Le bail commercial

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Tous projets entrepreneuriaux, quels qu'ils soient, impliquent la recherche d'un endroit adapté à l'activité prévue. Si l'on n'est pas le propriétaire d'un local adapté, on aura de ce fait recours à la location. Cet acte nécessite impérativement l'application d'un bail commercial.

Ce contrat est établi entre deux parties. D'une part, le bailleur, (le propriétaire du bien immobilier ou un professionnel le représentant) et d'autre part, le preneur ou le locataire.

Le bail commercial fait partie du fond de commerce

Pour le locataire, le contrat de bail commercial fait entièrement partie du fonds de commerce. C'est-à-dire que s'il décide de céder un jour son business, le repreneur pourra bénéficier de tous les engagements aussi bien du bailleur que de l'ancien locataire.

Le paiement d'un loyer pour le local utilisé, fait également partie intégrante du contrat de bail commercial. C'est une somme convenue entre les deux parties, que le locataire devra s'acquitter auprès de son propriétaire, dans les échéances stipulées dans le bail.

Le « pas-de-porte » devra également figurer dans le contrat de bail. C'est une somme d'argent sollicitée par le propriétaire pour le compenser du droit au renouvellement du bail du locataire. Le montant de la caution commerciale et du dépôt de garantie sur loyer est librement convenu entre les deux parties, et sera mentionné dans le contrat de bail. Le paiement des charges devra également être précisé dans les termes du contrat.

En ce qui concerne la sous-location du local commercial, elle est généralement interdite.

Modalité de révision

En savoir plus sur les révisions de loyers commerciaux

En principe, la révision du loyer peut se faire tous les trois ans, en fonction de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Toutefois, la hausse devra se faire de manière légale, et donc ne pas dépasser la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, ou de l'ILC.

Responsabilité et financement des travaux

Le propriétaire sera tenu responsable des gros travaux d'entretien du local (le toit, les volets, la climatisation,…). Le locataire, lui, sera responsable des travaux d'entretien courant (nettoyage, remplacement d'ampoules,…). En cas de travaux personnels entrepris par le locataire, par exemple, changement d'activité justifiée (déspécialisation plénière), les modalités d'exécution seront de préférence indiquées dans le contrat.

Lorsque des réparations s'imposent pour un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial, des litiges peuvent poindre entre le bailleur et le locataire : quelle partie est légalement tenue de les financer ?

La Cour de Cassation souligne que cela est déterminé uniquement par les stipulations expresses du bail commercial. En effet, sans clauses particulières, il est interdit au bailleur d'ajouter des charges supplémentaires au loyer, tels que des travaux concernant le chauffage collectif ou encore le ravalement de toiture. Cette condition est prévue par la loi à l'article 1754 du Code Civil délimitant les notions de réparations et d'entretiens dans un contrat locatif.

Si le bailleur pense être en droit de demander à son locataire de payer les travaux importants, il faut se référer aux clauses du bail. Il faut entre autres préciser si les entretiens et travaux à la charge du locataire concernent uniquement la surface louée ou l'immeuble lui-même.

Un contrat qui se prépare

Comme le bail commercial est un contrat à part entière, les obligations qui en découlent incomberont donc aux deux parties prenantes. Comme tous les contrats, le bail commercial peut être assorti de différentes clauses pour le rendre plus flexible, mais aussi, pour protéger les intérêts du bailleur, ou du locataire. Il est donc important de le faire rédiger par un spécialiste en la matière, afin de mieux prévoir les risques qui pourraient en découler pour les deux parties.

Les charges récupérables

En savoir plus sur les charges récupérables

Dans un bail commercial, la révision du loyer et les charges locatives récupérables représentent les points de discorde souvent retrouvés au sein de la relation bailleur et locataire. Et il faut savoir que si les baux d'habitation disposent d'une liste de charges récupérables sur le locataire, ce n'est pas le cas des baux commerciaux. En revanche, lorsque ces charges sont stipulées dans le bail commercial, elles peuvent être récupérées par le bailleur. A défaut, c'est le propriétaire qui en sera redevable.

