Retard, loyer impayé : Comment réagir ?

Votre locataire vous pose problème et ne paye plus régulièrement ses loyers, voire plus du tout ? Que faire en cas de loyer impayé ? Que faire lorsque le locataire ne paie plus ? Comment peut on s'en sortir si on ne peut plus payer ? Tentons de répondre à  ces questions, entre gens de bonne foi !

La non réception d'un loyer peut résulter de plusieurs facteurs :

  • Evènement exceptionnel : départ en vacance, arrêt maladie
  • Oubli involontaire
  • Difficultés financière momentanées

Première étape : règlement à l'amiable & relance en recommandé

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La procédure veut que le propriétaire bailleur relance son locataire d'abord par téléphone ou courrier simple. Sans réponse de la part du locataire, vient la relance par lettre recommandée avec accusé de réception. Plus formelle, elle a pour objet : « Mise en demeure pour non paiement de loyer ».

Votre locataire a peut-être eu un contre-temps familial ou un retard inopiné qui ne se renouvellera pas durant le bail. Si c'est exceptionnel, un mois de retard n'est pas grave si le locataire accuse réception de votre message et vous règle le loyer rapidement.

En cas de problème momentané, établissez une planning avec des échéances de remboursement étalées dans le temps. Un accord à l'amiable est toujours préférable qu'une procédure.

Retrouvez nos 5 solutions à l'amiable pour vous faire payer, sans vous fâcher avec votre locataire

Vous pouvez proposer au locataire un « plan d'apurement »

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Il s'agit d'un échéancier pour éponger la dette. Il doit être signé et daté par les deux parties.
Un imprévu, ça arrive. Si c'est le premier accident rencontré avec votre locataire, essayez d'abord de vous arranger à  l'amiable par exemple en étalant le montant du loyer impayé sur deux ou trois mois.

Faites vous aider par l'ANIL

Pour mieux prévenir les situations litigieuses relatives aux loyers impayés, l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) a mis en place un numéro gratuit à destination des propriétaires et des locataires intitulé « SOS loyer impaye ». Ce service est accessible au numéro 0805 16 00 75.

Le demandeur sera dirigé et mis en relation avec l'ADIL (Agence Départementale) la plus proche de son domicile.

L'ANIL fournit des informations pratiques et adaptées à la situation aussi bien au bailleur qu'au locataire. Elle propose plusieurs solutions :

  • la mise en place d'un plan de paiement à l'amiable
  • des aides existantes (fonds de solidarité logement, allocations logement, centre communal d'aide sociale, aide juridictionnelle…)
  • une souscription d'une garantie des risques locatifs.

Elle informe selon la situation d'impayé ou l'avancement de la procédure (commandement de payer, assignation devant le juge…)
Les services de l'ANIL n'ont pas les compétences pour régler tous les litiges mais ils peuvent orienter les bailleurs ou les locataires vers les organismes compétents ou des associations.

Si le locataire reste sourd à vos demandes

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Dans ce cas il faut réagir rapidement car il existe une forte chance pour que le locataire soit de mauvaise foi. Plusieurs possibilités s'offrent à vous :

  1. S'il existe une caution solidaire, adressez un courrier recommandé à cette personne, elle aura l'obligation de régler le loyer du locataire défaillant.
  2. Si vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, encore mieux ! Vous les avertissez en joignant les copies des courriers adressés au locataire et vos loyers seront payés rapidement. L'assurance se retournera contre le locataire défaillant.
  3. Si votre locataire reçoit l'APL, vous pouvez demander à la CAF le versement directement sur votre compte. (Attention, c'est à double tranchants : si le versement a lieu directement sur votre compte, la CAF peut SUSPENDRE les versements !)

Si vos tentatives de recouvrement restent infructueuses, alors il est temps de faire appel à un huissier pour muscler la procédure !

Ne laissez pas la situation s'éterniser !

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Dans ce cas extrême, il faut procéder à l'expulsion via un commandement de quitter les lieux par acte d'huissier. Si à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement, votre locataire reste dans les lieux, vous pouvez demander à un huissier de procéder à l'expulsion. Il faudra déposer une demande de résiliation de bail auprès du tribunal d'instance.

