Le déficit foncier réduit votre impôt sur le revenu
Un déficit foncier apparaît au régime réel lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers. Son utilisation dépend de l'origine du déficit : les intérêts d'emprunt et les autres charges n'ont pas le même traitement.
Calculer avant de parler d'économie d'impôt
Commencez par les recettes, isolez les intérêts, puis les autres charges fiscalement déductibles. Le capital remboursé, une extension ou une dépense personnelle ne créent pas un déficit déductible. Le micro-foncier ne permet pas de retrancher les dépenses réelles en plus du forfait.
Revenu global et reports : deux emplois différents
En régime de droit commun, la fraction provenant des charges autres que les intérêts peut s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le surplus et la fraction provenant des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Des dispositifs particuliers peuvent modifier ces règles.
Exemple : 8 000 € de loyers, 2 000 € d'intérêts et 10 000 € d'autres charges admises donnent un déficit de 4 000 €, hors intérêts dans cet exemple. Ce montant peut réduire le revenu global si les conditions sont remplies. Ce n'est ni un crédit d'impôt de 4 000 €, ni une promesse d'absence de prélèvements pendant trois ans.
Maintenir la location après l'imputation
L'imputation sur le revenu global suppose en principe le maintien de l'affectation à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Une vente ou une reprise anticipée peut entraîner une remise en cause, sous réserve des exceptions. Gardez le contrat de location et les preuves des démarches de location.
Travaux énergétiques : un plafond majoré sous conditions
La fiche officielle consultée en novembre 2026 prévoit, sur option, une limite portée à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques, avec calendrier, devis et amélioration de classe à justifier. Elle indique des dépenses payées de 2023 à 2027. Ce plafond n'est pas ouvert à toute rénovation : vérifiez les conditions dans le dossier officiel du déficit foncier avant de l'appliquer.
Préparer un dossier de contrôle cohérent
Conservez les factures détaillées, preuves de paiement, diagnostics utiles et tableaux des reports. Si vous réalisez vous-même des travaux, votre propre temps n'est pas une facture déductible ; les matériaux s'examinent selon la nature des travaux et leurs justificatifs. Une situation non résidente ou une société demande une qualification propre. Le déficit du meublé suit des règles BIC distinctes.
Préparer vos comptes avec Loyer Manager
Rapprochez les loyers et les dépenses logement par logement avec Loyer Manager. Ce suivi facilite la préparation de votre dossier ; le logiciel ne décide pas de la déductibilité et ne remplace pas les obligations comptables propres au meublé.
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Bonjour,
Je suis propriétaire-bailleur d’un appartement. Le crédit que je paye pour cet appartement est supérieur au loyer que je perçois. Je paye également l’assurance et les charges de copropriété. Je pense donc que je suis en déficit foncier, mais impossible de savoir si mon crédit est une charge déductible ou non. Lors de l’acquisition du bien, en 2012, j’ai entrepris des travaux d’amélioration énergétique et le centre des impôts m’avait dit à l’époque que je ne pouvais rien déduire. Je lis le contraire dans votre texte. Je pense que c’est trop tard pour récupérer ce à quoi j’aurais eu droit en 2012. Je pense être mal conseillée et avoir mal rempli ma déclaration d’impôts depuis plusieurs années (à mon désavantage), et je ne sais pas si je dois continuer à déclarer mon « revenu locatif » en micro-foncier (avec 30% d’abattement seulement) ou si je dois passer en régime réel (mais je ne sais pas ce qui est déductible ou non) et ainsi déclarer un déficit foncier. Merci pour vos réponses.
Bonjour,
L’amortissement des capitaux n’est pas une charge déductible. Seuls les intérêts et les assurances le sont.
Les lois de défiscalisation peuvent vous permettre de déduire de vos impôts une partie, négligeable mais toujours bonne à prendre, de votre amortissement de capital.
Rapprochez vous de votre centre des impôts pour en savoir plus et tenter de fournir les déclarations rectificatives vous permettant éventuellement d’y gagner.
bonjour
j’appreci les documents que vous diffusez
merci