Comment déclarer et calculer l'impôt sur les revenus fonciers ?

La gestion locative est rythmée par l'obligation de déclarer ses revenus foncier. En effet, les bailleurs sont soumis à l'impôt sur les revenus fonciers. Selon le régime fiscal et les dispositifs éventuels, les méthodes de calcul varient et se compliquent. Que paient les propriétaires bailleurs ? L'impôt foncier est calculé en fonction du revenu foncier déclaré.

Principe du revenu foncier

Les revenus fonciers sont constitués des revenus tirés de la location d'immeubles loués vides, en nom propre ou par une SCI non assujetties à l'impôt sur les sociétés.  C'est au contribuable de déterminer sa base d'imposition en comparant les recettes et les dépenses.

Le bien loué peut être non bâti ou bâti (appartements, maisons, bâtiments professionnels, fermes, etc)

 

Impôts foncier : Régime réel ou micro foncier ?

Comment choisir entre régime réel et micro foncier

Les impôts fonciers sont à  payer chaque année et au moment de la déclaration, il faut choisir entre le régime « Micro Foncier » et le régime réel. C'est un choix important parce que l'option du réel engage irrévocablement pour 3 ans.

Le choix du régime fiscal sur les revenus foncier dépendra des avantages fiscaux liés aux abattements ou déductions de charges prévues sur les trois prochaines années.

Pour savoir quel est le régime le plus intéressant, il est recommandé de faire deux simulations, puis de comparer les résultats.

Le micro foncier est soumis à  un abattement qui couvre les frais de gestion courante et l'entretien des locations.

Si vous avez prévu des travaux plus couteux que l'économie réalisée par l'abattement, optez plutôt pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les charges de vos revenus.

Le régime micro foncier et l'abattement de 30% (ou 50% pour le meublé)

En savoir plus sur le régime micro foncier

qu'est ce que le régime micro foncier? Quel est l'intérêt du régime foncier?

Tant que vous percevez moins d'un certain plafond, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier.  Vous bénéficierez d'un abattement micro foncier permettant de couvrir vos frais de gestion et d'entretien.

L'intérêt de ce régime réside dans sa simplicité : Il suffit de déclarer les loyers sur votre déclaration de revenus, les impôts se chargeront du reste. C'est eux qui calculeront l'abattement forfaitaire pour le calcul du revenu foncier imposable.

Le plafond et le montant de l'abattement dépendent de la formule de location.

  • En non meublé, l'abattement est de 30% et le plafond est de 15.000€
  • En meublé, l'abattement est de 50% et la plafond est de 32.600€
  • Les gîtes ruraux ont un abattement de 71% et un plafond de 81.500€

Pour en savoir plus :

 

Régime réel et déduction sur revenus fonciers

Consultez notre Dossier sur les charges déductibles

Le régime réel vous permet de déduire au réel vos dépenses. C'est le régime à choisir quand vos dépenses dépassent d'au moins 3 fois l'abattement forfaitaire offert par le micro foncier.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les travaux d'entretien et de réparation, tels que les peintures ou le remplacement de la chaudière.

Certaines charges restent non déductibles. Celles liées à une transaction immobilier ou à de la construction notamment. Vous ne pouvez pas déduire la construction d'une extension ou l'installation d'une véranda, parce qu'il s'agit d'une intervention apportant de la valeur.

Déficit foncier imputable

Comment baisser son impôt sur le revenu grâce au déficit foncier

Le déficit foncier imputable est obtenu lorsque la somme des charges locatives déductibles est supérieure à  la somme des loyers perçus sur la même période.

Le régime de droit commun prévoit une déduction des impôts sur les revenus foncier en cas de déficit. Cette déduction est plafonnée à  10700 euros / an.

En contre partie, vous vous engagez à  louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation (CF article 156-I-3 du CGI.)

Imputer un déficit foncier, c'est s'engager à  laisser en location pendant 3 à  4 ans.

 

La déclaration de Revenus fonciers 2044

Cette déclaration de revenus fonciers est obligatoire pour les personnes foyers fiscaux ayant opté pour le régime réel ou ayant perçu plus de 15.000 euros l'année dernière.

Elle doit être adjointe d'une déclaration spéciale si les revenus fonciers sont issu d'un dispositif dépendant d'une loi de défiscalisation.

Prélèvements sociaux et contributions sociales

Les bailleurs sont soumis à  des contributions sociales calculées sur les revenus nets.

Depuis juillet 2012, les contributions sociales s'élèvent à  15,5% des revenus net. C'est à dire, déduction faite des charges ou de l'abattement.

Elles regroupent la CSG (8.2%), la CRDS (0.5%), la contribution de solidarité autonome (0,.%) et les prélèvements sociaux (6,5).

