Que devient le bail en cas de décès

On ne le souhaite à personne, mais ce cas peut se présenter un jour à un propriétaire-bailleur. Dans cette situation tragique et complexe qu'advient-il du contrat de location ? Est-il transmissible ou le propriétaire est-il en droit de résilier le bail ? Dans ce genre de situation, il existe une procédure simple et logique à suivre …

Si c'est le locataire qui décède

Après le décès du locataire, le bien loué vide à titre de résidence principale (loi du 6 juillet 1989) est transféré automatiquement :

• au conjoint survivant (article 1751 du Code civil),  quel que soit le régime matrimonial
• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
• au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS)
• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Dans le cas où ces personnes refusent de continuer le contrat de location ou ne remplissent pas les conditions exigées, le bailleur pourra résilier le bail d'habitation et l'adresser aux héritiers (voir exemple de lettre de résiliation de bail).

Si le propriétaire n'obtient aucune réponse ou n'arrive pas à récupérer les clés du logement, il sera en droit de faire constater par un huissier de justice que le logement est bien abandonné.

L'huissier peut donc entrer dans les lieux et dresser un procès-verbal  énumérant un état descriptif du mobilier et pourra procéder à l'apposition de scellés.

Restitution du dépôt de garantie

Lorsque le bail est résilié, le dépôt de garantie doit être restitué aux ayants droit du défunt. Dans la pratique, la somme sera versée au notaire chargé de la succession ou à l'héritier désigné par l'acte de succession.

Si le bail est transféré, le propriétaire pourra conserver la somme pour la rembourser au nouveau titulaire du bail lors de son futur départ.
En cas de contrat de location meublé ou de bail professionnel, le bail est transmis aux héritiers sauf clause contraire stipulé dans le contrat.

Si c'est le propriétaire qui décède

Si les propriétaire décède, il est inutile de refaire le contrat de bail. Le premier réflexe est de lire le contrat de location pour vérifier s'il contient une clause relative au décès du bailleur. Si aucune clause n'est mentionnée, le bail est transmis légalement aux héritiers ou légataires. Ils reprennent la gestion locative du bien loué et donc de façon logique, le loyer doit leur être versé.

Les héritiers deviennent propriétaires et doivent conserver les mêmes droits et obligations de l'ancien propriétaire. Tout changement ou modification dans le bail est interdit, ce qui est un point rassurant pour le locataire en place.

Mais…

Les héritiers, surtout s'ils sont nombreux, peuvent avoir d'autres objectifs pour le bien. Pour des raisons pratiques, ils peuvent décider de vendre le bien et de résilier le bail. Mais, la loi protège le locataire dans ce cas et les héritiers doivent se conformer à la législation en vigueur. Le congé donné au locataire ne peut avoir lieu qu'au moment du renouvellement du bail. La procédure doit être respectée : le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier six mois avant la fin du bail.

Les motivations des héritiers pour mettre fin au bail sont :

• reprendre le logement afin de l'occuper ou de le faire occuper par un parent proche
• vendre le logement. Le locataire est toutefois prioritaire pour acheter le bien.
• un motif légitime et sérieux, c'est-à-dire le défaut de paiement du loyer, les troubles du voisinage ou encore le défaut d'assurance ou d'entretien du logement.

En résumé, avant d'attendre la décision des héritiers, le décès du bailleur ne change rien pour le locataire. Il continue à régler ses loyers et charges dans les mêmes conditions. C'est aux héritiers de se manifester auprès du locataire. En cas de gestion locative du bien par une agence, c'est à elle de faire les démarches nécessaires.