La loi ALUR

La loi ALUR est appliquée depuis le 1er janvier 2015. Cette loi a pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, de protéger le propriétaire et les locataires, et de permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

Dans un contexte de crise immobilière, cette loi prône la facilité d'accès au logement pour tous. Tout un programme !

Apparition d'un contrat type pour la location

Ce modèle réglementé a pour but de consolider et de mieux encadrer les clauses du contrat de location.

De nouvelles mentions obligatoires doivent figurer dans ce contrat:

  • le nom du locataire
  • la liste des équipements à disposition du locataire
  • le montant et les détails des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat
  • Le dernier loyer appliqué pour le dernier locataire
  • le loyer médian de référence pour les zones tendues
  • La surface habitable du logement
  • le renoncement du bailleur à la Garantie Universelle des Loyers (GUL)

Un statut à la colocation

La colocation n'avait aucun cadre juridique propre. Les propriétaires hésitaient à mettre leur maison en colocation.

La loi ALUR prévoit d'y remédier en donnant à la colocation un statut. Une clause prévoit un système de cautionnement qui permettrait de rassurer les propriétaires.

Ce dépôt de garantie les protègerait contre tout impayé et toute dégradation du lieu d'habitat, lors du départ de l'un des colocataires.

L'état des lieux d'entrée et de sortie du logement réglementé par un modèle type

Chacune des parties (le locataire et le bailleur) en détiendra un exemplaire. Dans ce modèle, une grille de vétusté permettra de réduire les désaccords entre bailleur et locataire lorsque le bail prendra fin et lorsque sera venu le moment de restituer le dépôt de garantie.

La grille facilitera la détermination de la part de vétusté attribuée au locataire ainsi que la part qui reviendra à la charge du bailleur.

Un état des lieux plus complet mais plus flexible

A partir de la date à laquelle l'établissement de l'état des lieux est réalisé, le locataire pourra exercer un droit de rectification dans les 10 jours.

En ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) habituel s'ajouteront 3 autres documents à savoir un diagnostic amiante ; un état de l'installation intérieure d'électricité ; et enfin un autre état de l'installation intérieure et de gaz.

De plus, une notice d'information sera à annexer au bail, dans laquelle les parties seront renseignées au sujet de leurs droits et obligations.

Enfin, dans le cas ou l'établissement d'un état des lieux ne se passe pas à l'amiable entre les parties, les frais occasionnés seront départagés entre eux. La part du locataire sera au maximum de 3 euros / m². En cas de conflit judiciaire, le coût d'un huissier sera partagé à parts égales entre le locataire et le propriétaire.

Encadrement des loyers pour les habitations situées en grandes villes

Cette mesure a été instaurée dans le but de protéger les locataires d'éventuels abus.

Dans ces zones tendues, les bailleurs devront respecter un certain loyer de référence fixé annuellement par le Préfet de chaque ville, sur la base des données de l'observatoire local des loyers.

Un loyer médian de référence sera établi pour tous les types de logement, selon le quartier d'implantation du bien. Il y aura trois indicateurs de loyer, exprimés au m² de surface habitable:

  • un loyer de référence
  • un loyer de référence majoré de 20%
  • un loyer de référence minoré au minimum de 30%

Dans un délai de 6 mois après la signature du bail, le locataire pourra demander au bailleur la baisse du loyer si son montant dépasse le plafond en vigueur.

Quels sont les plafonds des honoraires pour les agences immobilières ?

Les honoraires de gestion des agences sont limités en fonction de la zone (zone tendue). Ils sont intégralement à la charge du propriétaire-bailleur.

La prise en charge des prestatations suivantes est équitablement répartie entre le locataire et le bailleur :

  • la visite du locatif,
  • la rédaction du contrat de location,
  • le montage du dossier
  • la réalisation de l'état des lieux.

L'agent calcule ses honoraires en fonction de 2 critères : la situation géographique et la superficie du logement.  Seul l'état des lieux est plafonné de facto à 3 euros / m².

  • 15 euros/m² dans les zones très tendues comme la capitale et sa banlieue,
  • 13 euros/m² dans les grandes agglomérations situées dans la zone tendue
  • 11 euros /m² dans le reste de la France.

Le plafonnement ne tient pas compte du standing du locatif.

L'assurance Loyer impayé (GUL)

La mise en place de la GUL a comme objectif la protection des bailleurs contre les risques d'impayés de loyer. Elle remplace la caution solidaire.

Ainsi, cette mesure privilégiera l'accès facile au logement pour tous, mais  elle contribuera également à prévenir les éventuelles expulsions.

En effet, de plus en plus de propriétaires ne sont pas en confiance face à la possibilité de se retrouver face aux problèmes relatifs au non paiement des loyers par des locataires défaillants.

Ainsi, l'indemnisation des bailleurs confrontés aux impayés se passera via la garantie ; et d'autre part, les locataires en défaillance financière bénéficieront en parallèle d'une certaine mesure d'accompagnement.

Néanmoins, cette garantie ne peut être appliquée au bailleur qui aura conclu un contrat d'assurance couvrant les risques assurés par la GUL. De plus, seuls les logements en location qui servent de résidence principale sont touchés par la garantie.

Le gouvernement a annulé cette garantie au profit d'une version très limitée : visale.

Les locataires étant de bonne foi et prompts à payer leur loyer dans les délais contractuels, ce désengagement du gouvernement est des plus surprenants !

Distinction entre location meublée et  location de tourisme

Le texte précise la distinction entre location meublée et location « touristique ».

En effet, la location en meublé sera strictement destinée à constituer la résidence principale du locataire, dans le cadre d'un bail d'une durée minimale de 9 mois tacitement reconductible (sauf pour les étudiants).

Il prévoit également un dépôt de garantie d'un montant représentant 2 mois de loyer.

Enfin, un état des lieux et un inventaire détaillé effectué à titre gratuit sont institués.

 

Lutte contre l'insalubrité et les marchands de sommeil

Les propriétaires ayant auparavant faits l'objet d'une condamnation pour avoir mis en location des habitats indignes seront interdits d'investissement locatif pour 5 ans.

De même les bailleurs en possession de logement indécent et qui déclinent les travaux nécessaires même sous l'ordre des autorités seront contraints à 1 000 € par jour de retard.

La modification des copropriétés

Chaque copropriété se devra désormais de posséder un compte bancaire séparé, dans le but d'assurer le maximum de transparence dans la gestion de chaque bien en copropriété. D'ailleurs, un décret déterminera dorénavant les prestations facturables en supplémentaires par les syndics.

 

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Une personne a repondu à “La loi ALUR”

  1. Des taxes supplémentaires et un blocage définitif de l’offre et la demande qui devrait réguler le marché !!!

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