Conditions pour acheter un logement social HLM

Les Habitations à Loyer Modéré (HLM) se situent parfois dans des quartiers résidentiels et non toujours, comme on le croit, dans des zones sensibles ou dans des grandes tours. Les prix à l'achat peuvent être très attractifs. Qui peut acheter ? Est-ce une solution rentable et Est-on libre ensuite de choisir son locataire et que faut-il indiquer dans le contrat de location ? A-ton le droit de vendre son bien sans restriction ?

Une occasion unique

Il faut savoir que la possibilité d'investir dans un logement social est limitée à une seule fois. Une fois acheté, le propriétaire est libre de le louer ou de le revendre. Mais pour que l'opération soit intéressante, il devra le garder au moins 5ans.

Qui peut acheter ?

Acquérir un bien HLM s'adresse aussi bien aux locataires occupants du bien, exerçant un droit de préemption, qu'aux personnes extérieures désirant acheter un logement social vacant. Un logement occupé ne peut être vendu exclusivement qu'au locataire occupant. Le locataire peut, à tout moment, adresser une demande d'acquisition de son logement à l'organisme HLM. Celui-ci dispose alors d'un délai de 2 mois pour adresser une réponse au locataire.

Logements concernés

Les logements sociaux vacants construits ou acquis depuis plus de 10 ans par l'organisme HLM sont proposés en priorité à l'ensemble des locataires HLM dans le département ainsi qu'aux gardiens d'immeuble employés. Bien entendu, le logement doit répondre aux normes de décence en vigueur dans la réglementation.

Estimation du prix de vente

L'organisme HLM doit solliciter une estimation de la valeur du bien via le trésorier-payeur général (TPG). Le bien pourra être vendu à un prix inférieur ou supérieur de 35 % de l'évaluation faite par le TPG.

Où se renseigner ?

L'organisme HLM fait sa publicité par voie d'affichage à son siège social, dans le hall de l'immeuble concerné ou dans des journaux locaux. L'annonce immobilière doit afficher le prix et la superficie du bien. Le contrat de vente est classique, établi devant notaire avec le règlement de copropriété et tous les diagnostics immobiliers obligatoires annexés au contrat.

Contraintes en cas de revente : 5 ans une notion clé

Si le bailleur désire louer ou vendre son bien l'organisme HLM doit avoir la primeur de l'information.

1. Si la vente a lieu dans les 5 ans qui suivent l'acquisition du bien, le propriétaire doit informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité.
2. Lorsque l'acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le TPG  et qu'il le revend dans les 5 ans, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite.
3.  Lorsque l'acquéreur revend son logement à un prix supérieur à l'évaluation faite par le TPG, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.

Contraintes cas de location

Lorsque l'acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le TPG et qu'il le loue dans les 5 ans qui suivent son acquisition, il ne peut percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu'il acquittait pour ce logement avant cette acquisition. En résumé et à la vue de ces informations, le seul intérêt d'acheter un logement social est d'y être locataire occupant car le prix peut-être largement inférieur au prix du marché immobilier.