L'assurance loyer Impayé

Les problèmes de loyer impayé ont nettement augmenté depuis 2010. Le risque de réduire à néant la faible rentabilité de votre investissement pèse lourd et seuls les dossiers les plus sérieux sont retenus. L'assurance loyer impayé permet de garantir les risques liés au rendement d'une location d'habitation. Il existe plusieurs formules selon les assureurs, le profil du locataire et les engagements du bailleur. Que couvre-t-elle ? Quelles sont les conditions à  remplir ?

L'assurance loyer impayé, qu'est-ce que c'est ?

L'assurance loyer impayé est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur. Cette garantie couvre le risque de loyer impayé, mais aussi la vacance locative, les frais de remise en état ou l'assistance juridique.

L'assurance loyer impayé est souscrite par le bailleur.

C'est un peu le monde à l'envers ! Si c'est au locataire de payer, c'est au propriétaire bailleur de souscrire à une assurance loyer impayé. Il serait plus juste que ce soit au locataire de payer cette assurance. Après tout, c'est bien l'acquéreur qui souscrit à une assurance emprunteur !

Où trouver un tel contrat ?

Si vous passez par un administrateur de biens ou une structure spécialisée en gestion locative, ce professionnel vous proposera automatiquement une assurance. Généralement une GLI offrant de meilleures garanties que le Visale de base.

Si vous gérez vous-même vos locations, rapprochez-vous de votre assureur.

Il faut souscrire à cette assurance avant d'en avoir besoin

C'est déterminant : Lorsque vous constituez votre dossier d'assurance, un des prérequis est le bon paiement des loyers. La compagnie d'assurance demandera des quittances de loyer pour prouver que le locataire a bien payé ses derniers loyers.

Si vous êtes déjà en situation d'impayé, il est trop tard pour souscrire à une telle assurance. Vous devrez opter pour une procédure de recouvrement.

Comment souscrire à une assurance loyer impayé

Souscrire à une assurance loyer impayé est relativement simple. Il faut dans un premier temps constituer un dossier d'assurance contenant les informations suivantes :

1. Formulaire d'information envoyé avec le dossier
2. Photocopie d'une pièce d'identité par locataire
3. Pour les salariés : 3 dernières fiches de paie des locataires, concubins et autres occupants
4. Pour les TNS : extrait Kbis et deux derniers avis d'imposition
5. Pour les retraités : notification de droit ou 2 derniers avis d'imposition si plus de trois ans.
6. Attestation de l'assurance habitation (MRH)
7. Votre RIB

L'assurance Loyer Impayé assure contre les risques suivants :

• Les problèmes de paiement de loyer (Loyer impayé)
• Les dégradations causées par le locataire, n'étant pas couvertes par le dépôt de garantie.
• Les frais de recouvrement (Contentieux)
• La vacance locative et le départ prématuré du locataire.

• Les logements qui n'appartiennent pas à des bailleurs physiques ou à des sociétés civiles immobilières familiales
• Les sous-locations
• Les baux commerciaux, ruraux et professionnels, sauf en cas de bail mixte

Conditions d'acceptation du locataire

La principale condition d'acceptation du locataire concerne sa solvabilité. Il doit gagner au moins trois fois le montant du loyer, en prenant en compte ses revenus nets. Il doit également être à l'abri de la précarité, c'est-à-dire avoir un contrat de travail à  durée indéterminée.

Si votre locataire est en CDD, en période d'essai ou s'il est étudiant, il devra proposer une caution solidaire fournie par un tiers. Généralement un parent ou conjoint. Même régime si votre locataire est en CDI avec un revenu inclus entre 2 et 3 fois le loyer.

A défaut, il faudra s'intéresser à la nouvelle GRL, fournie dans les CIL, qui aide les personnes étant dans ces situations moins favorables.

Engagements du propriétaire

L'assurance exigera un contrat de location en conformité avec la loi en vigueur, ainsi que toutes les pièces justificatives de la solvabilité du locataire. N'oubliez pas la clause résolutoire contre défaut de paiement. Ensuite, c'est à la responsabilité du bailleur que d'assurer un bon suivi des paiements, par exemple en envoyant régulièrement des avis d'échéances avec vos quittances de loyer.

Comment déclencher l'assurance loyer impayé ?

Vous pouvez déclencher l'assurance loyer impayé seulement après avoir envoyé une lettre de relance pour loyer impayé et une mise en demeure de payer.

Pour être indemnisé, vous devrez envoyer à l'assurance une déclaration de sinistre accompagnée des justificatifs. Conservez donc une copie de vos lettres ainsi que les accusés de réception de vos recommandés. Vous serez indemnisé dès le premier mois d'impayé. Même si vous n'êtes généralement remboursé qu'à partir du troisième mois d'impayé.

Combien ça coûte ?

Cette assurance loyer impayé coûte entre 2,75 % et 4.7 % du coût du loyer. Le prix varie suivant les options et la marge que l'assureur prend sur le contrat. Vous pouvez demander des devis gratuits directement sur notre site pour avoir un panorama complet des offres en cours.

Quels sont les différents types d'assurances et garanties ?

Il existe déjà plusieurs dispositifs d'assurances loyers impayés comme la Garantie Loyers Impayés (GLI), la GRL (Garantie des Risques Locatifs) ou le « loca-pass ». Mais ces garanties sont très peu utilisées par les bailleurs.

Qu'est devenue la « Garantie Universelle des Revenus Locatifs » (GURL) ?

Cécile Duflot, Ministre du logement, a présenté en  2013 un projet d'assurance loyers impayés : la GURL.

Cette garantie devait être obligatoire et payée par tous les bailleurs. Finalement, elle est devenue facultative et payée par Action Logement.

Ce fond commun permettrait aux propriétaires de continuer à recevoir leur loyer même en cas d'impayés.

« Sécuriser les propriétaires et faciliter l'accès au logement des locataires » est l'objectif de la mise en place de cette garantie « universelle et solidaire » des revenus locatifs.

En cas de loyer impayé, l'indemnisation pouvait s'étaler sur 18 mois et son montant était fixé en fonction du loyer de référence de la zone du bien.

Cette garantie a été annulée et remplacée par l'assurance VISALE, qui protège beaucoup moins le propriétaire.

Les dégradations locatives devront être couvertes par des assurances complémentaires.