 

Une promesse de renouvellement d'un bail commercial ne signifie pas renoncer à augmenter le loyer

En matière de bail commercial, même si une promesse de renouvellement du bail a été manifestée, il est possible d'augmenter le loyer. Pour cela, le bailleur est tenu, sauf en cas de clause particulière, de porter à la connaissance du locataire le loyer proposé, dans les délais. Bien qu'il soit interdit à un locataire de se désengager à la suite d'une promesse de renouvellement du bail, le bailleur n'est toutefois pas obligé de garder le prix du bail, au renouvellement.  

Si le bailleur compte garder le loyer précédent, il n'est pas tenu de délivrer un congé. Dans la mesure où il compte réévaluer les prix de la location, il doit prévenir le contractant. Si aucune prévision de révision du contrat n'est exprimée, le bailleur est soumis aux règles du code de commerce concernant le congé. La promesse de renouvellement interdit uniquement au bailleur de refuser le renouvellement du contrat, même si il est prêt à payer des indemnités.

Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire ?

En savoir plus sur le renouvellement du bail en cas de succession

La jurisprudence précise que si le propriétaire décède, alors le successeur peut s'opposer au renouvellement du bail.

Comment résilier un bail commercial ?

La durée minimum légale, pour un contrat de bail commercial, est de neuf ans et le locataire peut le résilier à l'expiration de chaque période triennale.

Le locataire a droit au renouvellement du bail et il bénéficiera d'un droit à une indemnité d'éviction, si le renouvellement est refusé par le bailleur.

Pour que ce renouvellement soit valable, le locataire devra cependant remplir certaines conditions :

  • Il devra en principe, être de nationalité française.
  • Il devra être également le possesseur du fonds de commerce, même dans le cas d'une location-gérance.
  • L'activité commerciale devra être exercée régulièrement et effectivement durant les trois dernières années avant l'expiration du bail.

Le bailleur, d'autre part, dans un délai d'au moins six mois avant la fin du contrat, devra signifier un congé délivré par voie d'huissier. Il y proposera soit un renouvellement du bail, soit une résiliation mais en ce cas, assortie d'une indemnité d'éviction.

Il pourra éventuellement refuser de s'acquitter de cette indemnité, en alléguant une cause légitime, qu'il aura décelée après la délivrance du congé.

Si aucun congé n'est remis par le bailleur au locataire, le contrat pourra se poursuivre par ordre tacite entre les deux parties.

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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Réagissez à “Le bail commercial”

  1. perrier

    je suis nue-propriètaire d’un local commercial qui mentionne une superficie de 630mc pour un loyer annuel de 32460 euros en 2012,ce bail se termine en 2015
    Puis-je tout d’abord le refaire et partir sur une autre base,car j’estime qu’il est trop bas?
    Une partie du commerce est sous couvert d’une maison,utilisée par mes locataires comme remise et bureau;je l’ai depuis peu dèclarèe aux impots comme incluse dans le local(elle apparaissait comme habitation)
    cela va t’il changer le calcul de la taxe foncière,et risquons nous une augmentation(la maison est de 140mc le commerce de 390mc,et une cave de 100mc)

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Si je comprends vous êtes nu-propriétaire du local commercial, dans ce cas c’est à l’usufruitier de prendre les décisions et de recevoir les loyers et de les déclarer. Si l’habitation est intégrée dans le loyer du commerce la taxe foncière sera également à la charge de l’usufruitier.

  2. perrier

    a Patricia Recrosio
    vouus n’avez pas rèpondu à ma demande,je gère les loyers pour le compte de ma mère de 87 ans qui est aussi l’usufrutiére
    je voudrais savoir si la taxe foncière sera plus importante ,à la suite de l’ajournement de la maison de simple habitation à commerce,ou faisant partie?(comme stipulé sur le bail)
    merci encore

    • Patricia Recrosio

      C’est un changement de destination de bail, déjà est-ce possible ? D’autre part, de nombreux critères entrent en jeu pour calculer la taxe foncière et je n’ai pas tous les éléments pour vous répondre de source sûre. Le mieux est de poser directement la question à votre centre d’impôts pour ne pas vous trouver dans une impasse par la suite.