L'assurance propriétaire non occupant (PNO)

L'assurance propriétaire non occupant, ou PNO, protège le bailleur selon les garanties de son contrat. Elle ne se confond ni avec l'assurance du locataire, ni avec celle de l'immeuble, ni avec la garantie des loyers impayés. Une PNO ne garantit pas automatiquement tous les dommages d'un logement vide ou loué.

La PNO est-elle obligatoire ?

En copropriété, chaque copropriétaire doit au minimum être assuré pour sa responsabilité civile, qu'il occupe le lot ou le loue. Le bailleur doit donc disposer d'une couverture adaptée à sa qualité de non-occupant. Cela ne signifie pas que toutes les options d'une multirisque sont légalement obligatoires.

Hors copropriété, il n'existe pas la même obligation générale du seul fait d'être propriétaire. L'absence d'obligation ne supprime pas le risque financier d'un sinistre ; vérifiez aussi les engagements particuliers de votre contrat de prêt et de votre bien.

Que vérifier parmi les garanties ?

• Responsabilité civile liée au logement et aux dommages causés à autrui.
• Dommages au bâtiment et aux équipements garantis : incendie, dégât des eaux ou autres événements prévus.
• Conditions en cas d'inoccupation, de location meublée, de travaux ou de changement d'usage.
• Franchises, plafonds, exclusions et éventuelles pertes de loyers après un sinistre garanti.

Vol, vandalisme, recherche de fuite ou protection juridique ne sont pas des garanties identiques dans chaque formule. Ne comparez pas seulement le prix annuel : un contrat moins cher avec une exclusion d'inoccupation peut mal répondre à votre besoin entre deux locations.

PNO et assurance du locataire : qui intervient ?

La couverture des risques locatifs du locataire est distincte de celle du propriétaire. En cas de sinistre, l'origine, les responsabilités, les contrats et les conventions entre assureurs doivent être examinés ; il serait inexact de garantir qu'un voisin ou le syndic paiera toujours toute la facture.

Signalez rapidement les faits à l'assureur concerné, gardez photos et justificatifs et demandez les consignes. Le défaut d'assurance du locataire ne transforme pas la PNO en couverture universelle. L'assurance souscrite pour son compte après mise en demeure suit une autre procédure, expliquée dans le guide habitation.

La PNO paie-t-elle les loyers impayés ou la vacance ?

Pas par principe. Une perte de loyers consécutive à un incendie garanti est différente d'un locataire qui ne paie pas et d'un logement vide faute de candidat. Consultez la fiche assurance loyers impayés et vérifiez les options exactes avant d'additionner des contrats.

Peut-on déduire la prime des revenus locatifs ?

Pour une location nue imposée au réel dans la catégorie des revenus fonciers, une prime se rapportant au bien loué peut être déductible selon les conditions fiscales, pour son montant réel et justifié. Au micro, ne rajoutez pas librement une déduction distincte à l'abattement. Le meublé relève d'une autre analyse.

Conservez la police, l'échéancier et la preuve de paiement. Une prime déductible ne devient pas une charge à refacturer au locataire. Le coût doit rester correctement identifié dans votre suivi de gestion.

Préparer le dossier et suivre les échéances

Déclarez l'usage réel, les périodes d'inoccupation et les changements de situation. Préparez un contrat de location adapté et demandez les attestations utiles sans imposer au locataire son assureur.

Essayez Loyer Manager pour suivre vos locations et vos dépenses. Conservez aussi les documents d'assurance dans le dossier du logement ; le logiciel n'est pas un assureur.

Sources vérifiées le 7 novembre 2026 : article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, assurance du propriétaire et BOFiP : primes d'assurance et revenus fonciers.