A noter qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 15 mars.

Ne confondez pas « Expulsion » avec « résiliation de bail » ou « Commandement de quitter les lieux » : La trêve hivernale ne concerne QUE les expulsions. Rien ne vous empêche de démarrer les démarches administratives pendant la trêve hivernale.

Toutes les sommes restent dues. Une fois les lieux débarrassés de votre mauvais payeur, poursuivez les démarches avec votre huissier pour récupérer les impayés, quitte à ce que cela vous coûte un peu d'argent !

Assurance : mieux vaut prévenir que guérir

Aujourd'hui, les bailleurs se protègent des risques d'impayés de deux façons :

  1. en exigeant une caution solidaire : c'est une personne qui paie le loyer à la place du locataire défaillant
  2. en souscrivant une assurance loyer impayé, annexée au contrat de location

Ces deux options ne sont pas cumulables, sauf pour un étudiant.

En savoir plus sur les assurances loyer impayé

Pour éviter les situations compliquées, vous devriez souscrire à une assurance loyer impayé. Cette option n'est pas obligatoire mais elle devient presque un passage obligé lorsque vous faites gérer votre locatif par une agence. Dites vous bien qu'il y a une raison ! Soyez conscient qu'une assurance refusera de couvrir le risque sur un contrat présentant déjà des problèmes de paiement. N'attendez pas d'avoir votre premier locataire défaillant pour souscrire : ce sera trop tard !

En conclusion

Les voies de justice sont coûteuses, ne serait-ce qu'en temps et en stress. Préférez donc le dialogue et un arrangement à  l'amiable tant que cela reste possible.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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26 réactions à “Retard, loyer impayé : Comment réagir ?”

  1. DEBRAY

    Bonjour, le plan d’apurement représente quel pourcentage du loyer?

  2. @Debray, je ne comprend pas votre question ? Le plan d’apurement sert au remboursement de la dette, il s’agit d’un accord à  l’amiable entre le propriétaire et le locataire.

  3. so31

    Bonjour,

    j’aimerais avoir quelques renseignements, en 2008, j’ai fait une fausse couche ce qui a causé beaucoup de soucis financier, dont des retards de loyer, d’autant plus que celui ci est devenu beaucoup trop élevé pour nous. Lorsque nous avons repris les règlements nous n’avons pas pu éponger d’un cout nos arriérés. Nous avons trouvé comme solution de régler notre retard en fournissant 10 chèques que le propriétaire encaisse chaque mois jusqu’en novembre 2010 en plus du loyer mensuel.
    Aujourd’hui le loyer étant extrêmement cher nous avons trouvé un appart à  acheter, et nous avons droit au PTZ, avec confiance nous avons sollicité des quittances de loyer à  notre propriétaire, qui ne veut rien en entendre, malgré les chèques envoyé pour elle nous n’avons rien payé. mais nous souhaitons vraiment partir car nous avons peur de retombé dans des soucis car le loyer devient un gouffre pour nous. A croire qu’elle ne souhaite pas que nous partions vu qu’elle va devoir revoir son loyer avant de le relouer vu son prix personne n’en voudra. elle nous l’avait loué car personne ne voulait de nous par manque de garanties, mais elle a augmenté le loyer chaque année.

    Pourriez vous nous conseiller de la démarche à  suivre, nous avons trouvé un appartement qui nous reviendrait à  200€ de moins que le loyer que nous payons.

    Dans l’attente de votre réponse.

    Sincerement

  4. flfl48

    Une lettre recommandée à  votre propriétaire avec le décompte de ce que vous avez payé pour lui réclamer les quittances et lui signifier votre congé. Vous devez trois mois de préavis qui seront sans doute nécessaires pour concrétiser votre achat. Il y a de mauvais propriétaires comme il y a de mauvais locataires.

