La location meublée

Les propriétaires-bailleurs se tournent de plus en plus vers la formule du bail meublé. Ce régime particulier de location immobilière procure des avantages indéniables. Les locations meublées seraient-elles plus faciles à gérer ?

Une formule pour petites surfaces, rentable en grandes agglomérations

En France 20% des logements sont loués meublés. Cela touche plus généralement la région parisienne, spécialiste des micro-logements et chambres de bonne. Ce type de location est plus rentable car les loyers sont plus élevés que ceux pratiqués pour un bien loué vide. Le loyer est de 20% plus cher pour une petite surface et jusqu'à 33% de plus pour un grand appartement.

Louer en meublé : Des durées plus flexibles

Premièrement, le bailleur bénéficie d'une plus grande souplesse au niveau de la durée du bail : avec une location meublée, le propriétaire-bailleur peut limiter la durée du bail à 1 an, dès que le logement constitue la résidence principale du locataire. Pour une location vide, cette durée est de 3 ans.

Outre cela, la fixation du montant du dépôt de garantie est plus libre en meublé. Cette flexibilité est rapidement contrastée par certaines règles à respecter.

Obligation de fournir l'équipement minimal

Une logement défini comme meublé doit offrir au locataire tous ce qui est nécessaire à la vie au quotidien et il doit pouvoir s'y installer du jour au lendemain en apportant juste ses effets personnels.

Bien qu'aucun texte de loi ne précise les équipements à prévoir au niveau d'une location meublée, il ne s'agit pas non plus de ne fournir qu'une chaise et un matelas.

D'ailleurs, la jurisprudence poussent à recommander la présence de l'équipement minimum précisé ci dessous. Concrètement, il s'agit donc de fournir au locataire un logement où celui-ci peut vivre. Dans le cas contraire, le bail pourrait être requalifié en location non meublée dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.

Un logement meublé doit comporter :

  • un lit
  • table, chaises
  • cuisine équipée et ustensiles de cuisine
  • électroménager (réfrigérateur, table de cuisson), vaisselle
  • linge de maison
  • les petit plus appréciés par les locataires : accès internet, télévision, lave-linge…

Mettez le paquet pour booster le loyer  : Le locataire doit se sentir à l'aise même s'il n'est pas « dans ses meubles »  : décoration méticuleuse, apparence soignée, équipement fonctionnel.

Différences avec la location vide

Des recettes plus avantageuses

Le tarif de location en meublé est généralement de 15 à 20 % plus cher qu'un appartement loué nu, à condition que le mobilier soit en parfait état. Le mobilier et les revêtements muraux et au sol doivent être renouvelés régulièrement suite au turnover important des locataires. La durée minimum du bail est de 12 mois ou de 9 mois pour un étudiant, renouvelable par tacite reconduction.

Mais quelques désagréments pour les propriétaires !

Les locataires en meublé sont très exigeants et appellent parfois pour changer une ampoule ! Le bailleur devra donc disposer de temps pour régler ce type de problème et la gestion locative demande plus d'investissement personnel. Si le bien loué est loin de son domicile le mieux sera de passer par une agence immobilière spécialisée.

Situations où le bail meublé est plus adapté

Diverses situations peuvent engendrer une préférence pour le choix d'une location meublée, tant pour le propriétaire bailleur que pour le locataire :
  • location de très courte durée, pour des missions professionnelles ponctuelles
  • location temporaire pour étudiants
  • location saisonnière
  • partage d'une chambre chez l'habitant
  • chambre dans un hôtel.

Le principal avantage d'une location meublée est d'être de courte durée. Elle est donc moins contraignante pour les deux parties signataires.

Définition de location meublée non saisonnière


La location d'un meublé, concerne les logements (appartement, studio ou pavillon …) loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant à la vie quotidienne courante. Les revenus provenant de ce type de location sont assujettis à l'impôt sur le revenus pour les personnes physiques. A noter que la location meublée est réglementée par la loi du 25 Juillet 2005.

Une location est dite « non saisonnière » lorsque le locataire établit, en général, sa résidence principale, ou parfois sa résidence secondaire, dès lors que celle-ci est habituelle et ne saurait être considérée comme une location saisonnière ou provisoire.