Tous les propriétaires français sont  concernés par cette mesure mais également :

  • les expatriés propriétaires de biens en France
  • les étrangers devenus propriétaires en France
  • les personnes vivant dans un pays frontalier mais possédant un bien immobilier sur le territoire français à titre de résidence secondaire
  • les personnes qui séjournent moins de 6 mois en France et qui s'inscrivent dans une démarche d'optimisation fiscale.

 

Régime spécial des propriétés rurales

Les propriétés rurales bénéficient d'un régime spécial qui ouvre droit à des conditions particulières.

Les propriétés urbaines sont situées dans les villes, bourgs, villages ou hameaux des communes rurales, lorsqu'elles ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole. Elles sont constitués :

  • Des propriétés bâties par exemple des immeubles qu'ils soient à usage d'habitation ou à tout usage professionnel autre qu'agricole.
  • Des terrains non bâtis constituant les dépendances des propriétés bâties

Les exploitations agricoles qui comprennent des terres et des bâtiments (d'exploitation et éventuellement d'habitation) sont considérées comme des propriétés rurales. Le revenu est assujetti aux impôts fonciers lorsque l'ensemble est loué à un agriculteur, ainsi que les terrains fonciers non bâtis.

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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49 réactions à “Comment déclarer et calculer l'impôt sur les revenus fonciers ?”

  1. Françoise

    Des travaux de ravalement de l’immeuble ont été réalisés en 2009, mais payés en 2010, pouvons nous les déduire de la déclaration 2009 ?
    Merci

  2. haurine

    Peut on declarer en regime reel la taxe fonciere et la csg et quels montants des frais de copropriete
    Cordialement.

  3. dédé

    je loue un local commercial. le bailleur me fait payer la taxe foncière qui est incluse dans les charges habituelles. Est-ce normale.
    merci pour votre réponse

    • Aurelien Morillon

      C’est habituel, en effet. Si votre bail commercial contient une clause stipulant que la TF est à la charge du locataire, alors c’est une charge qui vous incombe !

  4. havre.76

    j’ai un appartement acheté en 2008 mais sur ma feuille impôts je ne sais pas dans quelle case cocher pour la réduction impôts( ex loi Borloo ou autre) sachant que l’année dernier je n’ai cocher aucune case
    merci

  5. Aurelien Morillon

    @havre.76 > Sauf erreur de ma part, il faut une déclaration 2044 spéciale pour les dispositifs Borloo, scellier, robien, zrr, besson, perissol …

  6. elodie

    Bonjour,
    je perçois des loyers pour plus de 15000, est-ce cette somme qui constitue les recettes brutes à  déclarer en 4BE ou puis-je déduire de ce montant les loyers non payés, les energies non réglées du locataire …. pour pouvoir être à  moins de 15000 euros en microfoncier ?
    un grand merci

    • Aurelien Morillon

      Vous devez déclarer uniquement ce qui a été payé.
      Si le cumul de vos paiements est inférieur à 15K€, alors vous bénéficiez du microfoncier.

  7. rey

    bonjour
    j’ai une maison que je loue,et que je déclare en frais reel, je suis pour acheter une autre maison que je vais louer, mais je voudrais déclarer la 2e maison en micro foncier. donc ma qestion peut-on en déclarer une en réel et l’autre en micro foncier
    merci

  8. Aurelien (Alliance Habitat)

    @Rey > Sauf erreur de ma part, le régime fiscal est attribué à  la personne morale. C’est à  dire que « vous » pouvez utiliser deux régimes différents uniquement si vous louez en perso sous un régime et que vous passez par une structure intermédiaire pour l’autre. Exemple : Le micro-foncier en « nom propre » et le régime réel via une SCI.

  9. lili

    quelle sont les déductions fiscals sur une location meublée, je crois que c’est beaucoup plus que le micro foncier de 30%, mais 71% jusqu’a 30 000 euros de loyer

  10. ramos

    je voudrais savoir si je doit decare avec les charges ou sans les charges avec le micro fonciere merci

  11. marchal

    bonjour , j’ai loué une maison neuve non meublée que 5 mois en 2010 (moins de 15000 euros de revenus ) et je compte la louer en 2011 ( moins de 15000 euros de revenus locatif en 2011 ) avec peut etre avec un manque d’1 ou 2 mois en 2011 , je me demande si c’est mieux le micro foncier ou l’autre régime .merci

  12. clerc

    bonjour
    j ai 4 appartements, puis je déclarer mes revenus fonciers en réel pour 2 appartements et les 2 autres en micro foncier, car lorsque je fais une simulation aux impots sur internet, ça m indique que l on ne peut pas opter pour les 2 solutions. merci de votre réponse

    • Aurelien Morillon

      La déclaration est globale. D’où l’intérêt de faire une société pour y affecter un local nécessitant des travaux lourds : vous pouvez cloisonner les charges et rester au micro foncier sur les autres.

