Que devient le bail en cas de décès

Le décès du locataire et celui du propriétaire n'ont pas le même effet sur le bail. Avant de résilier, de régler une somme ou de remettre les clés, vérifiez le type de location et les droits des personnes concernées. Notre guide du contrat de location permet de retrouver les différents régimes.

Informations mises à jour le 22 octobre 2026. Cette fiche vise principalement les locations d'habitation du parc privé ; les logements sociaux et les baux commerciaux ont des règles particulières.

Décès du propriétaire : le bail continue-t-il avec les héritiers ?

Le décès du bailleur ne met pas, à lui seul, fin à la location. Le bail continue en principe avec les héritiers qui recueillent le logement. Le locataire n'a pas à signer un nouveau contrat ni à quitter les lieux du seul fait de la succession.

Le loyer et les obligations du bail restent applicables. Les mécanismes habituels de révision ou une modification valablement convenue ne deviennent pas interdits, mais la succession n'autorise pas à imposer librement un nouveau loyer, un dépôt supplémentaire ou une durée différente.

À qui payer le loyer après le décès du bailleur ?

Demandez au gestionnaire, au notaire ou aux héritiers de préciser par écrit la personne habilitée à recevoir les paiements. Vérifiez tout changement de coordonnées bancaires auprès d'un interlocuteur identifié. Si plusieurs personnes donnent des instructions contradictoires, demandez leur clarification avant de changer le destinataire.

Ne suspendez pas unilatéralement les paiements en pensant que le décès efface la dette. Conservez le bail, les quittances et les échanges. Une difficulté de règlement doit être traitée avec le notaire, l'ADIL ou un professionnel, sans verser deux fois le même loyer.

Les héritiers peuvent-ils résilier pour vendre ou reprendre ?

Ils peuvent envisager une vente occupée, qui laisse le bail se poursuivre, ou donner congé selon les règles applicables. Le décès du propriétaire n'est pas un motif autonome de congé et ne permet pas de raccourcir le contrat par une simple lettre.

En résidence principale, le congé du bailleur intervient en principe à l'échéance, pour vendre, reprendre ou invoquer un motif légitime et sérieux. Le délai est généralement de six mois en location vide et trois mois en meublé. Le locataire protégé et les autres situations particulières doivent être vérifiés.

Le droit de préemption lié au congé pour vendre en location vide ne s'applique pas automatiquement au meublé. Retrouvez les démarches dans notre fiche résiliation du bail et les formalités officielles du congé du bailleur.

Décès du locataire d'un logement vide : qui peut garder le bail ?

Pour une location vide relevant de la loi du 6 juillet 1989, vérifiez d'abord les droits du conjoint survivant cotitulaire. À défaut, le transfert peut concerner les personnes prévues par l'article 14 :

• Le conjoint survivant qui ne peut pas se prévaloir de la cotitularité de l'article 1751 du Code civil.
• Le partenaire lié au locataire par un PACS.
• Les descendants ayant vécu avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
• Les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge ayant vécu avec lui depuis au moins un an.

Être héritier ne suffit donc pas à obtenir le transfert d'un bail vide. Lorsque plusieurs personnes remplissent les conditions et le demandent, le juge tranche selon les intérêts en présence. Le droit exclusif d'un cotitulaire survivant doit être examiné avant les autres demandes.

Informez le bailleur du décès et justifiez la situation du bénéficiaire. Pour le couple, consultez notre fiche sur le mariage, le PACS et l'union libre et les droits du survivant sur le logement.

Résiliation après décès du locataire : faut-il trois mois de préavis ?

Si aucune personne ne remplit les conditions de continuation ou de transfert prévues par l'article 14, le bail vide concerné est résilié de plein droit au décès. Il ne faut pas lui appliquer automatiquement un préavis ordinaire de trois mois donné par les héritiers.

La libération effective du logement reste à organiser : des indemnités d'occupation peuvent être dues jusqu'à sa restitution. Il faut distinguer les loyers antérieurs au décès, les sommes dues après celui-ci et les obligations de la succession. La seule qualité de membre de la famille ne suffit pas à rendre quelqu'un personnellement débiteur de toutes les sommes réclamées.

Si une personne reprend valablement le bail puis souhaite partir, elle doit en revanche examiner les règles de congé qui lui sont applicables. Faites vérifier la situation successorale avant de signer un engagement de paiement ou une renonciation. Le principe du bail vide figure à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Location meublée : un régime distinct au décès

La résiliation de plein droit de l'article 14 ne se transpose pas automatiquement au bail meublé. Le principe de l'article 1742 du Code civil est la poursuite du contrat malgré le décès ; il faut examiner sa transmission aux héritiers et les droits d'un éventuel cotitulaire survivant.

Le fait que le logement soit vide de personnes ne suffit donc pas à éteindre les obligations. Si les personnes habilitées souhaitent arrêter la location, elles doivent examiner le congé et le préavis applicable ou convenir d'une fin anticipée avec le bailleur. Faites qualifier le contrat et la succession plutôt que d'appliquer systématiquement « zéro » ou « trois mois » de loyer.

Le principe est posé par l'article 1742 du Code civil. Notre fiche sur le bail meublé rappelle les règles ordinaires de cette location.

Remise des clés après décès : quelles précautions ?

Le bailleur et la personne habilitée à agir pour la succession doivent organiser la sortie. Vérifiez au préalable qu'aucun occupant ne bénéficie de la continuation du bail. Convenez par écrit du calendrier, de l'enlèvement des biens, de l'état des lieux et de la remise de tous les moyens d'accès.

Faites établir une preuve datée de la remise des clés et relevez les compteurs si nécessaire. Le propriétaire ne doit pas entrer, vider le logement ou changer les serrures de sa propre initiative parce que le locataire est décédé. L'absence d'héritier identifié exige une procédure adaptée, pas une assimilation immédiate à un abandon.

Dépôt de garantie et décompte final

Si le bail se poursuit, le décès ne déclenche pas à lui seul la restitution du dépôt. Si la location prend fin, établissez le décompte et adressez le remboursement à la personne habilitée à le recevoir pour la succession, après vérification de ses pouvoirs.

Distinguez les éventuelles retenues justifiées du solde à restituer. Conservez les états des lieux et les justificatifs et ne remboursez pas au premier proche qui se présente sans vérifier sa qualité. Pour les démarches générales, consultez le guide officiel un proche est décédé et prenez conseil auprès du notaire ou de l'ADIL.