Les lois de défiscalisation

La loi de défiscalisation est une incitation fiscale ayant pour objectif de promouvoir l'investissement locatif. Elle concerne les habitations neuves ainsi que les rénovations réalisées. S'adressant aux particuliers, elle donne le statut de bailleur conventionné et permet de transformer votre impôt en patrimoine immobilier.

Elle vous permet d'investir durablement dans un bien immobilier à usage d'habitation, une part de l'amortissement étant déductible des impôts.

Grâce aux lois sur la défiscalisation, il est donc possible de réduire significativement et légalement l'impôt sur les revenus fonciers, que ce soit pour l'immobilier neuf ou ancien.

Aider les particuliers aisés à développer leur patrimoine pour réduire la pénurie de locatifs

Concrètement, les lois sur la défiscalisation incitent les particuliers à investir dans l'immobilier locatif pour réduire la pénurie en logement dans les villes sous tension, présentant un fort potentiel locatif. Des incitations fiscales sont proposées par l'État, qui exige en contrepartie la mise en location du bien pour une durée de 9 ans en moyenne. Bien évidemment, le taux de l'avantage fiscal varie suivant la loi, le bien concerné et les revenus du locataire. Il peut aller de 11% jusqu'à 100% pour les biens historiques. Ce qui constitue entre 2% à 10% du prix de revient de l'immobilier par an durant l'échéance préétablie.

Les pièges à éviter avec les lois de défiscalisation

En savoir plus sur les pièges à éviter en défiscalisation

Vouloir payer moins d'impôts peut vous coûter très cher. Découvrez les principaux pièges à  éviter en défiscalisation. Valeur de revente ou loyers surestimés mauvaise situation géographique, vous pouvez vous faire engluer pour 15 ans très rapidement quand le promoteur vous cache les faiblesses de son programme d'investissement.

Ces textes sont la loi Duflot, Duflot Outremer, Girardin, Bouvard, Malraux et Monuments historiques.

A chaque ministre sa loi de défiscalisation

C'est devenu un rituel, chaque nouveau ministre du logement ajuste les curseurs et donne son nom à la loi permettant de convertir votre impôt en patrimoine.

Loi Pinel, remplaçante de Duflot

En savoir plus sur la loi Pinel

Avec la loi Pinel, vous optez pour un investissement locatif durable avec des revenus plus fiables. En effet, le loyer étant plafonné, vos locataires sont plus aptes à honorer leur paiement. Vous investissez dans une habitation solide et située dans un secteur à forte demande locative. C'est un investissement de premier choix pour se constituer un patrimoine financé en grande partie par le locataire et vos impôts sur le revenu.

Les lois précédentes

 

La loi Girardin

En savoir plus sur la loi Girardin

La loi Girardin a pour objectif de favoriser les investissements immobilier dans les départements et collectivité d'Outre Mer, en vue de développer l'offre locative aux ménages les moins aisés. Les loyers sont plafonnés, ainsi que les conditions de ressource du locataire. Une réduction d'impôt est offerte en contre-partie.

La loi Bouvard

En savoir plus sur la loi Bouvard

Moins connue que les lois à destination des résidences principales à louer vide, la loi Bouvard concerne les résidences de services (EHPAD, étudiants,  centres d'affaire, etc.)

La loi Malraux

En savoir plus sur la loi Malraux

La loi Malraux permet de créer du déficit foncier directement imputable sur le revenu. Il faut rénover un logement situé dans l'un des secteurs sauvegardés et contribuer à la préservation de l'âme d'un quartier. Une période de mise en location obligatoire permettra de ranimer la vie du quartier et de créer de la mixité sociale.

Exemples concrets :

Avec la loi Duflot : Mr et Mme Pointcarré ont un revenu net imposable de 150.000 euros. Ce couple marié est imposé à 41%. Ils décident d'acquérir en Duflot un petit studio de 28 m² à Chaville (zone A Bis). Leur investissement s'élève à 250.000 euros, grâce à un crédit contracté sur 20 ans. Le couple économisera 45.000 euros (250.000 x 18%) sur 9 ans, soit 5.000 euros par an. Mais en tenant compte de la déductibilité des intérêts d'emprunts durant toute la durée du crédit ainsi que la fiscalisation de ces nouveaux revenus fonciers, le couple pourrait pourtant réaliser un gain fiscal cumulé de 24.681 euros à l'échéance du crédit en 2033.

Avec la loi Malraux, prenons le même couple, mais cette fois-ci, ils ont investi 225.000 euros dans un bien situé dans un secteur sauvegardé, et l'appartement pourra être mis en location début 2016. La quote-part des travaux correspond à 70% du montant de l'investissement, ce qui donne 157.500 euros. Et la réduction d'impôt s'élève à 30% des travaux. Ainsi, en 2013, 30% des travaux seront engagés, soit 47.250 euros. Avec la réduction de 30%, le couple réalisera alors un gain d'impôts de 14.175 euros cette année. L'année suivante, 40% des travaux sont engagés, soit 63.000 euros, ce qui fait place à un gain d'impôt de 18.900 euros. Et en 2015, les derniers 30% de travaux feront également place à un gain d'impôt de 14.175 euros, tout cela pour une économie totale de 47.250 euros, soit 21% du montant de l'investissement.