  5. christophe

    si vous signaler a la caf les impayés vous ne touchez plus les apl aussi bonjour,
    longtemps que le locataire ne reprend pas le paiement des loyers.ou signe un plan d apurement , qu il doit bien sur respecter (peu de chance)
    en clair vous touchez plus rien et le locataire habitera gratuitement, il faut dire que cela arrange la caf et l’etat. Si vous faites une demande d’expulsion par voie judiciare cela prendra au minimum 2 ans, car les juges on recu l’ordre du ministère de la justice de poussée le plus loin possible l’expulsion,(car letat doit les reloger ces mauvais payeurs, encore une loi qui soutient les personne de mauvaise foi au frais du contribuable) et pour couronner tout ca, le locataire se met ensuite en faillite personnel (dossier de surendettement qui est d ailleur une loi discirminatoire envers les proprétaire, car ces derniers finance deja le socaile pas la csg, rds etc ) et vous perdez tout les arriéres de loyer.
    ou va cette pauvre france !!!!!

  6. Aurelien Morillon

    @christophe > Ca sent le vécu… Pourtant, la CAF doit vous verser directement les aides si vous leur signalez des problèmes de paiement avec justificatif…

  7. Djil

    Bonjour a toute l’équipe,
    Un de mes locataire est en préavis de depart de 3 mois et a 2 mois de Loyer impayé,
    malgré les rappels celui ci ne semble pas vouloir régler sa dette!
    Il a quitter son logement!
    Je n’ai toujours pas envoyer de recommande,pour ce faire j’aimerais savoir quelle article de loi doit être notifitie sur le recommande?
    Ou puis je voir cela directement avec un huissier sans avoir même envoyé un recommande?
    Quelles sont les démarches a suivre?

    Merci a vous.

  8. Aurelien Morillon

    @Djil > Bonjour, fin décembre dernier, j’ai publié un article complet sur la procédure pour loyer impayé. Je vous invite à  la lire en premier lieu. L’huissier est l’ultime recours, c’est long, couteux en temps, en nerfs et en argent. Concernant la relance pour loyer impayé, il ne s’agit pas d’un texte de loi, mais de l’article de votre contrat de location indiquant la date de paiement.

  9. DEBRAY

    Mon locataire est parti de mon appartement sans payer son loyer, mais m’a envoyé un dossier d’apurement de sa dette, il ne le respecte pas que puis-je faire?

  10. Aurelien (Alliance-Habitat.com)

    @Debray – La première chose à  faire, c’est demander une caution solidaire au prochain locataire. N’oubliez pas de faire signer à  cette personne un contrat de caution solidaire

    Pour le plan d’apurement, le fait que le locataire vous renvoie le dossier montre qu’il souhaite honorer sa dette. Sinon il serait parti comme un voleur (ce qui arrive malheureusement). En premier lieu, vous pourriez être tenté de retenir sa caution. Sachez qu’elle ne peut être utilisée que pour financer les réparations de dommages provoqués par le locataire. Cependant, s’il n’y a pas de réparation à  faire et que la caution rembourse l’impayé, faites les choses proprement avec lui. Signez ensemble une lettre en deux exemplaires dans laquelle vous faites le « solde de tout compte » : La restitution de la caution d’une part et le remboursement par anticipation (partielle ou totale) du plan d’apurement d’autre part.

    Privilégiez toujours le dialogue, ça avance beaucoup plus vite que les procédures administratives. ;-)

  11. Nicole

    nous avons une locataire qui nous à  donner son congé à  partir du premier Aout par lettre recommender avec accusé de réception dans les régle normal sauf qu’elle nous donne son congé pour un mois en nous fournissant une ordonnance médical de son médecin qui nous écris que la santé de sa cliente se porterer mieux si elle changer de logement et ce certifica date du mois de mars 2010 et t’il encore valable car la locataire ne nous à  jamais signaler qu’elle avait un problème de santé du au logement qu’elle occuppe , est t ‘elle dans ces droit de nous imposer un délai de préavi d’un mois et nous impose une date et heure sans nous demander si ont est disponible pour se jour et cette heure pour faire l’état des lieu ,je pensse que je vais faire cet état des lieu par un huissier car je pensse qu’elle va nous chercher des ennuis esceque je peux lui faire payer la moitier des honnoraire de l’huissier et si ses droits ne sont pas valide pouvez vous me dire se que je dois faire car c’est la première fois que ce cas se présente pour nous , en plus elle à  déjà  déménager et je suis dans l’inpossibilité de faire visité le logement vu qu’il ni à  plus personne et je ne connais pas sa nouvelle adresse .je vous remercie d’avance si vous pouvez maider Nicole

