Résiliation de bail en toute légalité : étapes et conseils essentiels

La résiliation d'un bail d'habitation ne suit pas la même procédure selon que le locataire souhaite partir, que le propriétaire donne congé à l'échéance ou qu'un manquement justifie une action en justice. Commencez par identifier votre situation. Pour choisir et préparer le document initial, consultez notre page contrat de location.

Informations mises à jour le 22 octobre 2026. Cette fiche traite principalement de la résidence principale du secteur privé. Le logement social, les baux commerciaux et les locations de vacances ont des règles particulières.

Locataire ou bailleur : quelle procédure choisir ?

• Le locataire veut déménager : il donne congé en respectant les formalités et son préavis, sans attendre la fin du bail.
• Le bailleur veut vendre libre ou reprendre le logement : il donne congé pour l'échéance, avec un motif autorisé et le délai applicable.
• Des impayés ou un autre manquement sont en cause : une résiliation peut être demandée selon la procédure prévue, éventuellement avant l'échéance.
• Les parties sont d'accord pour une fin anticipée : elles peuvent formaliser cet accord par écrit, avec la date de départ et les conditions de restitution.

Quel préavis pour le locataire ?

En location vide, le préavis est généralement de trois mois. Il est réduit à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue ou dans certaines situations professionnelles, sociales, de santé ou de violences. Selon le motif, il faut le mentionner dans le congé et fournir un justificatif.

Le seul fait de percevoir l'APL ne donne pas automatiquement droit au préavis réduit. Pour une raison de santé, l'ancien seuil de soixante ans n'est plus la règle : vérifiez les conditions et le certificat requis. Ne vous contentez pas d'une liste de cas recopiée d'un ancien bail.

En location meublée à titre de résidence principale, le préavis du locataire est d'un mois. C'est également le cas en bail mobilité. Le bail étudiant de neuf mois prend fin à son terme sans reconduction tacite, mais le locataire peut aussi donner congé avant cette date avec le préavis applicable.

La fiche congé donné par le locataire détaille les situations ouvrant droit au délai réduit et les pièces à joindre.

Comment notifier le congé et calculer sa date ?

Le congé peut notamment être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple email ou une conversation ne remplace pas ces formalités. Conservez une preuve du contenu et de la notification.

Pour une lettre recommandée, le préavis commence à la réception effective, pas à l'expédition. Un recommandé non retiré ne fait pas courir le délai. Pour une signification ou une remise en main propre, retenez la date propre à ce mode de notification. Calculez le délai de date à date.

Le congé du bailleur : six mois en vide, trois mois en meublé

Le bailleur donne en principe congé pour l'échéance du bail, avec au moins six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé. La notification doit intervenir assez tôt pour que le délai légal soit respecté. Le bailleur ne peut pas imposer un départ en cours de contrat par une simple lettre.

Les trois motifs sont la vente, la reprise pour habiter ou loger un proche autorisé, et un motif légitime et sérieux. Vérifiez les règles particulières, notamment après l'achat d'un logement occupé, ainsi que les destinataires du congé. Un bail vide peut durer trois ou six ans selon le bailleur et les exceptions : l'échéance n'est pas toujours triennale.

Congé pour vendre

Il faut distinguer la vente occupée, qui peut laisser le bail en cours, et la vente libre après un congé valable. En location vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente au locataire, sous réserve des exceptions. Ce droit de préemption ne se transpose pas automatiquement à une location meublée.

Le prix, les conditions de vente et les mentions requises doivent être vérifiés avant l'envoi. Le congé ne s'envoie pas après avoir attendu la réponse à une lettre informelle : l'offre et les délais font partie du dispositif légal.

Congé pour reprise

La reprise doit correspondre à un projet réel d'habitation principale pour le bailleur ou un bénéficiaire autorisé. Le congé identifie le bénéficiaire, son adresse et son lien avec le bailleur, et justifie le caractère réel et sérieux du projet selon les exigences applicables. Une reprise fictive peut être sanctionnée.

Motif légitime et sérieux

Des manquements du locataire peuvent justifier un congé à l'échéance, mais leur qualification et leur preuve comptent. Ce congé doit être distingué d'une demande de résiliation judiciaire ou de l'application d'une clause résolutoire. Le désaccord du locataire ne permet jamais une expulsion privée.

Ces modèles doivent être adaptés à la situation, au type de bail et aux mentions applicables avant leur envoi. Consultez les formalités officielles du congé du bailleur.

Locataire protégé : vérifier l'âge et les ressources

Un locataire de plus de soixante-cinq ans à l'échéance du bail et disposant de ressources inférieures au plafond applicable peut bénéficier d'une protection. Certaines personnes ayant à leur charge une personne de plus de soixante-cinq ans sont également concernées. Le bailleur doit alors vérifier les conditions de relogement et les exceptions légales.

L'âge et les ressources du bailleur personne physique peuvent notamment intervenir dans ces exceptions. Les anciens critères « plus de soixante-dix ans » et « une fois et demie le Smic » ne doivent pas être utilisés pour apprécier la protection actuelle. Vérifiez les plafonds et les dates d'appréciation dans la fiche officielle avant tout congé.

Impayés et clause résolutoire : respecter la procédure

Pour les baux d'habitation signés depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges et non-versement du dépôt de garantie est obligatoire. Dans le cadre légal actuel, elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai ne doit pas être confondu avec le préavis d'un congé.

Pour un bail ancien, faites vérifier la clause et le délai applicable avant d'agir. Après un commandement infructueux, l'intervention du juge reste nécessaire pour obtenir une décision permettant l'expulsion ; des délais ou une suspension des effets de la clause peuvent être accordés dans les conditions légales.

Ne changez pas les serrures, ne coupez pas les fournitures et ne retirez pas les affaires du locataire. Conservez le bail, le décompte des sommes dues, les paiements et les actes. Les étapes sont présentées dans le guide loyers impayés et expulsion du locataire et dans l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Couple et colocation : identifier les personnes concernées

Le mariage, le PACS et le concubinage n'entraînent pas les mêmes droits au bail. Le départ d'un seul occupant ne met pas nécessairement fin au contrat pour les autres, et la solidarité de paiement peut se poursuivre. Vérifiez les signataires, une éventuelle cotitularité et les règles propres à la situation familiale.

Pour un départ commun, assurez-vous que les titulaires concernés donnent valablement congé. Pour un départ individuel, vérifiez séparément la fin de l'occupation et celle des obligations financières. Un décès relève des règles de continuation ou de transfert du bail ; ce n'est pas un congé ordinaire.

Loyers, visites et dépôt de garantie au départ

Lorsque le locataire donne congé, le loyer et les charges restent en principe dus jusqu'à la fin du préavis, sauf notamment si un nouveau locataire entre avant avec l'accord du bailleur. Lorsque le congé vient du bailleur, le locataire n'est redevable que pour la période où il occupe réellement les lieux pendant le préavis.

Les visites pour une vente ou une relocation s'organisent d'un commun accord dans le cadre applicable. Elles ne peuvent pas être imposées le dimanche, les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable. Le propriétaire ne dispose pas d'un droit d'entrée libre dans le logement.

À la remise des clés, établissez l'état des lieux de sortie et transmettez l'adresse de départ. Le délai de restitution du dépôt de garantie est en principe d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être justifiées ; une règle particulière permet, sous conditions, une provision en copropriété.

En cas de doute sur une date, un locataire protégé ou une procédure d'impayés, sollicitez l'ADIL ou un professionnel avant de notifier un acte. Retrouvez aussi nos explications sur le bail meublé.