Quel est le meilleur régime fiscal ?

Vous louez un ou plusieurs appartements et vous vous demandez quel est le régime fiscal le plus avantageux ? Déclarer les revenus des loyers est obligatoire pour être en conformité avec la loi et vous avez le chois entre deux régimes fiscaux différents :

  • le régime forfaitaire ou régime micro-foncier (le plus classique)
  • le régime réel (le plus avantageux dans certains cas).

Quel régime fiscal choisir ?

Micro foncier : un régime forfaitaire pour une déclaration simple mais plafonnée

Le régime forfaitaire permet d'effectuer une déclaration simplifiée dès lors que le montant des loyers hors charges de l'ensemble des locations est inférieur ou égal à 15 000 euros par an. Ce régime dit également « micro-foncier » est simple et sans aucune formalité. Il vous suffit de reporter le montant de votre revenu brut foncier directement sur la déclaration des revenus n° 2042. Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 % calculé directement par l'administration fiscale.

Seule ombre noire au tableau : aucune dépense réalisée ne pourra être déduite en plus du forfait. Or, souvent les charges locatives et autres frais représentent plus de 30 % du montant des loyers.

Conclusion : le régime forfaitaire est adapté aux bailleurs qui n'ont plus d'intérêts d'emprunt à payer et dont les appartements génèrent très peu de travaux ou de dépenses d'entretien.
La solution du régime réel s'impose très vite comme une évidence aux bailleurs qui se lancent dans l'investissement locatif. Pourquoi ?

Quand opter pour le régime réel ? Et quel intérêt ?

Quand

Si vos revenus locatifs (loyers hors charges) excèdent le plafond autorisé soit 15 000 euros par an, vous devrez automatiquement remplir une déclaration n° 2044, et non plus la n° 2042.

Intérêt

Lorsque l'ensemble des frais de location (assurance habitation, garantie loyer impayé, travaux de rénovation, intérêts d'emprunt.) dépassent 30 % des loyers, opter pour ce régime se révèle être le système le plus avantageux. La déduction des frais permet de diminuer vos revenus fonciers, voire de créer un déficit foncier. L'intérêt est clair : réduire votre impôt sur le revenu.

Il est conseillé de calculer si cette dernière solution est rentable car opter pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans.

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Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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Réagissez à “Quel est le meilleur régime fiscal ?”

  1. veyron

    Je suis un particulier.
    loue un studio en location meublée, mais les impôts m’on obliger de déclarer une micro entreprise ce qui ajoute au charge sociales de 13,5%
    et aux impots sur 50% des revenus, une cotisation a l’URSSAF qui me coute en plus 360 euros.

    Est-il vraiment obligatoire dans mon cas de déclarer une micro entreprise pour louer un studio meublé?
    Merci de me préciser S V P

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Vous pouvez opter pour le régime micro BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32.600€ par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50%, mais vous ne pouvez pas déduire vos charges. L’administration fiscale ne peut pas vous obliger à choisir une option fiscale si vous remplissez toutes les conditions. Je vous engage à relire la rubrique « régime fiscal location meublé » de l’article car tout est indiqué.
      Bien cordialement
      Patricia

  2. veyron

    Merci pour votre réponse, mais je vous demande de bien vouloir me préciser. dans le cas ou je loue meublé.
    Si en choisissant le régime micro bic, est ce que je suis obligé, comme me le demande les impôts de déclarer une micro société, ce qui m’oblige à payer, en plus des taxes sociale et des impôts, une taxe urssaf.
    Mes revenus sont inférieur à 32600 euros.
    Je note q’avec les impôts sur 50%, la taxe sociale, plus une taxe URSSAF , il vaut mieux loué l’appartement vide
    Merci
    georges Veyron

    • Patricia Recrosio

      Je ne comprends pas pourquoi les impôts vous demandent de déclarer une micro société ? Une simple déclaration de vos loyers encaissés en location meublée suffit en micro bic.
      Je vous conseille de vous rapprocher de votre centre d’impôt, car d’après vos informations fournies vous n’avez pas besoin d’une micro société.
      Bien cordialement

  3. veyron

    Georges Veyron
    Suite à votre réponse, j’ai contacter les services des impôts, qui me confirment que les loueurs de meublés dont l’appartement loué, ne fait pas partie de l’habitation principale,doivent s’inscrire pour êtres immatriculer à l’INSEE et payer une cotisation foncière des entreprises ce qui me fait 360 euros de taxe en plus des cotisations sociales et des impôts.
    Dans le cas ou vous pensez que ce n’est pas utile, sur quel article de loi je peut m’appuyer pour me désinscrire à l’INSEE.
    SVP
    Merci

    • Patricia Recrosio

      Bonjour Georges,
      Il doit me manquer des éléments car si vous êtes un particulier vous déclarez en micro-entreprise. Faites une recherche sur « déclaration meublée » et « fiscalité meublée » sur le site des impôts

      En espérant que vous pourrez trouver une solution
      Bien cordialement
      Patricia

  4. annie

    Monsieur Veyron,

    Je suis dans le même cas que vous, propriétaire de 5 studios meublés, j’hésite à les déclarer en bic, sachant que, et je suis étonnée que vous ne puissiez répondre madame Recrosio, nous sommes assujettis à la taxe professionnelle, droit de bail et taxe additionnelle, puisque vous êtes considérés comme « commerçant ». dans mon cas, cette taxe s’élèverait à plus de 2 000 Euros d’après renseignements pris auprès de mon centre des impôts qui, de toute façon, est très avare en renseignements.
    Ce qui revient à dire que l’on vous autorise à déduire des charges pour réduire vos impôts mais vous payez des taxes équivalentes à ce que vous deviez payer si vous déclarez en foncier. Quel intérêt ????

    Comme vous mr Georges, je me demande s’il ne vaut mieux pas louer
    en vide quitte à ne pas avoir de locataire donc moins d’impôts à payer et moins de frais de renouvellement d’équipement.

    • Patricia Recrosio

      Bonjour Annie-Claude,
      Je ne pense pas que Monsieur Veyron soit dans le même cas que vous car, si vous relisez tous les commentaires, ses revenus locatifs sont inférieurs à 32.600 euros. Donc il peut se déclarer en micro-bic et il n’a aucune raison de passer en micro-société. Si vous voyez une autre explication merci de la fournir, j’en serais ravie.
      Merci de votre intervention
      Bien cordialement
      Patricia

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