  12. Eric D.

    @Nicole, l’article 3 du 6 juillet 1989 prévoit que les frais d’huissier peuvent être partagés par moitié. De plus :

    "Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à  l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à  l’établissement de l’état des lieux."

    Mon conseil : Le temps passe, faites le au plus vite !

    Ce qui est curieux, c’est qu’elle soit partie sans laisser d’adresse. Vous a-t-elle payé le dernier loyer ? Ne compte-t-elle pas récupérer son dépôt de garantie ?

    Concernant la durée de préavis, sa réduction pour cause de santé n’est valable que si le locataire a plus de 60 ans. Rien ne précise la date de validité du justificatif mais dans le cadre d’une perte d’emploi, une délai "raisonnable" est de 6 mois.

  13. marc

    bonjour

    j’ai mis des locataires le 15/10 dans un appartement que je venais d’acheter. le dépôt de garantie et le pro rata de loyer jusqu’au 1er novembre ont été payés. par contre ils sont en impayés en novembre et ne veulent pas payer. Après vérification des fiches de paie qu’ils m’ont fournis, je m’aperçois qu’elles sont fausses en contactant l’employeur. Que puis je faire ? ils touchent les APL : comment faire pour qu’elles me soient versées directement ?

    merci pour vos réponses

    • Aurelien Morillon

      @Marc > Ce sont vraiment des pratiques dégueulasses. :-(
      Bien qu’il s’agisse d’un usage de faux, je ne suis pas sûr que vous puissiez faire quoique ce soit et avec la trêve hivernale, vous l’avez dans le baba.
      Si des sites comme notetaloc.com existe, on devrait avoir le droit de faire des sites comme notetonlocataire.com !

      Concernant les APL, je vous invite à lire l’article en entier, toute la procédure y est décrite en détail.

  14. chevalier

    mon locataire ne paie plus son loyer depuis 6mois et l’etat me demande de payer laCSG et leRDS sur ce montant que je n’ai pas reçu c’est normal?je suis très ennuyé que dois je faire

  15. FHamel

    ma locataire me doit aussi son loyer depuis MARS 2011 et demande une commissionn de surendettement ; j’avais acheté cet appartement pour des revenus compl pour ma retraite et j’ai un crédit énorme pour cet appart !!
    elle veut une expulsion ppour avoir droit aux HLM ; mais c’est encore des frais !! n’existe t-il pas des organismes qui seraient chargés de récupérer ces dettes moyennant rétribution ??

  16. Quentin

    Si je n’ai pas de solution à vous apporter pour récupérer des loyers impayés déjà dus, il existe toutefois des dispositifs tel que Solibail qui garantissent aux propriétaires de toucher leur loyers en toute circonstance.

    Le bien est en fait loué à une association qui fait office d’intermédiaire, et vous garantie le paiement d’un loyer chaque mois. Il y a quelques conditions pour y prétendre mais je pense que cela en interessera plus d’un.

  17. jouffray

    j etais caution ainsi que le pere de la fille ainee.elle a perdu son compagnon le mois suivant suite a un deces de la route mon petit fils avez 8 mois.elle a fait appel aux services sociaux pour demenager mais n a pas ete aidee.nous sommes français mon gendre franco-tunisien.j ai des le debut telephone a l agence qui avais loue et ce monsieur que je n avez jamais vu je suis a mobilite reduite handicapee 80/cent m a dit quil savait que le loyer etait trop cher et ne pourrait etre regle mais il a dit oui ma fille ayant son macaque dans les bras et me sachant handicapee.je dois me presenter au tribunal le 16 01 2012 pour regler la somme de 16000euros. le pere etant caution n es pas convoquee pourtant plus aise finacieremen et en meilleur sante.je suis perdue merci.

