Devez vous opter pour le régime micro foncier ?

Le régime micro foncier est un système simplifié qui entre dans le cadre de la déclaration des impôts fonciers. Il s'applique automatiquement aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyers par an.

Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué par l'administration fiscale sur les revenus déclarés. Le régime micro foncier est naturellement recommandé si les charges déductibles ne dépassent pas 30% du revenu brut. Dans le cas contraire, le bailleur peut opter pour le régime réel d'imposition au moment de la déclaration de revenus.

Procédure du régime micro foncier

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros (hors charges).
1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur sa déclaration
2. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges.

Le bailleur ne peut donc pas déduire d'autres charges puisqu'il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%.

Les exceptions

Le propriétaire bailleur ne peut pas bénéficier du régime micro foncier s'il perçoit des loyers provenant :

  • de monuments historiques
  • de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée (régime Borloo…)
  • de logements faisant l'objet d'amortissement
  • de logements situés dans les zones franches urbaines
  • En principe, le régime du micro-foncier est aussi interdit aux titulaires de la nue-propriété.

Les avantages du régime micro foncier

Le régime micro-foncier a été mis en place pour permettre aux investisseurs locatifs ayant de « petits revenus » de déclarer simplement leurs revenus fonciers.

En revanche, le régime du micro-foncier n'est pas avantageux pour tous les investisseurs. En effet, si les charges déductibles dépassent 30% à cause de gros travaux, d'intérêts d'emprunt, de frais de gestion locative… le bailleur a tout intérêt à opter pour la déclaration aux frais réels.

Des travaux en vue ? Prévoyez à trois ans avant d'optez pour le régime réel

Lorsque l'immeuble locatif nécessite des travaux d'entretien et, ou a été financé par un emprunt, le régime réel et les dispositifs de défiscalisation ancien devrait certainement être meilleurs.

Si vous renoncez au régime micro-foncier, ce choix sera irrévocable pour une période de 3 ans.

Pour bien choisir votre régime fiscal, vous avez donc intérêt à étudier quel montant de frais vous pouvez déduire de vos loyers.

Historique du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier simplifié est entré en application au titre des revenus de 1997

Le contribuable dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 60.000F pouvait bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 40%.

Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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8 réactions à “Devez vous opter pour le régime micro foncier ?”

  1. Flamon Michel

    Le régime micro-foncier est intéressant mais est-ce qu’il s’applique dans le cas de logement bénéficiant de la loi Cellier ?

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Il est tout à fait possible d’opter pour le régime micro-foncier dans le cadre de la loi Scellier.
      Le micro-foncier ne s’applique pas dans le domaine des monuments historiques, dispositif Malraux, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Lienemann.
      Cordialement

  2. LEDUCK

    Bonjour. Peut-on étaler les intérêts d’emprunt sur plusieurs années. je m’explique: à cause de 3 mois d’intérêts en 2012, le micro foncier n’est pas intéressant cette année, par contre il le sera l’année prochaine.
    Mais si j’y renonce cette année, je n’y ai plus accès pdt 3 ans. Comment faire ? Merci pour votre aide.

  3. Aurélien

    Bonjour Leduck, prenez le micro foncier cette année, puis basculer au réel (mais dans ce cas, vous vous engagez pour 3 ans au réel)

  4. anny caramel

    je voudrais savoir comment declarer le revenu d’une location meublée de 5700€ annuel ? est ce que je dois déclarer ce revenu en micro foncier ou en location meublée non professionnelle ?merci par avance de votre réponse.

  5. Aurelien Morillon

    @anny : déclarez en LMNP pour profiter de l’abattement de 50%

  6. georges

    Bonjour
    Je voudrai savoir comment déclarer deux appartements d’une SCI en meublés.
    Merci

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