Viager : mode d'emploi
Le viager est un mode d'investissement qui suscite l'intérêt. Cette vente est encadrée par le code civil, article 1968
Cette forme alternative d'acquisition peut s'avérer avantageuse pour l'acquéreur mais parfois plus aventureuse.
Son principe est simple : le prix du bien est évalué en fonction de l'âge du vendeur, de son espérance de vie et du barème des prix de l'immobilier.
Le vendeur reçoit un capital appelé le « bouquet » additionné d'une rente viagère tous les mois.
Attendre le décès d'une personne est une finalité considérée comme scabreuse par certaines personnes. Malgré l'image péjorative du viager, cette solution peut s'avérer avantageuse, tant pour le vendeur que pour l'acheteur…
D'ailleurs cet aspect moral est souvent un frein au développement du viager.
Définition de débirentier et crédirentier
On appelle débirentier la personne qui va acheter l'habitation et qui va verser une rente viagère jusqu'au décès du propriétaire vendeur, appelé crédirentier.
Avant le décès, le crédirentier peut continuer à disposer pleinement de son appartement ou maison (viager occupé), mais le logement peut également être mis en vente non occupé (viager libre).
En général, les crédirentiers sont des personnes en fin de vie, voulant assurer le financement de certaines dépenses de santé, mais aussi un complément de revenu.
La personne concernée touchera alors une somme de manière régulière pour compléter sa retraite, et peut continuer à jouir de son bien, sans changement de mode de vie, avant le décès.
De son côté, le débirentier peut réaliser une bonne opération ou non, cela en fonction que le décès survient plus rapidement ou non.
Une rente garantie à vie pour le vendeur
Le viager : une garantie trop faible pour l'acheteur
Quel est le bon âge pour vendre en viager ?
L'âge de 70 ans ne séduit pas toujours les acheteurs et il faut attendre souvent l'âge canonique de 90 ans pour attirer les acquéreurs.
La conséquence est un marché immobilier viager déséquilibré car l'offre est plus importante que la demande.
Principes du viager
Il existe deux manières de vendre son bien en viager : le vendre libre ou le vendre occupé qui est la situation la plus fréquente.
L'acheteur est propriétaire du bien le jour de la signature chez le notaire, mais l'acquéreur récupère le bien uniquement au décès du vendeur. Attendre le décès d'une personne pour récupérer le bien est une finalité considérée comme scabreuse par certaines personnes. Pourtant, malgré l'image péjorative du viager, cette solution peut s'avérer avantageuse, tant pour le vendeur que pour l'acheteur…
Modalités du viager
Une rente viagère est un revenu à vie pour le vendeur. La somme est versée à date fixe et s'arrête au jour du décès du vendeur. Cette solution lui permet de s'assurer un revenu régulier et complète souvent une retraite faible et insuffisante.
Comment donner un nouveau souffle au viager?
- certains instituts bancaires proposent un prêt viager hypothécaire à rembourser au décès par la vente du bien
- les modalités sont souples et en principe librement fixées par les deux parties
- le contrat peut aussi prévoir une clause de rachat au-delà d'un certain nombre d'annuités
- lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, le paiement de la rente est transféré à ses héritiers. Mais certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.
Comment calculer le prix de vente ?
Le prix d'un viager immobilier est délicat car il est difficile de l'évaluer avec justesse. Il y a donc toujours un risque de surpayer le bien, d'autant que les calculs ne sont pas mentionnés dans l'acte de vente. Quoi qu'il en soit, la valeur du bien inoccupé est décotée du DUH (droit d'usage et d'habitation). Le montant du DUH est établi en fonction de la valeur locative du bien et de l'espérance de vie de l'occupant. Pour tirer partie de cet investissement, un notaire à Paris conseille d'acheter plusieurs petites surfaces et ainsi augmenter les chances de libération.
Le prix de vente prend en compte plusieurs critères :
- la valeur intrinsèque du bien
- l'âge du vendeur (l'âge est proportionnel au prix : plus le vendeur est âgé plus l'estimation du bien est chère)
- les modalités de la vente (libre ou occupé).
Qui paie impôts, taxes et charges ?
- La taxe d'habitation est à la charge du vendeur, quand celui-ci se réserve le droit d'usufruit. La taxe foncière est à la charge du propriétaire (le débirentier).
- Quand le viager est libre, l'acheteur doit assurer toutes les charges et réparations.
Les erreurs courantes en viager
Le viager est un mode d'investissement intéressant si l'on sait s'y prendre. Réaliser une bonne affaire est possible à condition d'observer quelques critères qui varient au cas par cas. Il faut par exemple éviter de ne tabler que sur un critère, celui de l'âge du vendeur.
Voici les erreurs les plus courantes rencontrées en viager. Ces idées reçues nuisent à la qualité ou la rentabilité de l'achat.
N'acheter qu'aux personnes âgées
La plupart des acheteurs favorisent l'achat en viager auprès d'un vendeur octogénaire. En procédant ainsi, ils espèrent écourter au maximum la période de versement de la rente, pensant qu'un vendeur âgé dispose de moins d'années à vivre. Toutefois, ce n'est pas un critère décisif car c'est sur le montant de la rente que les avantages peuvent être joués. Le viager applique une décote sur le prix d'achat du bien dont le montant est calculé suivant l'espérance de vie du vendeur. Ainsi, avec un vendeur sexagénaire, le prix peut être 50 % moins cher que sur le marché traditionnel.
N'acheter que dans les bons quartiers
Laissez de côté vos goûts personnels avec le viager, car ce dernier n'est pas destiné à être votre résidence principale. Achetez en gardant le cap du placement financier grâce auquel vous tirerez un profit. Évitez les lieux trop prisés, comme Paris, car les décotes y seront moins importantes. La négociation avec le vendeur restera limitée. Vous pouvez opter pour un bien situé en banlieue où les occasions de bonnes affaires sont plus nombreuses.
Ne vendre qu'au prix fort
Les vendeurs veulent un bouquet important pour placer l'argent et recevoir une rémunération supplémentaire. Les vendeurs en viager ne devraient cependant pas se permettre de fixer un prix de vente élevé. Il est plus avantageux de réduire le bouquet afin de valoriser la rente. Il faut mieux percevoir une rente immédiatement que d'espérer percevoir des intérêts bancaires sur un viager qui ne se concrétise pas !
Craindre sur l'héritage des enfants
Le bouquet d'une vente en viager peut constituer un héritage très intéressant, dans le cadre d'une succession au décès du parent. Le vendeur n'a donc rien à craindre quant à l'héritage, en particulier pour le vendeur âgé de plus de soixante ans ayant des enfants quadragénaires.
Le bouquet est-il soumis à un impôt…plus value…taxe ?
Fiscalement la rente est elle considérée comme un revenu?
Cordialement
Maryse Chevillon
Bonjour
la rente viagère est imposable avec des abattements selon l’âge de la personne. En revanche, le bouquet est un capital versé lors de la signature de la vente et il est non imposable.
Bien cordialement
Patricia
Très bon produit pour qui dispose d’un capital suffisant pour pouvoir régler les mensualités régulièrement au vendeur.
L’acheteur peut ainsi acquérir un bien à un prix intéressant par rapport au prix du marché au final, et le vendeur pourra continuer à jouir paisiblement des lieux qu’il a toujours occupé et où il a ses souvenirs et ses habitudes, tout en ayant un revenu supplémentaire lui permettant d’agrémenter substantiellement son mode de vie en ces temps difficiles et lui permettre de finir décemment ses jours.
A mon sens les initiateurs de cette loi de viager ont agi subtilement et intelligemment.