Bail commercial, réglementation des locaux professionnels

Louer un local professionnel implique de respecter des règles propres à cette formule locative. Les propriétaires, bailleurs et locataires d'un local professionnels ont des obligations à honorer. Retrouvez un condensé de la réglementation des locaux professionnels.

Pour assurer la sécurité de votre clientèle, mais aussi celle de vos employés, et de vos biens, comme pour tout ERP (Etablissement Recevant du Public), il vous faudra être attentif aux normes de sécurité en vigueur pour la construction, la rénovation ou tout simplement. Cependant, il faut savoir à quelle catégorie appartient votre local commercial car ces normes varient en fonction de la capacité d'accueil de votre bien.

Si votre établissement commercial se trouve dans les catégories 1 à 4, les normes de sécurité accessibilité et incendie doivent être obligatoirement respectées. En revanche, s'il appartient à la catégorie 5, seule la norme d'accessibilité sera vérifiée. Cependant, quelle que soit la catégorie de votre ERP « M » ( « M » désigne les magasins et centres commerciaux), la demande d'une autorisation d'ouverture est obligatoire.

Pourquoi la demande d'autorisation de travaux est indispensable …

Tout projet de travaux d'aménagement ou de construction d'un local commercial doit passer par une demande d'autorisation de travaux ou de permis de construire.

Le dossier devra s'accompagner d'une notice de sécurité dressant la liste des équipements nécessaires dans le respect de la réglementation.

N'hésitez pas à faire appel à un bureau d'étude pour rédiger ce document délicat car il impose une certaine expertise.

Ne commencez les travaux qu'après l'obtention du permis de travaux ou de construction, car en cas de problème vous serez obligé de tout arrêter… et cela entraîne des pertes financières.

A la fin des travaux, il est conseillé d'établir un registre de sécurité, que vous allez remplir au fur et à mesure. Ce « carnet de bord » permet de tracer le niveau de sécurité de votre établissement :

les travaux d'aménagement et de transformations,
les installations techniques,
formations dispensées au personnel…

Et pour être sûr d'une indemnisation en cas de sinistre, les experts des assurances ont besoin de consulter ce document afin de vérifier que toutes les règles ont été suivies.

Les normes et obligations de sécurité

La construction d'un local commercial doit répondre à des normes assurant le maximum de sécurité de ses occupants. Ce qui signifie que :

Le local doit disposer d'une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d'espace libre facilitant non seulement l'évacuation des occupants en cas de sinistre mais également l'accès des équipes de secours en cas d'intervention lors d'un incendie par exemple.
Le local doit disposer d'au moins deux sorties facilitant l'évacuation rapide et sûre du public.
Les espaces isolés du local doivent également prévoir une sortie suffisamment dimensionnée de manière à permettre à ses occupants d'être évacués rapidement.
Le local doit mettre en place des dispositifs d'alarme et des équipements mais aussi des équipements de secours contre l'incendie. Ces dispositifs varient en fonction de la catégorie du local.
Le local doit mettre des affichages indiquant le plan d'évacuation des lieux avec des consignes de sécurité, plus précisément les itinéraires d'évacuation vers l'extérieur, les robinets de coupure du gaz/eau/électricité, l'emplacement des extincteurs. Ces affichages doivent être visibles à chaque étage desservi par une cage d'escalier, à chaque salle pour plus de 5 personnes, dans les vestiaires et dans les pièces pour personnel.
L'éclairage de l'établissement doit être électrique et l'installation d'un éclairage de sécurité est obligatoire.
L'entretien des ascenseurs, des monte-charges, des systèmes d'alarme et des équipements incendies doit être régulier pour assurer un bon état de fonctionnement.

Réglementation sur l'éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels

A partir de juillet 2013 l'éclairage nocturne des bâtiments (bureaux, bâtiments agricoles ou industriels, vitrines des commerces…) a été limité dans le but de réduire les nuisances lumineuses et les consommations d'énergie.

Cependant, des dérogations sont prévues :

pour les veilles de jours fériés chômés
pour les illuminations de Noël
dans les zones touristiques
ou lors d'événements exceptionnels.

Ce nouvel arrêté prévoit que :

les éclairages intérieurs de locaux professionnels sont éteints une heure après la fin d'occupation des locaux ;
les éclairages des commerces sont éteints au plus tard à 1 heure du matin ;
les éclairages des vitrines de magasins peuvent être allumés à partir de 7 heures ou une heure avant le début de l'activité si celle-ci s'exerce plus tôt ;

Ne sont pas concernés :

l'éclairage public de la voirie
les installations d'éclairage destinées à assurer la protection des bâtiments.

Bail commercial : congé pour démolir et reconstruire

Dans un bail commercial, un propriétaire est toujours en droit de demander le départ du locataire s'il veut procéder à la démolition puis à la reconstruction de son bien immobilier. La loi prévoit en effet, dans le 3ème alinéa de l'article L. 145-4 du Code de commerce, que le bailleur peut délivrer congé pour reconstruire, construire ou élever l'immeuble existant.

Cela s'applique même dans les cas où le bail signé par les deux contractants prévoit une clause contraire, lequel cas cette dernière est rendue nulle (L. 145-15 du Code de commerce).

Les arrangements faits dans le contrat pour empêcher le congé n'ont aucun effet. En outre, le propriétaire n'est pas réputé faire preuve de mauvaise foi quand il octroie une indemnité d'éviction pour reconstruction de l'immeuble.

Aussi, si les locataires qui ont quitté les lieux trouvent la preuve que le propriétaire n'a pas effectué la démolition et la reconstruction, motif de leur congé, ce dernier peut être poursuivi pour détournement des dispositions légales.

Risques en cas de non respect de la réglementation des locaux professionnels

Attention, si votre local ne respecte pas ces obligations de sécurité suite à un contrôle, vous risquez une fermeture temporaire ou définitive ordonnée par le préfet ou le maire et des sanctions pénales.