux héritiers.

Que devient le bail en cas de changement de statut marital du locataire ?

Vos locataires ont leur vie. Certains se séparent, d'autres font une rencontre et une nouvelle personne fait l'apparition dans votre locatif. Que se passe-t-il pour votre bail quand une nouvelle personne rejoint votre locataire ?

Mariage, PACS, union libre : quelles conséquences sur le bail ?

Comment résilier mon contrat ?

La résiliation d'un bail nécessite un peu de formalisme et une bonne connaissance de la loi qui encadre la gestion locative. La procédure à suivre diffère selon le contractant.

À l'expiration du contrat, le propriétaire peut reprendre le logement sous trois conditions :

• pour l'occuper personnellement ou sa famille
• pour le vendre
• pour un motif sérieux et légitime (retard de paiement, nuisances sonores, dégradations…)

Il doit dans ce cas en informer son locataire six mois au préalable par courrier recommandé. Télécharger le congé donné par le bailleur.

Si le locataire souhaite quitter les lieux, il a un préavis de trois mois et doit en aviser son bailleur par écrit par lettre de résiliation de bail  par lettre en recommandé avec Accusé de Réception. Il devra quitter les lieux à date fixée et ne pourra revenir sur sa décision, sauf si le propriétaire l'autorise. Si le locataire reste dans les lieux après la date, il pourra faire l'objet d'une procédure et être expulsé de force.

Le locataire peut-il installer une antenne ou une parabole individuelle ?

Avant toute installation, le locataire doit demander l'autorisation écrite au bailleur. Le propriétaire a le droit de refuser pour des raisons esthétiques, de solidité du toit, de visibilité…

Mon locataire habite au rez-de-chaussée. Doit-il payer des charges pour l'ascenseur ?

La répartition des charges de copropriété s'effectue au prorata de l'usage des équipements. Le locataire n'a donc aucune charge d'ascenseur à payer s'il habite au rez-de-chaussée, n'ayant pas l'usage de l'ascenseur.

Le locataire peut-il posséder un animal ?

Le locataire a tout à fait le droit de posséder un animal de compagnie et toute clause contraire est interdite et réputée non écrite (art. 10 de la loi du 9/7/70). Mais attention, car l'animal doit être non dangereux pour autrui, donc dans le cas de serpent, araignée venimeuse ou autres animaux exotiques, le droit est limité. D'ailleurs, le locataire est responsable de l'animal sur le plan financier et pénal. Par exemples, si celui cause des dégâts ou des nuisances auprès du voisinage. D'autre part et conformément à la loi du 6 janvier 1999, les chiens d'attaque (dits de première catégorie) ne peuvent stationner dans les parties communes des immeubles.

Le locataire peut-il demander au bailleur de poser un digicode ?

Le propriétaire n'a aucune obligation de poser un digicode, interphone ou autres équipements de sécurité.

Le locataire a-t-il le droit de sous-louer mon appartement ?

Les sites comme Air BnB peuvent donner des idées aux locataires pour arrondir les fins de mois. Pourtant cette pratique est interdite, sauf si le locataire a l'autorisation écrite de son bailleur. Le non-respect de cette clause peut entrainer la résiliation du bail de la part du bailleur. En revanche, le locataire peut héberger un proche gratuitement et de façon temporaire.

Mon locataire est décédé. Comment se passe un transfert de bail ?

En cas de décès du locataire, le bail peut être transféré à un proche. Il reste à définir le concept du « proche ». Ce n'est pas n'importe quel proche qui peut bénéficier de ce privilège. Il faut corroborer au moins à deux critères. Premièrement, il faut être soit marié avec le défunt soit être un descendant(e) de ce dernier. Deuxièmement, il faut justifier d'une vie commune avec le défunt d'au moins un an. Seules les personnes ayant rempli ces deux conditions peuvent prétendre au transfert de bail.

Le propriétaire a-t-il un droit de visite en cours de bail ?

Le droit de visite du bailleur est permis en cas de vente ou de renouvellement de location. Mais celui-ci est limité à deux heures par jour, sauf dimanche et jours fériés. Il est interdit au bailleur de pénétrer chez le locataire pendant son absence ou sans son autorisation. Une petite annonce de mise en vente sera nécessaire pour prouver la nécessité de visiter.

Peut-on facturer les quittances de loyer ?

Non ! Les envois de quittances de loyer ainsi que tous les autres envois administratifs sont à la charge du bailleur. Toute clause qui mentionne des frais d'envois est réputée abusive et interdite.

Un locataire peut-il entreposer son vélo dans le hall d'entrée de l'immeuble ?

Cette question vaut aussi pour les poussettes ! Il faut demander l'autorisation au syndic de copropriété et consulter le règlement de l'immeuble. Dans tous les cas, il ne faut pas entraver les sorties de secours ou les évacuations en cas d'incendie.

Références et responsabilités légales

Notre modèle inclut des mises à jour concernant le mode de réception de la télévision, la superficie du logement (C.F. Diagnostics Loi Boutin/ Métrage Carrez) et une notice pour vous aider à le remplir. Il vous appartient de contrôler l'exactitude des informations contenues dans ce document.