Qui contacter pour estimer sa capacité de financement ?

Pour estimer sa capacité de financement pour un investissement locatif, l'acheteur pense d'abord à prendre rendez vous avec un courtier immobilier. Et 9 fois 10, il  est déçu parce que banquiers comme courtiers répondent la même chose : « C'est beaucoup trop tôt ».

Pourquoi ça ?

Les attentes des acheteurs concernent principalement le taux de base, le taux de l'assurance de prêt et le budget auquel ils ont accès.

Le taux change très vite, c'est une données qui nous intéresse lorsque le compromis est signé, pas avant.

il est beaucoup trop tôt pour obtenir des informations plus précises concernant les taux d'intérêts.

Une estimation de la capacité de financement est facile à  obtenir avec n'importe quelle simulation de prêt immobilier,

 

Négocier l'assurance de prêt immobilier se fait en dernier

Les taux d'assurance visibles dans les publicités sont calculés pour des crédits moyens, contractés par des gens dans la moyenne, en bonne santé et n'exerçant pas un métier dangereux. Le taux affiché sera probablement différent de ce que vous pouvez avoir, surtout si vous avez eu une maladie grave, auquel cas il faudra souscrire à  une assurance risque aggravé.

En effet, le taux de l'assurance varie selon le risque à  couvrir, calculé en fonction de plusieurs critères. Outre les différences de clauses entre les contrats, la prime d'assurance varie selon votre age, votre état de santé (Maladies, taille, poids, fumeur ou non … ), le nombre de kilomètres que vous faites à  titre professionnel et la part de capital à  garantir …

Personne ne pourra vous donner de chiffre précis avant d'avoir rempli une demande complète de tarification, avec formulaires, justificatifs et questionnaires santé éventuels.

Et pour les remplir, il faut déjà  avoir négocié votre prêt pour connaitre le montant exact du capital à  garantir. (Il y a des effets de paliers à  partir desquels les informations demandées sont beaucoup plus précises)

Concernant le prêt immobilier

Une fois encore, vous connaîtrez le taux définitif une fois seulement votre dossier de prêt monté, envoyé, passé en commission et offre de prêt reçue. Ce dossier ne pouvant être monté que si vous avez signé un compromis de vente ou un mandat de construction.

Sans projet concret et « chaud », le conseiller en financement ne pourra pas grand chose pour vous : Il sortira sa grille de taux et annoncera le taux correspondant aux quelques maigres informations que vous avez. Dans ce cas, passez un coup de fil à  votre banquier, inutile de vous déplacer.

Méfiez vous des taux affichés sur internet

Il faut se méfier des taux affichés en gros sur internet ou dans les magazines parce qu'ils sont trop souvent accompagnés de « petites lignes ». Vous constaterez que ce sont des taux accordés aux meilleurs dossiers, dans des conditions particulières. Par exemple avec des apports de 20%, 30 voir 50%.

En réalité, c'est rarement le cas. On rencontre plus souvent des dossiers limites avec des crédits conso à résorber ou des emprunts sans apport. Il s'agit alors de « faire passer » le dossier, plutôt que de tirer sur les taux. Quitte à  procéder à  un rachat de crédit si nécessaire. C'est d'ailleurs pourquoi vous voyez des taux mini, moyen et maxi dans les baromètres des sites de courtage en ligne.

Décourageant … Comment faire alors ?

Ce que vous voulez, c'est dégrossir le budget. Inutile donc de prendre rendez vous avec 4 banques et trois courtiers. De toute façon, le temps de trouver votre futur logement, les taux auront bougé. Jouez plutôt avec deux ou trois simulateurs de crédit en ligne, puis partez sur une fourchette pessimiste.

Une fois le compromis de vente signé, négociez en direct avec plusieurs banques ou prenez un courtier immobilier.

Dernière précision concernant les courtiers : Leur travail est de négocier avec les banques à  votre place. Si vous prenez plusieurs courtiers, ils vont se gêner et ne seront plus crédibles auprès des banquiers, qui feront moins d'effort. Or c'est vous qui paierez, pensez y ;-)

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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