Le contrat de location saisonnière

Tout sur le bail saisonnier

Le bail saisonnier est un contrat de location spécifique aux locations saisonnières, dites de courte durée. Il permet au bailleur et au locataire d'officialiser leurs accords sur la location saisonnière d'un logement. Il est adapté pour tous type de formules, que ce soit une location vacances ou un bail courte durée. Vous êtes propriétaire et désirez louer votre résidence durant les vacances ou weekends? La location saisonnière peut être une solution faite pour vous. Découvrez comment arrondir vos fins de mois facilement.

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En remplissant le formulaire ci-dessus, vous pouvez télécharger un contrat type imprimable, au format PDF ou Word.

Les spécifications majeures d'un contrat de location saisonnière.

La location saisonnière est convenue pour une courte durée, soit à la semaine, à la quinzaine ou encore au mois. La loi Hoguet prévoit que la durée de location ne doit pas dépasser celle d'une saison d'été ou d'hiver, soit jamais au-delà de 3 mois (90 jours).

Toutefois, il est possible d'obtenir une autorisation pour une location de 6 mois, grâce à la souplesse accordée par la Cour de Cassation.

Quelques particularités apparaissent lors de la rédaction d'un contrat de location saisonnière. En effet, certaines clauses se différencient d'un contrat classique :

  • La durée de la location ainsi que les heures d'arrivée et de départ prévues sont obligatoires.
  • Le propriétaire est libre de fixer le prix de la location saisonnière en fonction du confort, de la saison, etc.

Comment rédiger le contrat ?

Ce contrat peut être rédigé soit par un professionnel, soit directement par le propriétaire. Vous pouvez vous inspirer d'un modèle pré-rédigés bien utile pour n'oublier aucune clause importante. Dans tous les cas, prenez soin de l'adapter à votre situation. Le contrat protège aussi bien le bailleur que le locataire, en cas de litige.  Si vous avez un chalet à la montagne, une résidence en bord de mer, ou un gîte à la campagne, voici tout ce qu'il faut savoir sur le contrat saisonnier.

Ne mentez pas sur la description de la chose louée : ces données peuvent être utilisées dans le cadre d'un recours en cas de non-conformité.

Les mentions obligatoires

Le contrat de location saisonnière est conforme à l'article L 324-2 du code du tourisme et les mentions obligatoires sont :

  • l'identité et les coordonnées complètes du propriétaire bailleur et du locataire
  • l'adresse du bien loué
  • la durée de location en indiquant la date d'arrivée et de départ
  • le montant du loyer et des charges
  • les modalités de paiement
  • Le montant du dépôt de garantie (caution) et/ou des arrhes (acompte) et les modalités de restitution
  • L'état des lieux en précisant l'inventaire du mobilier et l'état de fonctionnement.
  • le montant de la rémunération de l'agence immobilière ou du mandataire s'il y a lieu.

Les mentions considérées comme abusives sont :

  • une clause qui indique que le locataire est entré le logement en bon état, sans rédaction d'un état des lieux
  • une clause qui autorise le bailleur à ne restituer la caution que 60 jours après le départ du locataire, en l'absence de dégâts
  • une clause qui prévoit un délai inférieur à trois jours après l'entrée dans les lieux pour déposer une réclamation
  • une clause qui prévoit un état des lieux de sortie non contradictoire.

Respect des dates d'entrée et sortie

La plupart du temps et surtout en période estivale, les locations saisonnières sont très demandées et le timing est serré. Si le locataire entre dans la location avec du retard, le propriétaire n'a pas obligation de prolonger le séjour, ni de rembourser le début du séjour. Les meublés sont loués en continue et passent souvent d'un locataire à un autre. Si les locataires mettent fin à la location plus tôt que prévu, le propriétaire n'est pas tenu de vous rembourser le prorata du loyer.
Une location saisonnière réussie dépend souvent d'une relation intelligente et respectueuse entre propriétaires et vacanciers.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie lors de la signature du contrat destiné à couvrir les frais d'éventuelles détériorations. La somme correspond généralement à 20 % du prix total de la location et ne peut pas légalement excéder 25 %. Cette somme vous sera restituée lors du départ, après l'état des lieux de sortie, si bien entendu aucune dégradation n'est constatée par le propriétaire.
En cas de dégradations constatées, le propriétaire dispose d'un délai de 3 mois pour vous rembourser le solde du dépôt de garantie diminué des frais de réparation. Le locataire est alors en droit de demander les factures correspondant aux travaux réglés.
Ce dépôt est dans la plupart des cas rendu immédiatement, mais il faut savoir que la loi autorise le propriétaire à le renvoyer dans un délai de 10 jours.

