Peut-on mettre en location un bien en usufruit ?

L'usufruit vient de l'association de deux termes latins : « usus » et « fructus ». La personne usufruitière fait « l'usage des fruits » que rapporte un bien sous forme d'argent ou en nature : loyers, récoltes, dividendes, intérêts… L'usufruit représente le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire. Ce droit juridique engendre des droits avantageux (par exemple, la mise en location et sa gestion) mais également des obligations vis à vis des nu-propriétaires, c'est à dire ceux qui sont propriétaires légalement sans avoir la jouissance du bien. Qui doit régler la taxe foncière ou les gros travaux ?

Les caractéristiques de l'usufruit sont :
  • le droit d'habiter le bien
  • la perception de loyers et de toutes rentes générées par le bien
  • la récolte d'arbres fruitiers ou les bénéfices d'un terrain agricole.
Le droit de propriété est divisé en deux :
  • d'une part, la nue-propriété dont le propriétaire retrouvera à terme la pleine propriété du bien
  • l'usufruitier qui jouit du bien et sous forme imagée « de ses fruits »
Mais l'usufruit est limité dans le temps, alors que le droit de propriété est inaliénable et imprescriptible.
Quels sont les droits de l'usufruitier ?
Il a le droit :
  • d'habiter le bien
  • de percevoir les fruits du bien : récoltes, intérêts, dividendes, loyers…
  • de se servir du mobilier à charge de le rendre en même quantité et qualité au terme de l'usufruit
  • de donner à bail son droit d'usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit
  • de louer le bien. Lorsqu'il s'agit de baux ruraux, d'immeubles ou de locaux à usage professionnel il doit obtenir l'accord du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l'usufruitier sous peine de poursuites judiciaires.
Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?
Lors de la signature de l'usufruit et pour éviter tout litige, un inventaire précis des meubles et un état de lieux du bien doivent être réalisés en présence du nu-propriétaire. A la fin du contrat, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour l'amélioration du bien.
L'usufruitier a pour obligation :
  • d'effectuer les réparations d'entretien assimilées à la liste des charges locatives. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire
  • de payer les charges
  • de payer la taxe d'habitation, la taxe foncière et éventuellement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
L'usufruit prend fin :
  • au décès de l'usufruitier
  • lors de l'expiration du délai de l'usufruit
  • par le non-usage du bien pendant 30 ans
  • par la perte totale du bien
  • par l'abus excessif du bien ou par faute d'entretien qui entraine sa dégradation.
S'il est fait preuve d'abus ou de détérioration, l'usufruitier doit indemniser le nu-propriétaire en nature ou en argent.
Pour plus d'informations et pour les courageux, nous vous conseillons la lecture des articles 578 à 624 du Code civil relatifs à « De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation ».
Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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6 réactions à “Peut-on mettre en location un bien en usufruit ?”

  1. Aliaga

    Objet: Donation en nue-propriété.
    Mes parents m’ont donné une maison dont ils ont gardé l’usufruit, il y a environ 40 ans. Ils ont réglé les taxes prévues chez le notaire. A leur décès, comment doit se faire le transfert? (taxes notaire), le reste ne faisant aucun problèmes malgré des dégradations, etc …

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Les taxes ont normalement déjà été réglées lors de la donation, donc au jour du décès de vos parents, vous recevrez le bien en pleine propriété par la fusion de la nue-propriété et de l’usufruit.
      Bien cordialement

  2. de Mascarel

    Mon père aurait légué l’usufruit d’un bien immobilier dont je suis nu-propriétaire avec mes frères à sa 2ème épouse : en a-t-il le droit ?

  3. Danielle BRES

    Ma soeur ainée est usufruitière d’une maison qui se dégrade (fuites d’eau dans une chambre et à la salle de bain, à cause d’une mauvaise étanchéité du toit terrasse refait il y a une dizaine d’années par le nu-propriétaire qui est son beau-fils. Très agée (88 ans) elle juge n’avoir pas à assurer ces réparations (car occupation de cette maison que 2 mois par an pendant les vacances) alors qu’elle assure le paiement de tout le reste (taxes locales, ménagères, etc…). Je suis sa plus jeune soeur et désignée par elle comme héritière d’un autre appartement qu’elle occupe actuellement et qui lui appartient en totalité, mais en aucun cas héritière de cette maison de vacances. Quels seront les recours du nu-propriétaire lors de la disparition de ma soeur ? Pourra-t-il se retourner contre moi, en tant qu’héritière d’un autre bien de sa belle-mère ? Merci de votre réponse.

  4. Dossin

    De qui incombent les réparations des joints d’une façade d’une maison qui se détériorent ? De l’usufruit ou du nu propriétaire? merci pour la réponse.

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