  13. Claude Pescia

    Bonjour,
    des travaux de ravalement on était effectué en 2010. Si l’ai bien compris, je dois déclarer en foncier réel pour avoir possibilité de déduire ces frais. mais l’apartement loué doit être vendu d’ici un année pour permettre de payer la maison de retraite de ma mère. que ce passe-t-il pour les 3 ans d’engagement???
    Cordialement

  14. didier

    je perçoit des loyer de 720 euros par mois pour ma maison principal que je loue 2 ans suite mutation et j’ai un crédit de 490 euros par mois sur cette maison et je verse un loyer pour mon logement actuel, comment doit-je déclarer ces revenus qui me permet de rembourser mon prêt et les charge diverses.

    • Aurelien Morillon

      @Didier > Vous louez en nom propre ? Le plus simple est de déclarer en micro-foncier, à moins que vos charges (hors crédit) soient supérieures à 30% des loyers perçus.

  15. TOUATI

    Bonjour, j’ai acheté un studio en sci en juillet 2010. je compte le louer en meublé. je lis que nous pouvons déduire plus en meublé .(71% au lieu de 30%) en micro-foncier. est-ce plus intéressant pour moi car j’ai cru comprendre que la première année, je pouvais déduire les frais de notaire ainsi que les achats de meubles et divers accessoires.
    ou puis-je me renseigner pour la premiere déclaration .

  16. oceane

    de janvier 2011 àmai 2011 j’ai loué en vide (ayant opté pour le regime fiscal reel)un appartement, les locataires ayant donné leur congé je n’ai pu le relouer qu’à partir de septembre apres l’avoir meublé pour 2500 euros donc j’ai une perte de loyer une depense et suis sans doute soumis au regime microfoncier de septembre à decembre 2011??? mais puis je deduire les frais des meubles en les deduisant des revenus
    merci de me le confirmer
    oceane

  17. michael

    Bonjour
    dans l’idée d acheter prochainement une maison pour location , qui est louée actuellement 620 € , mais j ai 40 € de frais de copropriété.
    je souhaite savoir comment se calcul les contributions sociales de 12.4 % en Avril 2011 ?
    Sachant que sur les 620 € de loyer, j’ai 40 € de frais de copropriété.
    Si je perçois un loyer de 620 € par mois, je dois calculer ((620 x 12) / 100) x 12.4 = 922.56 €
    ou
    (((620-40)x12) / 100) x 12.4 = 863.04 €

    En suite, en micro foncier les 30% d’abattement ne me semble pas intéressant car :
    30 % de mes loyers de 620 = 2232 €

    mais j’ai bien plus en remboursement d’emprunt chaque année car le crédit sera récent.
    les contributions sociales en plus à payer
    peu etre les 40 € par mois de frais de copropriété à compter
    l assurance du près (je ne suis pas sur)
    les 8 % (à peu pres) de frais de gestion et ??? % d’assurance loyer impayé
    et d autres que je dois oublier ….

    cette maison est en vente à 115 000 € FAI , je voudrai la baisser de façon à payer 110 000 € FA + notaire compris .

    crédit de 110 000 € sur 20 ans = 710 € par mois

    qu’en pensez vous ?

    combien je vais devoir sortir par mois tout compris (impôt, taxes , contributions sociales et autres …)

    merci beaucoup

    combien vais je devoir sortir par mois ?

    • Aurelien Morillon

      Attention, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus fonciers l’amortissement des capitaux. Dans les faits, je ne connais aucune banque qui accepte de prêter sur plus de 15 ans, et encore c’est très limite en terme de rentabilité. Vous devriez aussi compter des provisions de maintenance incluant pour 10 années de location : Deux réfections des murs, une réfection des sols et plafond et environ 500 à 800 de rééquipement. C’est vraiment le grand minimum !