Location saisonnière ou de tourisme

Ce sont des locations saisonnières destinées à des personnes de passage, qui les occupent à des fins de tourisme et de villégiature.
Leur déclaration est obligatoire et doit s'effectuer auprès de la commune du bien concerné via un formulaire Cerfa °14004*01 .
Les loyers perçus sont imposés, comme les locations meublées, et doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon deux régimes au choix : le régime forfaitaire ou le régime réel.

La réglementation

La location meublée est encadrée par une réglementation spécifique qui varie si le logement est utilisée ou pas en tant que résidence principale. Cet ensemble de règles a évolué à fil du temps et remplace la très archaïque loi de 1948. La loi ALUR a fortement complété la réglementation de la location meublée.

Il faut également vous informer des jurisprudences récentes. Par exemple, un logement n'est pas considéré comme meublé s'il n'est pourvu que de rideaux, d'une plaque chauffante et d'un réfrigérateur.

Avant de louer en meublé il faut se renseigner auparavant si ce type de location est permis par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation précise que l'autorisation préalable est obligatoire dans les communes de plus de 200.000 habitants ainsi que les départements du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine et de la Seine-Saint-Denis.

D'autre part, louer en meublé peut nécessiter la transformation de locaux (commerciaux ou autres) en habitation, en guise de compensation.

Si le propriétaire ne respecte pas cette règle, il encourt de lourdes sanctions : annulation du bail meublé, paiement de dommages-intérêts, remise du bien sur le marché de la location à usage d'habitation, etc.

Cette obligation de compensation est surtout valable dans les zones tendues, comme Paris.

 

La location d'appartement meublé – loi du 6 juillet 1989

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La location d'appartement meublé est à présent régie par la loi du 6 juillet 1989, relative aux rapports locatifs dans le secteur privé.  Elle encadre mieux les engagements du bailleur qui loue de manière habituelle plus de quatre logements meublés, à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale.

Forme du contrat de la location d'appartement meublé

Le bail meublé doit être écrit !

Historiquement, il était possible de conclure un contrat verbal pour une location meublée (« Topez là ! »). Le bailleur qui louait plus de 4 appartements meublés en tant que résidence principale de l'occupant, était obligé de conclure les baux par écrit. Ce n'est plus d'actualité. Pour être conforme aux règles de la loi du 25 juillet 2005, il faut à présent conclure un contrat écrit , quelque soit le nombre d'appartements meublés en location.

Certaines règles de droit commun sont applicables aux appartements meublés. Le contrat de location d'appartements meublés doit être établi en autant d'originaux qu'il y a de parties, sachant que chaque original devrons contenir la mention du nombre total d'originaux établis.

Contrat à télécharger gratuitement : contrat de location meublé

Durée des locations meublées


Si le meublé n'est pas la résidence principale du locataire, alors la durée de la location est libre. Dans le cas contraire, la durée de location minimale est d'un an, ramenée à 9 mois pour un étudiant.

Il appartient aux différents parties de se mettre d'accord sur la durée de la location d'appartement meublés. Lorsque qu'il s'agit d'un logement de fonction, il faut préciser que la durée du contrat est indissociable de celle du contrat de travail et que si ce dernier est dénoncé ou rompu, la location meublée est immédiatement résiliée en conséquence.

Variation saisonnière du prix du meublé

Selon le site 1000et1Paris.com, les réservations pour une location meublée familiale à Paris grimpent de 50% pour la période juillet-août. Ce phénomène s'observe chaque année pour la même période. 40 % des locations en France sont des locations saisonnières meublées. Les étrangers en sont adeptes et représentent 47 % des réservations. Les nationalités les plus représentées sont les Espagnols, Canadiens, Américains et Brésiliens.

L'explosion de la demande pour le meublé saisonnier s'explique par la situation économique. Les touristes et professionnels en déplacement cherchent des modes d'hébergement alternatifs pour ne pas avoir à payer l'hôtel. De plus, ce type de location est pratique dans la mesure où il permet de disposer des mêmes infrastructures que chez soi, comme la cuisine. Le marché connait un tel essor que les Parisiens sont de plus en plus nombreux à louer leur logement pendant qu'ils partent en vacances.

Les modalités de résiliation du contrat

En location meublée, vous devrez avoir plus d'échanges avec vos locataires qu'en location nue. Savoir garder de bonnes relations avec votre locataire est primordial. Un  dialogue interrompu et c'est la fin du bail qui s'annonce !

Cas d'un meublé de tourisme

Dans le cadre d'un bail saisonnier, les modalités de fin ou résiliation de contrat de locations d'appartements meublés ne sont réglementées par aucune loi spéciale, ainsi un contrat de bail peut prévoir des conditions de résiliation.

