Le terrain agricole : pourquoi investir dans des terres agricoles

 

Un placement, ou un investissement en terrain agricole correspond à :

  • Des terrains cultivables, dépourvus de bâtiments (qui posent des problèmes au niveau entretien, assurance…) représentent un placement.
  • Le volume d'échange en matière de terrains agricoles reste très faible

Acheter une ferme (en ligne ou pas) ne correspond donc pas à un placement en terrains agricoles.  De nombreux acquéreurs potentiels disposent d'un droit de préemption, nombres de transactions échappent aux investisseurs particuliers.

Caractéristique d'un investissement en terrain agricole

  • Revenu du terrain agricole : faible, irrégulier, évolutif
  • La gestion du terrain agricole est faible.
  • Risques du terrain agricole : La terre est un bien réel, qui ne peut ni être volé ni être détruit.
  • Plus-value du terrain agricole : fonction de la qualité du propriétaire, de son aptitude à produire, de la situation géographique des terres et parfois de la proximité d'une agglomération.
  • Par contre l'évolution de statut des fermages par exemple ou la disparition d'avantages fiscaux sont de nature à peser sur l'évolution du prix des terres
  • Liquidités du terrain agricole : Le placement n'est absolument pas liquide, la vente est incertaine (droit de préemption).
  • Mise minimale du terrain agricole : les prix montent régulièrement. Il existe de grandes disparités d'une région à l'autre, selon le type de culture par exemple.

Investissement dans le terrain agricole et rentabilité

On a tendance à penser que l'investissement dans les terres agricoles ne rapporte pas. Il s'agit d'une grosse erreur puisqu'en réalité, ce type d'investissement s'avère rentable sur le long terme. Tout dépend de la situation du terrain. Et la rentabilité est encore plus accrue si le terrain devient constructible avec le temps. En achetant un terrain agricole dans l'objectif d'une mutation, un propriétaire peut obtenir une réduction de sa base imposable jusqu'à 75%.

Ce pourcentage concerne les terrains d'une valeur de 76 000 euros au maximum. Ceux d'une valeur supérieure ont droit à une réduction de 50%. Si vous êtes bailleur, sachez que vous pouvez louer votre parcelle jusqu'à 50% plus cher que le plafond exigé par la loi. Vous avez également la possibilité d'investir via un Groupement Foncier Agricole (GFA). Cet investissement est moins cher et rentable via les décotes sur les produits vendus.

La valeur de l'investissement ne dépasse généralement pas les 5 000 euros. De même, il dispose des mêmes avantages qu'un investissement en terrain agricole classique. Cela signifie que la parcelle du GFA bénéficie aussi de l'exemption d'ISF et de droits de mutation. L'achat à travers le GFA dépend de la société civile. Elle décide durant une assemblée générale annuelle du partage ou non des dividendes. Le rendement et la revalorisation annuelle sont préalablement définis dans le contrat, à l'achat.

Dans les faits, on investit dans un terrain agricole qu'on loue généralement à un exploitant agricole. Il est possible de louer par bail de long terme. Les parts de GFA d'une valeur inférieure à 100 000 euros bénéficient d'une exonération du droit de mutation et de la taxe de l'ISF à hauteur de 75 % en cas de mutation. L'exonération est de 50% si les parts valent plus de 100 000 euros. Pour bénéficier de cette réduction, la personne qui lègue ses parts doit les avoir détenues dans le GFA durant plus de deux ans. La personne qui les hérite, pour sa part, doit les conserver durant plus de cinq ans.

Une augmentation soudaine de la valeur des terrains agricoles

Investir dans le terrain agricole peut aussi être porteur de bonnes surprises. A titre d'exemple, il est possible pour un propriétaire de bénéficier des avantages de situations inattendues en relation avec son terrain. La valeur de celui-ci peut hausser après l'implantation inattendue d'usines imposantes dans ses alentours.

De même, des changements dans son sillage peuvent modifier sa valeur. Il est ainsi possible qu'un terrain agricole devienne constructible. De nombreux investisseurs, y compris des étrangers, peuvent lui témoigner un intérêt soudain. Le prix du terrain peut donc augmenter considérablement au profit de son propriétaire. Le propriétaire peut louer plus cher ses terres ou les revendre à un prix nettement supérieur à leur valeur de départ.

Il bénéficie ainsi d'une importante plus-value. De même, la rentabilité du terrain peut aussi croître en fonction des besoins alimentaires de la population. N'oublions pas que les terrains agricoles servent principalement à l'agriculture. Les exploitants doivent suivre les besoins croissants d'une population croissante. Cela a un impact positif sur le prix des terrains sur le long terme.

L'investisseur en terrain agricole doit juste garder en tête l'encadrement du loyer par la Safer. Il perçoit ce qu'on appelle un « fermage », le terme désignant le loyer que son terrain engendre. Le fermage concerne l'achat direct d'un terrain agricole, sans passer par la GFA. La Safer de sa région fixe des plafonds qu'il doit connaître en amont avant d'investir. Cette institution peut également user d'un droit de préemption durant la revente d'un terrain agricole. Autrement dit, elle peut entrer en scène lorsqu'un propriétaire revend trop cher ses terres.

Les avantages fiscaux

L'investissement en terrain agricole, hors GFA, coûte cher. Il faut apporter une moyenne de 200 000 euros pour s'offrir une parcelle. Si elle est très bien située, l'investissement de départ peut valoir jusqu'à 500 000 euros. De ce fait, les professionnels ou usines sont les plus aptes à investir. Ce type d'investissement est pourtant aussi accessible aux particuliers. Ils profitent même de divers avantages tels que les différentes exonérations fiscales. Elles concernent l'ISF et la succession. Seuls 25% de la valeur d'un terrain agricole sont soumis aux taxes jusqu'à 102 717 euros.

La taxation atteint les 50% lorsque la valeur du terrain dépasse ce montant. Cela signifie que le propriétaire peut déduire 75% de la valeur de son terrain de l'assiette imposable que ce soit à l'ISF ou à la succession. Il faut juste que les parts ou la parcelle aient été louées avec un bail de long terme de plus de dix-huit ans. Le propriétaire doit les avoir acquises depuis plus de deux ans. En cas de mutation, le bénéficiaire doit garder le terrain durant plus de cinq ans. Ces exonérations s'appliquent aux terrains obtenus directement ou via la GFA.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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