Tableau comparatif des lois de défiscalisation immobilières : pinel/duflot/scellier/borloo/robien

La politique française a toujours cherché à inciter l'investissement dans l'immobilier neuf locatif, notamment en multipliant les dispositifs de défiscalisation immobilière. La loi Robien, la loi Borloo, la loi Scellier, la loi Duflot et la plus récente la loi Pinel font partie de ces dispositifs fiscaux en principe avantageux pour les investisseurs. Voici un tableau comparatif de ces lois, avec les spécificités qui les caractérisent.

Loi Robien

Loi Borloo

Loi Scellier

Loi Duflot

Loi Pinel

Dates importantes

Appliquée du 03/04/2003 au 31/12/2009

Appliquée du 01/09/2006 au 31/12/2009

Appliquée du 01/01/2010 au 31/12/2012

Appliquée depuis le 01/01/2013

Mise en vigueur à partir du 15/09/2014

Description

Achat et mise en location d'un logement neuf ou en VEFA

Achat et mise en location d'un bien neuf ou en VEFA

Achat et mise en location d'un logement neuf aux normes BBC ou non

Acquisition et mise en location d'un bien immobilier neuf, VEFA ou ancien rénové selon les normes BBC ou RT 2012

Acquisition et mise en location d'un logement neuf ou en VEFA ou ancien rénové aux normes BBC

Réduction d'impôt

Déduction sur les revenus fonciers jusqu'à 65% :

-8% les 5 premières années

-2,5% sur les 4, 7 ou 10 années suivantes

Amortissement de :

-6% par an les 7 premières années

-4% sur les 2 suivantes

-2,5% pendant 6 ans

-abattement de 30% du montant des loyers perçus

Logement BBC : réduction d'impôt de 13% du prix de revient du bien + 8% en plus pour une durée locative augmentée de 6 ans

Logement non BBC : réduction d'impôt jusqu'à 14%

Réduction d'impôt de 18% du coût de l'investissement pour un plafond égal à 300.000 €

Réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% pour un plafond égal à 300.000 €

Durée d'engagement locatif

9 ans minimum

9 à 15 ans

9 à 15 ans

9 ans uniquement 6, 9 ou 12 ans

Location à un membre de sa famille

Oui, à condition que le locataire n'appartienne pas au foyer fiscal

Impossible de louer à un ascendant ou à un descendant

Loi Scellier classique : Oui

Loi Scellier intermédiaire :

Non

Impossible de louer à un membre de sa famille

Oui

Plafonds des loyers

-23,11 € /m² en zone A

– 16,07 € /m² en zone B1

-13,13 €/m² en zone B2

– 9,62 € /m² en zone C

-18,49 €/m² en zone A

– 12,86 €/m² en zone B1

– 10,50 €/m²en zone B2

– 7,70 €/m² en zone C

Loi Scellier classique :

-zone A bis : 22, 97 €/m²

-zone A : 17,04 €/m²

-zone B1 : 13,75 €/m²

-zone B2 : 11,21 €/m²

-zone C : 7,80 €/m²

Loi Scellier intermédiaire

-zone Abis : 18,38 €/m²

-zone A : 13,63 €/m²

-zone B1 : 11 €/m²

-zone B2 : 8,97 €/m²

-zone C : 6,24 €/m²

-zone A bis : 16,72 €/m²

-zone A : 12,42 €/m²

-zone B1 : 10 €/m²

-zone B2 : 8,69 €/m²

-zone A bis : 16,82 €/m²

-zone A : 12,49 €/m²

-zone B1 : 10,06 €/m²

-zone B2 : 8,74 €/m²

Plafonds des ressources des locataires

Non concerné

Oui

Oui

Oui

Oui

Mise en garde en cas d'investissement en concubinage

L'avantage fiscal accordé sur un bien en indivision est accordé à un foyer fiscal, or la séparation des investisseurs crée, en quelque sorte,  de nouveaux contribuables. Les avantages fiscaux accordés à l'ancien contribuable pourraient être intégralement réclamés par les impôts si la séparation a eu lieu avant la durée minimale de location.

En savoir plus sur les redoutables conséquences fiscales d'une séparation

Les lois de défiscalisation dans le collimateur de l'Europe

En 2013, Bruxelles assigne la France en justice pour la contraindre à revoir ses règles fiscales s'appliquant à l'investissement locatif. Il s'agit d'un rappel à l'ordre afin que l'Hexagone respecte les règles fiscales européennes. Ce qui pose problème ? Les avantages fiscaux proposés aux particuliers dans l'investissement dans l'immobilier locatif neuf.

Le problème est que cette fiscalité n'est valable qu'aux investissements réalisés sur le territoire français, et non lorsqu'un Français fait l'acquisition d'un logement dans d'autres pays de l'UE.

Selon la Commission européenne, il s'agit d'une atteinte à la libre circulation des capitaux qui est le principe de base du marché unique de l'UE.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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