Une résiliation de bail encadrée

Outre cela, les formalités de résiliation sont également bien encadrées. Par exemple, si le propriétaire-bailleur veut résilier son contrat de location qui, en principe, doit se reconduire automatiquement pour un an lorsque le terme du contrat est atteint ; il doit aussi respecter quelques règles :

  1. En premier lieu, la rupture du contrat ne pourra pas se faire que si le propriétaire-bailleur reprend le logement pour en faire sa résidence principale – ou que s'il décide de mettre le logement en vente – ou encore que s'il invoque un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non respect des obligations contractuelles par le locataire (non paiement du loyer etc.).
  2. En second lieu, le propriétaire-bailleur devra aussi informer son locataire en respectant un préavis de 3 mois avant la date d'expiration du bail.

Fiscalité et gestion des taxes

Quel régime fiscal choisir ?

En savoir plus sur la déclaration des revenus issus d'une location meublée

Les revenus sont à déclarer dans la case BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si le montant annuel est inférieur à 32 600 euros le régime micro BIC s'applique par défaut. Un abattement forfaitaire est alors applicable automatiquement. Si le montant dépasse la somme de 32 600 euros, c'est alors le régime réel qui s'applique. Ce régime permet de déduire les frais, charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, assurance loyer impayé…). Rappelons qu'à ce jour les contrats de location en meublé n'entrent pas dans le dispositif « encadrement des loyers ».

Qui paie la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation est payable par l'occupant des lieux. Seulement, l'administration voit les choses différemment selon le type d'habitation louée.

Découvrez qui paie la taxe d'habitation selon le type de logement

Les résidences secondaires : un potentiel de fiscalité en ligne de mire

En 2011, un lourd débat s'éleva à propos des résidences secondaires appartenant à des personnes vivant à l'étranger. La réforme fiscale proposait une surtaxe pour compenser une partie de l'allègement de l'ISF.  Le ministère abandonna ce projet de surtaxe.

Cet épisode politique illustre la nécessité d'amortir les coûts de votre résidence secondaire en la louant au moins quelques semaines par an.

 

Les différents types de location meublée

La chambre chez l'habitant

En savoir plus sur la location de chambre chez l'habitant

Vous avez une pièce en trop que vous souhaitez rentabiliser ? Vous pouvez la louer à un étudiant pour un loyer raisonnable, qui paiera sans nul doute vos factures d'électricité et d'eau.

La chambre de bonne

En savoir plus sur la location de chambre de bonne

La chambre de bonne est une formule populaire à Paris, les combles étant exploitées au maximum sous les toitures Haussmanniennes. Bien souvent à la limite de la légalité, il faut faire attention avant l'achat pour éviter de vous retrouver avec un bien non conforme sur les bras.

 Evolution du marché du meublé de tourisme

La location meublée de courte durée était plutôt réservée aux séjours à la montagne ou au bord de mer pendant des périodes bien définies : vacances scolaires, congés d'été ou d'hiver.

Aujourd'hui la donne a changé. La location meublée s'est ouverte aux touristes et se pratique en plein coeur des centres-villes, toute l'année.

Flambée du loyer dans le meublé de tourisme

Le web a augmenté la visibilité et l'accessibilité de l'offre immobilière touristique au niveau international. Le niveau de qualité des prestations s'est également accru (WIFI, électroménager, TV HD).
Les prix ont augmenté pour répondre à l'augmentation de la demande et de l'exigence. Les loyers atteignent même des prix exorbitants. Pour 1 semaine , comptez 500 euros, voire plus de 700 euros dans certains quartiers de Paris.

Limitation de l'offre dans les grandes agglomérations

Cette Uberisation du meublé de tourisme réduit l'offre de logements durables. Elle oblige les agglomérations à encadrer ce mouvement. A Paris, la municipalité contrôle de très près les annonces. Si quelqu'un met en location un meublé sans l'avoir déclaré, il s'expose à une forte amende.

Logiciel de gestion locative

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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Réagissez à “La location meublée”

  1. CREPIN

    Intéressant, mais basé sur loi Francaise, existe t’il le pendant sur la loi Belge?

  2. Lelaina

    Merci pour tous ces conseils. En complément, ce guide pratique m’a paru très bien fait : « Location meublée et saisonnière », Maud Velter et Fabrice Petit aux éditions Maxima.