Les réparations locatives : qui paie quoi ?

Procéder aux réparations locatives fait partie des responsabilités et des obligations qu'un bailleur doit prendre en compte dans sa gestion locative.  En effet, signer un contrat de location  engage locataire et bailleur à prendre soin du local.

Pendant toute la durée de bail, le locataire se doit d'entretenir le bien pendant son occupation, mais le bailleur a aussi l'obligation de réaliser les travaux nécessaires pour rénover le logement et garantir le confort du locataire.

le locataire est contraint à certaines obligations : payer le loyer et les charges, maintenir dans un bon état de propreté le bien, entretenir le logement intérieur comme extérieur.

Cependant, il se peut qu'en cours de bail, des travaux plus conséquents soient à réaliser de façon urgente. Dans ce cas, le locataire doit permettre au bailleur d'accéder au logement pour réaliser des devis et pour procéder aux travaux.

Points à vérifier avant de louer

La première obligation du propriétaire est de s'assurer que l'appartement répond à tous les critères de décence conformément au Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux normes d'habitabilité et de confort. Le lieu doit posséder :

  1. au moins une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m
  2. un réseau de branchement d'électricité et de gaz conforme aux normes de sécurité
  3. un dispositif de ventilation
  4. un système de chauffage adapté
  5. des équipements sanitaires
  6. une cuisine en bon état de fonctionnement avec eau potable
  7. un dossier technique diagnostics immobiliers complet

 

Les travaux à la charge du propriétaire bailleur

Le bailleur a l'obligation de donner en location un logement décent et de réaliser les réparations locatives, en cours de bail, comme par exemple le remplacement des éléments suivants :

  • store électrique
  • volet
  • chasse d'eau
  • chauffe-eau
  • le changement de la chaudière (on rappelle que l'entretien de la chaudière incombe au locataire)
  • l'entretien des murs de soutènement et de la toiture
  • le remplacement des portes et fenêtres
  • le remplacement de tous les équipements électriques défectueux
  • le ravalement de la façade.

Le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations sauf si elles sont dues à une mauvaise utilisation par le locataire. Ainsi, si celui-ci a cassé le store électrique, il doit supporter les frais de réparation.

Les travaux de réparation et d'entretien à la charge du locataire

Le locataire a pour obligation de remettre le logement dans l'état initial décrit lors de la rédaction de l'état des lieux.

Tout ce qui ne relève pas de réparations majeures est en principe à la charge du locataire. Cela englobe les réparations locatives (entretien), ainsi que les réparations courantes.

Ces réparations concernent également les équipements tels que le chauffage, la plomberie et l'installation électrique.

Les travaux sont à la charge du locataire dès lorsqu'il s'agit d'un dispositif manipulé régulièrement par celui-ci. Entre autres :

  • Interrupteurs électriques
  • Douilles et ampoules électriques
  • La réparation ou l'installation d'une antenne TV
  • Lunette des wc, joints, tuyaux de raccordement et robinets
  • Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; Remplacement de boulons, clavettes et targettes.
  • Vitrages : réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.
  • Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : graissage.
  • Serrures et verrous de sécurité : graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
  • Grilles : nettoyage et graissage ; Remplacement de boulons, clavettes, targettes.

D'autre part, le locataire doit assumer les réparations des éléments composant le bien loué : les murs, les plafonds, les menuiseries, la cheminée et les sols. Il s'agit ici encore de remplacer des pièces détériorées et d'assurer l'entretien courant tel que le rebouchage de trous, le nettoyage, la réfection de la peinture, la vitrification du parquet, etc.

 Entretien des espaces verts

En outre, le locataire doit assurer l'entretien des espaces verts, lorsqu'ils sont utilisés exclusivement par celui-ci, à l'instar du jardin privatif.

Il devra enfin entretenir les conduits d'évacuation et la chaudière.

L'entretien des parties communes

En savoir plus sur l'entretien des parties communes
Bien que certains bailleurs demandent aux locataires de participer à l'entretien des parties communes, c'est bel et bien au propriétaire de prendre en charge cette responsabilité. Généralement, le syndic fait intervenir une entreprise de nettoyage donc le problème se pose moins.

C'est souvent sur ce point que le litige apparaît : usure normale ou dégradations des locaux ? La réponse à cette question dépend du nombre d'années de location. Si le locataire reste douze ans dans l'appartement, il n'est pas tenu comme responsable si la moquette est détériorée ou si la peinture est jaunie. Elles sont considérées comme usures normales. En revanche, s'il est resté moins de deux ans, alors il est tenu pour responsable et la remise en état est à sa charge.

Dans ce genre de litige, la  mauvaise foi rentre souvent en jeu et il est difficile aux deux parties de s'accorder. La seule solution pour résoudre ce genre de problème, est de se reporter à la réglementation en vigueur.

Peut-on effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail ?

En principe, le bailleur n'a pas le droit de procéder à des travaux d'amélioration dans le logement pendant la location. Ce principe prévoit toutefois des exceptions dont :

  • des travaux d'amélioration de la performance énergétique comme l'isolation des murs, des fenêtres, remplacement du chauffage… Ces travaux ont pour objectif de réduire la consommation énergétique.
  • des travaux dans les parties communes de l'immeuble décidés au niveau de la copropriété. Le locataire n'a pas le droit de gêner ou s'opposer à ces travaux d'intérêt commun.