  18. denis hohl

    je suis gérant minoritaire (50%) d’une sarl qui loue des locaux via un bail commercial à moi même en tant que personne physique propriétaire des 43m² que je loue donc à cette sarl; bail commercial de 2001
    lors d’un contrôle fiscal l’urssaf incorpore les loyers que je perçois (10.500e net micro foncier par an) dans ma fiche de paie et prélève des cotisations sociales (5.000e pour 2009… houps…..)
    le contrôleur part d’une location gérance pour généraliser via l’article L242.1 à tout revenu foncier perçu par une personne exerçant une activité commerciale dans les locaux qu’elle loue à lla société (une sarl ici)
    pouvez vous m’aider à me défendre au secours ……..merci

  19. brigitte germain

    Bonjour,

    Depuis Septembre 2011 mon locataire ne paie plus son loyer, j’ai fais les démarches pour qu’il régularise je veux savoir si je dois prévenir les impôts concernant la csg et rds merci

  20. Thomas

    Les revenus d un commerce et ceux d un appartement peuvent ils être dissocies pour le fisc l un en microfoncier l autre imposition normale , merci

    • Aurelien Morillon

      Il faut deux personnes morales pour dissocier. Demandez un devis à votre comptable ou avocat pour créer une sci avec intervention d’un commissaire aux apports.

  21. clerc

    bonjour

    j ai des parts dans une sci, pour du locatif et une maison en nom propre que je loue aussi, puis je déduire 2 fois les 10700 euros de travaux maxi, une fois dans la sci et une fois en nom propre.
    merci de votre réponse

  22. Fourrier

    Bonjour,

    Je loue actuellement un appartement qui me rapporte 5040 euros de loyers
    par année.Jusqu’alors, je déclarais les revenus locatifs en micro-foncier.
    J’ai du changer la chaudière au mois de janvier de cette année et ceci m’a coûté 2800 euros.
    Je pense déclarer mes revenus au frais réel. Puis-je revenir au micro foncier ensuite si je n’ai pas de frais conséquents l’année prochaine?
    Merci de votre réponse.

    • Aurelien Morillon

      Le régime réel vous engage pour trois ans.
      Si vous restez en micro foncier : 3×5040 x 0.30 = 4536 de déduction.
      Si vous passez au réel : 2800€ de déduction, plus les éventuelles charges complémentaires.

      Calculez bien. Si vous optez pour le réel, profitez en pour faire d’autres travaux utiles pour valoriser le local.

  23. laurent

    Bonjour,
    Je perçois des loyers sur ma maison location. cependant, les loyers sont inférieurs au montant de mon crédit immo. Loyer perçu 750 €, emprunt 1080 €. Je suis donc en déficit mais au niveau de la déclaration d’impots je suis en bénéfice. Est ce normal ou ai je oublié de faire une opération.
    Merci

    • Aurelien Morillon

      L’amortissement des capitaux n’est pas déductible. On en rêve tous mais ce n’est pas possible. Les loi de défisc permettent d’amortir une partie des capitaux. Voyez si vous êtes éligible.

      Vous pouvez dans tous les cas déduire les intérêts d’emprunt.

  24. tabet

    bonjour j’ai acheté u local commercial ,je ne trouve pas de locataire, et je paye les charges et taxes fanciaires,est ce que j’ai le droit de declarer aux impots sous forme reel merci

  25. MARTINOD

    Bonjour,
    Je suis locataire d’un local commercial dans une commune. Puis je être inscrit à l’IRPP dans cette commune en tant que locataire de ce local commercial ?
    Merci sincèrement de votre réponse.
    Cordialement,

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Si le bail est mixte et que votre habitation principale est le même que celui de votre lieu de travail, je pense que vous pouvez déclarer vos revenue dans cette commune.
      Il serait quand même préférable de vous renseigner auprès de l’administration dont vous dépendez.

      Bien cordialement
      Patricia

  26. grocq

    Bonjour nous louons 4 aparts en vide pour 17000euros si nous louons l un deux en meublé on passe en micro foncier moins de 15000e et le meuble avec 50% d abattement . ai je bien raisonne?merci de me repondre

  27. POLODEVIAN

    bonjour , je loue un appart meublé et je déclare au micro foncier non professionnel forfait abattement 50%
    j’ai eu une info des impots que j’aimerais vérifier : si je déclare au réel je peut déduire le cout total du crédit soit l’amortissement de cet appart .
    est ce que c’est spécifique à la location meublé parceque sinon on ne deduit que les intérêts ?
    merci pour la réponse bonne journée

    • Patricia Recrosio

      Il faut calculer et mettre en balance les frais et les revenus pour prendre la meilleure décision. L’abattement de 50% peut être intéressant si l’appartement ne nécessite pas de frais, de travaux ou autres charges…

  28. joce

    Bonjour,
    je loue des appartements meublés loyers montant total 12000€ puis 4900e en non meublé d habitude je déclare le tous pour 15000e de foncier.
    Est ce meilleur calcul?
    Merci
    Cordialement

    • Aurelien Morillon

      Vous risquez un sacré redressement …
      D’une part le cumul de vos loyers plus de 15K€ !
      D’autre part, meublés et non meublés devraient faire l’objet de deux déclarations différentes.

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