  18. jouffray

    il ne lui reclame rien il habite dans la loire depuis toujours et je suis seule dans le Rhone lieu de l appartement.convoquee le 16 01 02 je rentre

  19. ZURFLUH

    Bonjour, merci pour vos commentaires, le problème c’est que si vous dites à la CAF que votre locataire n’ai pas à jour de ses paiements complémentaires de loyer, elle coupe au propriétaire toute allocation, demande le remboursement de l’allocation de tous les mois impayés et même les autre aides au locataire. Résultat c’est pire….
    VOUS POUVEZ DONC AVOIR BEAUCOUP PLUS DE PROBLEMES. NOUS SOMMES DONC LES VACHES A LAIT ET SURTOUT NOUS AVONS QUE LE DROIT DE PAYER, les charges, l’eau, la taxe d’habitation, etc…
    Il n’y a pas de pitié pour les propriétaires même si ils n’ont que ça pour vivre, dés que vous avez un bien vous êtes considérez comme RICHE….

    Alors quoi faire?

  20. pascal

    mais locataire ne mon payer le loyer depuis 3mois pour causse dègats
    des eaux qui ètè communal maintenant tout est rentrè en ordre mais il ne paye toujours pas

  21. ZURFLUH

    En tant que proprio nous avons plus de droits en louant en meuble et 50% de réduction par les impôts, sur le montant total des loyers. De plus il faut faire un contrat d’un an renouvelable chaque année sauf si non renouvellement a dénoncer trois mois avant la date de renouvellement si le locataire ne paie pas et qu’il a droit a la caf vous contactez la caf en tant que proprio en signalant que vous voulez qu’il vous verse l’APL directement, cela marche que si vous ne dites pas que votre locataire est en retard de paiement.

    Après si il a d’autre attributions de la CAF vous pouvez lui faire peur en lui disant qu’il perdra tous ses droits et qu’il a qu’une solution, c’est de se mettre a jour de ses paiements. Le jour et a l’heure de son départ il vaudrait mieux être avec des témoins au plutôt un huissier, si il n’ai pas présent dans les lieux, il y a abandon des lieux constate par vous ou l’huissier. Vous pouvez reprendre possession de votre appartement, sans quoi vous devez faire appel au tribunal des conciliations, ou le mettre vous même au tribunaux
    . Sans quoi avec des hors le loi nous sommes a devenir des hors la loi. Moi je n’ai pas de retraite a part les revenus des loyers et pourtant il me faut bien payer ce que je doit, hors, un non paiement me met dans un embarras total et ca ni les journalistes ni les tribunaux ne nous aident pas….

  22. cherazade

    Bonjour,

    Je viens vous faire part de ce que je vis actuellement avec mon locataire (qui aujourd’hui est un squatteur) qui ne paie plus depuis Mars 2017, qui n’a pas souscrit d’assurance et cause des troubles de voisinage et pour finir qui loue les chambres de ma maison depuis Août 2016. Entre-temps j’ai appris qu’il y a eu une bagarre entre deux locatrices et qu’une d’elle a porté plainte.