 

Les documents obligatoires à produire

L'état des lieux est un document à fournir en annexe du contrat. Il indique : le nombre de pièces et leur état, les dépendances en précisant si le locataire a le droit de jouissance privative (piscine, parking, jardin…), les équipements ménagers et mobiliers.

Pour toute location même temporaire, les diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être annexés au contrat (article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • l'état des risques naturels et technologiques dans les zones à risques

Fiscalité

Les locations de vacances et les chambres d'hôtes constituent des sources de revenus et sont donc soumises à l'impôt.

Ceci est valable pour les loyers excédant 760 € par an,. En dessous, le bailleur bénéficie d'une exonération totale d'impôt.

Les revenus locatifs sont imposables et à reporter dans la case « bénéfices industriels et commerciaux ». En dessous de 32 000 euros de revenus, vous bénéficierez d'un abattement de 50% grâce au régime Micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

 

Cet abattement est valable à la fois pour les 15,5 % de prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le Micro-Bic est également en vigueur pour les locations de gîte rural, d'un appartement « meublé de tourisme », ou encore d'une chambre d'hôte.

Le plafond de loyers passe à 81.500 € par an. Sous ce régime, le bailleur bénéfice d'avantage fiscaux plus conséquents car l'abattement est de 71 % (forfaitaire). Le régime au bénéfice réel est également disponible en cas de dépassement des plafonds réglementaires.

Les assurance à souscrire

L'assurance est un point important à vérifier surtout en cas de litige : casse, vol, incendie… Il faut contrôler si le contrat prévoit une clause d'annulation de recours contre le locataire, dans ce cas c'est l'assurance du propriétaire qui entrera en jeu. Autrement, il faudra souscrire une assurance complémentaire pendant la durée de la location.

Vous devez exiger que le locataire vous fournisse une attestation d'assurance villégiature, obtenue auprès de son assurance multirisque habitation (volet « villégiature »).

 

Quelle est la différence entre arrhes et acompte ?

La différence entre arrhes et acompte est mince, mais elle existe. Cette pratique est courante lors de la location saisonnière ou d'un contrat de vente. Ce type de versement permet de réserver fermement la location d'un bien pour une période déterminée.

Principe du versement

Dans les deux cas, ce sont des sommes qui seront déduites du prix final.

Lorsqu'on loue un appartement pour la durée des vacances, le propriétaire bailleur réclame  la plupart du temps une somme versée à l'avance.  Cette somme a pour but de confirmer la réservation et représente environ 10 % de la somme globale. Il est déconseillé de verser cette somme sans avoir signer le contrat au préalable. Les modalités sont librement négociées entre les deux parties.

On peut porter le même raisonnement concernant la vente d'un bien immobilier.

Les conséquences concernant les annulations ou les rétractations varient en fonction du type de versement effectué.

Acompte : engagement ferme

Cette forme de versement implique un véritable engagement définitif entre les deux parties. En clair, ni le loueur ni le propriétaire ne peut annuler le contrat. Le désistement ou l'annulation de l'une ou l'autre des parties entraîne un paiement de dommages-intérêts.

En cas de désistement, le locataire devra verser la totalité du loyer pour la durée réservée, sauf en cas de force majeure :

  • événement irrésistible,  comme la grève, le chômage, la maladie, les catastrophes naturelles ou d'événement politiques (révolution, guerre)
  • événement  imprévisible : elle s'apprécie au jour du fait dommageable, au cas par cas
  • événement extérieur : résulte d'une cause étrangère et indépendante de sa volonté.

Si c'est le propriétaire qui se désiste, il sera obligé d'indemniser le locataire pour préjudice seulement s'il en fait la demande.

Les arrhes : une forme d'acompte mais plus souple

Si le locataire ou le propriétaire se désiste, les arrhes ne seront pas remboursés. Les arrhes sont donc perdues, sauf si une clause a été prévue dans le contrat. Alors, un accord amiable peut intervenir. Autrement dit, le locataire et le bailleur peuvent se désister dans certains cas.

Conseils

Ne pas hésiter à rajouter une clause supplémentaire pour vous protéger en cas d'annulation ou de non respect de l'engagement.

 

 

 

Comment vous faire aider ?

Des agences immobilières se sont spécialisées dans le domaine de la location saisonnière et plus particulièrement dans certaines régions touristiques. Il est donc possible de déléguer votre location à un professionnel qui prendra en charge toute les démarches envers le locataire :

  • insertion d'une annonce immobilière
  • visite du bien
  • état des lieux
  • rédaction du contrat
  • réception du loyer
  • litige, travaux…

En contrepartie, une commission sera demandée sur le prix du loyer.

 

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Je suis :

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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