Le locataire peut à tout moment demander une remise en état de l'appartement ou une mise aux normes en cas de gros défauts. Quelques exemples :

Les travaux dans un bail meublé

La location meublée n'est pas réglementée comme la la location vide et seules les clauses du contrat font loi. Les critères essentiels dans la réalisation des travaux est l'urgence, le caractère nécessaire et la protection du locataire (chaudière en panne, porte cassée…).

Conformément à l'article 1724 du Code civil, le locataire peut obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de 40 jours.

Dans tous les cas et quel que soit le contrat, vide ou meublé, le bailleur n'a pas le droit d'entrer chez un locataire sans son autorisation écrite de préférence.

Il va de soit qu'il est préférable de se protéger et exiger contractuellement des pénalités de retard au prestataire intervenant  dans le logement.

Les points à contrôler à la sortie du locataire

A la résiliation du bail, le locataire doit rendre un appartement en bon état de fonctionnement moins l'état d'usure normal qui dépend du nombre d'années d'occupation des lieux.

Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie s'il juge que de petits travaux sont nécessaires pour remettre l'appartement dans un état propre à la location.

Attention, tous devis travaux et factures représentent des justificatifs à conserver précieusement par le bailleur pour prouver la réfection des lieux.

Quid dans le cas d'un bail commercial ?

Si le bailleur pense être en droit de demander à son locataire de payer les travaux importants, il faut se référer aux stipulations dans le contrat de location.

En effet, la Cour de Cassation souligne que la charge incombe au locataire uniquement si cela est déterminé par des stipulations expresses. En effet, sans clauses explicitement rédigées dans le bail commercial, le propriétaire ne peut ajouter des charges supplémentaires au loyer, comme les coûts des travaux concernant le chauffage collectif ou encore le ravalement de toiture.

Cette condition est prévue par la loi, notamment dans l'article 1754 du Code Civil délimitant les notions de réparations et d'entretiens dans un contrat locatif commercial.

Il faut entre autres préciser si les entretiens et travaux à la charge du locataire concernent uniquement la surface louée ou l'immeuble lui-même.

Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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7 réactions à “Les réparations locatives : qui paie quoi ?”

  1. melika

    merci bonjour ,je mets en vente et egalement en location mon f1 bis meuble,apres avoir fait le DPE on m’a dit que des prises n’etaient pas aux normes ,il faut des prises de terre ,le logement etant gere par un syndic ;ceux ci m’ont demande de leur faire un courrier pour beneficier de l’intervention d’un de leur artisan(il faut tirer des fils dans le mur )ce que j’ai fait je n’ai toujours pas de reponse et que dois je faire ..;Cet appartement est mis en vente et je ne pourrais le vendre si ces travaux ne sont pas effectues merci

  2. mansonje

    A quand l’annulation de la plus-value ?
    Obligé de garder un bien locatif durant 30 ans avant de le vendre, sinon l’état se fait un plaisir d’en prendre une bonne partie. De quel droit nous vole t on ce que l’on a gagné, ce que l’on a sué ?
    On ne peut plus rien laisser à nos enfants, l’état s’en charge !
    C’est honteux !
    Je connais plusieurs propriétaires qui voulaient vendre leurs biens locatifs au bout de 15 ans, et bien ils attendent maintenant 30 ans. Ils ne veulent plus vendre car une bonne partie de la vente sera volée.
    Cette loi bloque le marché de la vente.

  3. Aurelien Morillon

    @Melika : le diagnostic électrique a un rôle informatif. Si vos prises ne sont pas aux normes, vous pouvez vendre mais l’acquéreur achète ainsi en toute connaissance de cause. Il sait que des travaux de remise aux normes sont à prévoir.

  4. robert

    Bonjour. pour la vente d’un appartement dans une copropriété que gère un syndic.
    Qui réalise le contrôle de l’assainissement, demandait par le notaire.
    merci.

  5. Parine

    Le logement de ma locatrice a été squatté pendant qu’elle était en voyage quelques jours. Ils ont fortement endommagé la porte d’entrée en cassant l’encadrement de la porte. La locatrice ne veut pas porter plainte à son retour car elle connait les squatteurs qui lui ont rendu son appartement. Qui doit supporter les frais de réparations ? Les assureurs ne veulent pas car il n’y a pas de plainte.

    Merci pour une réponse rapide.

  6. Liliane DOREMUS

    Sur un bail de location effectué voici 5 années j’avais précisé que si la caution devait être remboursée , elle le serait dans les 2 mois suivant l’état des lieux de sortie.
    Or je crois que depuis septembre 2017 le délai est ramené à 1 mois.
    Mais à partir des baux signés depuis septembre ou même ceux effectués avant ?
    Je vous remercie de m’aider.

    • Aurelien Morillon

      Bonsoir Liliane,
      Vous devriez vous rapprocher de la protection juridique associée à votre contrat d’assurance pour avoir l’avis d’un professionnel du droit de l’immobilier.
      Personnellement je suivrais l’évolution de la loi et je restituerais la caution sous un mois.

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