    Je lui avais donné congé pour quitter la maison en juin 2016 car j’avais vendu ma maison. Il a refusé, en prétextant que son bail prenait fin sept. 2017. Il avait des retards de paiement depuis janvier 2017.
    Lorsqu’il a appris que j’avais vendu ma maison, il a commencé à nous faire du chantage. Il réclamait 8 000 euros pour sortir.
    J’ai du entamer une procédure en justice à l’aide d’un huissier. Il ne veut toujours pas sortir, ni régler ses loyers en retard, ni prendre d’assurance. Il nous a remis un chèque qui nous a été retourné impayé.
    Nous avons par chance obtenu une date d’audience pour début mars 2018, sinon il fallait attendre début octobre 2018. Mais en attendant, nous sommes obligés de régler deux crédits (2200 euros), mon mari ne travaille pas car il a la AAh, nous avons 3 enfants et nous vivons uniquement sur mon salaire.
    Dès qu’il a su que nous vendions notre maison il n’a pas arrêté de nous faire du chantage pour avoir de l’argent et déposer toute sorte de plainte aussi farfelus les unes que les autres.
    Il a passé tout l’été à nous faire du chantage et nous envoyer son voisin pour nous demander de l’argent.
    Le comble de tout cela, il se fait passer pour la victime et ça marche puisque le commissariat prend ses plaintes et refuse de prendre les nôtres. Celui-ci n’arrête pas de nous dire d’aller en civil et que ce qu’il fait n’est pas du pénal.
    Aujourd’hui il nous attaque en justice pour nous demander de lui rembourser les loyers car il dit qu’il a trop payé et demande des dommages et intérêts. Par dessus tout, son avocat a annoncé à notre avocat qu’il a porté plainte contre mon mari contre tentative de viol.
    Il fait tout pour gagner du temps et retarder les enquêtes policière. Il a juré qu’il restera le maximum possible dans notre maison sans payer et qu’il ne nous rendra pas la maison en bon état.
    Bref, nous vivons un frais cauchemar et nous sommes fatigués car cela dure depuis juin 2017. Nous avons failli nous retrouver tous dehors et tout ce qu’on n’arrête pas de nous dire, il faut aller en justice, c’est long mais c’est la loi et nous nous n’avons pas ou aller d’aller prendre une chambre à l’hôtel avec mes 3 enfants car même la mairie ne peut rien faire car nous sommes propriétaire et à priori nous n’avons pas les mêmes droits que les locataires si nous, nous nous retrouvons dehors par leur faute.
    Le problème aujourd’hui c’est que les lois sont faites pour protéger les locataires et certains en profitent pour se transformer en escrocs. Il y a des faillent dans les lois qu’il faudrait y remédier car même les policiers ne peuvent pas intervenir.
    Il n’est pas normal que nous propriétaire nous ne puissions pas faire sortir un locataire qui ne veut plus payer à l’aide d’un huissier sans passer par une date d’audience qui peut prendre plusieurs mois voire 1 an.
    Il faudrait que ces lois changent et prendre exemple sur les autres pays (Etats-Unis ou Angleterre).
    Tous les propriétaires devraient manifester pour que cela change.

  23. Chopy solange

    bonjour nous avons une locataire depuis un an en meublé tout ce passait bien et à la régularisation des charges refus de l’accès au compteur eau et EDF c’ est elle qui a ma donnée les relevés donc je lui ai fait le calcul de ce qui lui restait à payer et là elle me fait les papiers dans la boite à lettres et me dit que son avocate lui a dit de ne plus payer le virement qu’elle faisait tout les mois ni la somme due je précise que nous avons un seul compteur pour les deux meublé mais son logement à son compteur de sa consommation personnel un avocat a t’il le droit de suspendre le paiement car il nous mets en difficulté financière car c’est qui payons les charges et en plus elle se chauffe èléctrique merci de votre réponse

  24. Basselin

    Bonsoir,je suis locataire depuis 10 mois,à la remise des clés,mon agence de location a fait faire l’état des lieux par un prestataire.or à ce jour,je ne l’ai toujours pas reçu.j’ai envoyé un courrier en accusé de réception au moment de Noël pour lui signifier ma requête.elle ne peut pas me le fournir.Je l’ai appelé dernièrement pour lui dire que je lui laissais 8j pour me le fournir sinon dépôt de plainte et article dans journal local car d’autres soucis et le propriétaire se renvoie la balle avec l’agence de location: travaux d’électricité en route,pas finis,personne venue depuis juin,moisissure sur les murs.personne bouge après plusieurs appels.là je dis stop

  25. Monnerie

    Bonjour mon fils et co solidaire d un appartement et depuis leurs séparation elle n a payer aucun loyer depuis 2 ans et la clause se termine au mois d avrildevra t il payer malgrestput

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