Augmentation de loyer

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La révision de loyer préserve la rentabilité de votre patrimoine locatif

Chaque année, le bailleur peut procéder à une augmentation de loyer. En effet, la loi prévoit un mécanisme de révision du loyer afin de suivre l'inflation et protéger le rendement financier du logement. Il protège également le locataire contre des hausses de loyer abusives. La révision annuelle du loyer est encadrée par la loi et doit être calculée en fonction d'une donnée fournie par l'INSEE : l'indice de référence des Loyers. Cet indice a été créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 relatif au pouvoir d'achat.

Cette augmentation est calculée à la date d'anniversaire du contrat de location en appliquant une formule mathématique très simple : Une règle de trois.

A quel moment pouvez vous augmenter le loyer ?

Trois possibilités permettent d'augmenter le loyer :

  1. La révision annuelle, tenant compte de l'indice INSEE. Cette revalorisation ne peut excéder la variation annuelle de l'indice.
  2. La réévaluation lors du renouvellement du bail avec le même locataire ou avec un locataire différent. Cela est possible lorsque le montant du loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché comparé aux logements identiques situés dans la même zone géographique. (article 17 c – loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée). Attention, car la règle de l'augmentation du loyer est limitée dans les zones dites sensibles, selon les termes de la loi sur l'encadrement des loyers.
  3. Si des travaux permettant d'améliorer le confort ou baisser la consommation énergétique ont été réalisés en cours de bail, le propriétaire bailleur peut revoir le prix de votre location à la hausse à la fin des aménagements (article 17 e – loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée)

Les baux de relocations et les renouvellements de baux dans des zones indiquées comme tendues (environ 40 agglomérations) peuvent également faire l'objet de la révision de loyer.

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En premier lieu, vérifiez le contenu de votre bail

La rédaction d'un contrat de location est une obligation légale. En l'absence de bail, il faut faire appel à la jurisprudence. Le tribunal requiert ainsi les preuves de l'existence d'un accord sur l'indexation du loyer, ce qui sera difficile sans bail écrit !

Si vous êtes dans les règles et que vous avez un fait un contrat de bail, vous pouvez réviser un loyer uniquement si une clause le précise dans le bail locatif. Si celle-ci est manquante, pas de révision possible.

Pensez bien à vérifier sa présence, qu'il s'agisse ou non d'un modèle téléchargé sur Internet.

Si le bail contient une clause de révision sans préciser la valeur de l'indice à prendre en compte, c'est le dernier publié à la date de signature du contrat qui s'applique.

 

Dorénavant, le contrat type imposé par la loi ALUR exige l'insertion de l'indice IRL au dernier trimestre connu.

 

Comment faire ajouter la clause de révision si manquante ?

Le seul moyen connu est de faire signer un avenant au locataire mais ce sera difficile de lui faire accepter l'ajout d'une possibilité de révision.

Pour inclure cette clause plus facilement, profitez d'un aménagement quelconque au bénéfice du locataire.

Puis je répercuter la hausse des charges de copropriété sans clause de révision ?

Question : Des travaux ont été faits dans l'immeuble pour la sécurité de tous, en cours d'année et les charges  ont augmentées. Dans le contrat de location nous n'avons pas précisé la date de révision du loyer( 31/07 du bail). Puis-je dès maintenant revoir ce loyer avec effet rétroactif ???

Réponse : les charges de copropriété récupérables auprès du locataire et sont dissociées du loyer. Vous pouvez (et devez) répercuter cette hausse sur votre prochaine régularisation de charges.

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Comment calculer une révision de loyer ?

1. Récupérez vos indices de référence (Différent selon les baux)

Selon la nature du bail et l'usage du local, vous utilisez des indices différents. Il s'agit souvent de l'irl pour un logement à usage de résidence principale, d'autres valeurs seront utilisées dans le cas des baux commerciaux ou à usage de professions libérales (ILC).

Faites attention aux dates de publication

Si le trimestre à prendre en compte n'est pas indiqué dans le bail de location, il faut prendre en compte le dernier trimestre connu à la signature du bail.

Faut-il baisser le loyer en cas d'indice négatif ?

Que veut dire un IRL négatif  ?  Tout simplement que si révision de loyer il y a, elle ne pourra excéder « -0.6% ».

Comment réagir ? Le cas s'est produit en 2009 et les loyers n'avaient pas baissé. La révision n'est pas plus obligatoire dans un sens que dans l'autre. Peu de chance donc d'assister à  un effondrement des loyers.

Exemple : Pour un loyer de 500€ dont le bail a été signé au 4ème trimestre 2008 (indice à  117.54)
Le nouveau loyer sera calculé à  l'aide de l'indice du 4ème trimestre 2009 (117.47)
500 x (117.47/117.54) = 499,70€

Et vous, feriez vous bénéficier d'une baisse de loyer à vos locataires ?

 

2. Utilisez notre calculette

Pour réviser votre loyer, récupérez les indices de référence, puis utilisez notre calculette de révision de loyer gratuite. Le prix doit être arrondi au centime inférieur parce que la loi précise que la révision ne peut pas dépasser l'IRL.

Comparez bien la date de parution avec la date de signature de votre bail locatif : Si vous avez signé au 1 juillet 2008, il faudra utiliser T1 parce que l'indice de T2 2008 n'était pas encore paru (17/07/2008), bien que le second trimestre soit terminé.

Loi de défiscalisation : gare au dépassement des plafonds

Les révisions du prix de la location à usage d'habitation sont réglementées par la loi du 6 juillet 1989, dite Loi Mermaz. Or, même si la loi vous autorise à augmenter votre loyer, faites attention à rester sous les plafonds de loyers imposés par la loi de défiscalisation dont vous profitez. Si le plafond est dépassé après révision, la réduction d'impôt sera annuléeet vous devrez rembourser les économies d'impôts déjà réalisées.

3. Anticipez et soyez réactif

Depuis la loi ALUR, la révision doit être demandée dans les 12 mois. En effet, à compter du 27 mars 2014, le bailleur doit exprimer son désir d'augmenter le loyer dans un délai de 1 an à partir de la date prévue pour une révision. Dès lors qu'il en informe son locataire, la révision sera immédiatement effective et sera basée sur le dernier indice applicable.

Avant la loi ALUR, le bailleur pouvait calculer rétroactivement ses révisions de loyer, sur les 5 dernières années. Avec la loi ALUR ce n'est plus possible. En l'absence de cette manifestation un an après la date prévue pour la prise d'effet, la loi considère que le bailleur a renoncé à la révision pour l'année écoulée.

Les locataires doivent s'attendre à voir augmenter leurs loyers de manière plus régulière sur leurs prochaines quittances de loyer.

 

Extrait du texte de loi :

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Prévenez votre locataire : Pour une saine gestion, la courtoisie est de mise

La clause de révision de loyer passe relativement inaperçue quand le locataire signe le bil. Nous vous recommandons de le prévenir par courrier quelques semaines ou moins avant application des augmentations. Un modèle d'avis d'augmentation de loyer est à votre disposition.Enfin, même si ce n'est pas obligatoire, il est recommandé de rédiger à l'avance un préavis, pour prévenir le locataire de la prochaine hausse du loyer (ou le lui rappeler)Deux mois est un délai raisonnable, vous pourrez joindre ce courrier à votre avis d'échéance ou à la quittance.

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3 réactions à “Augmentation de loyer”

  1. Mairie de Beauchamps

    Quand sera la prochaine augmentation des loyers ? Merci pour votre réponse.

  2. bothorel

    Une augmentation, même dans le respect de l’IRL, peut faire peur au locataire, et l’inciter à quitter les lieux.