Comment monter une SCI

Qu'est ce qu'une SCI ?

Monter une SCI (Société Civile Immobilière) ouvre à des questions fiscale et successorale. Le SCI est une structure juridique (personne morale) indépendante de vous-même (personne physique), ou de votre entreprise. Elle possède un ou plusieurs biens immobiliers et les exploite. Si vous faites de l'investissement locatif, cela permet par exemple de faciliter la transmission d'un patrimoine à sa descendance ou de dissocier l'immobilier de l'entreprise.

Cette structure est couramment utilisée pour :

• Générer un revenu foncier
• Financer des locaux et les mettre ensuite à la disposition de l'entreprise.

Ce dossier traite essentiellement du montage d'une SCI dans le cadre de la location de logements et non de l'entreprise.

Les 3 objectifs d'une SCI

Assurer la pérenité de votre parc immobilier

En cas de séparation avec votre conjoint(e), la SCI évite les risques de conflit concernant la propriété d'un bien immobilier: chacun poursuit sa route avec ses parts. L'indivision n'est plus un problème. Cette raison est en forte augmentation, auprès des personnes ayant déjà divorcé une fois et souhaitant refaire une nouvelle vie de couple. Chat échaudé craint-il l'eau froide ?

Préparer la transmission familiale du parc immobilier

Nous entendons trop souvent des histoires de fratries qui se déchirent pour un héritage. La SCI permet d'éviter les risques de conflits autour de l'indivision entre les héritiers au décès du propriétaire, qui entraînent bien souvent la mise en vente d'un ou plusieurs logements, et la sortie de patrimoine de la famille.

Cela permet de partager équitablement les parts entre les différents héritiers. La SCI génère ainsi un revenu foncier divisible bien qu'elle gère des biens indivisibles (on ne peut pas couper une maison en 7!). Une bonne pratique consiste à confier sa gestion à un professionnel pour éviter tout conflit d'intérêt.

Assurer aux associés des revenus fonciers complémentaires

La SCI possède un ou plusieurs biens immobiliers en location; ses bénéfices sont donc essentiellement constitués des loyers perçus. Après déduction des charges, il est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital de la SCI.

Une fois les emprunts remboursés, ce bénéfice constitue pour les associés un revenu foncier complémentaire, imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
Cela permet notamment de bien préparer sa retraite. Vous devez vous faire assister d'un conseiller fiscaliste quand au choix du régime (IR ou IS)

Les avantages de la SCI

Pourquoi monter une SCI ?

La SCI facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel.
Elle évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaire d'un immeuble en indivision, situation difficile à gérer au quotidien.

Si un des héritiers souhaite céder ses parts, il n'obligera pas les autres à vendre l'immeuble, comme c'est le cas en indivision.

Si l a SCI peut procurer certains avantages fiscaux, il faut être à jour et c'est un métier. En effet, les lois évoluent très vite et faire appel à quelqu'un qui en maîtrise tous les aspects coutera moins cher que les déconvenus auxquelles vous vous exposez en « croyant savoir ».

Le recours à un professionnel est impérieusement conseillé.

Investissement et auto financement

L'investissement est réalisé grâce aux loyers versés par les locataires à la SCI. Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d'emprunt et des intérêts, auxquels il faut ajouter le coût de l'entretien, trop souvent négligé.

Bien que les intérêts soient déductibles, ceux ci sont dégressifs et les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer de l'impôt de manière croissante au fil des années alors qu'ils ne toucheront pas les bénéfices. Il est donc important d'établir un plan prévisionnel en fonction de la durée de l'emprunt. Pour éviter toute mauvaise surprise, l'aide d'un expert comptable est fortement recommandé.

Déduction des frais d'acquisition

Les frais d'acquisition des immeubles par la SCI sont déductibles dans le cas où la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés.

Assujettissement à la TVA

La SCI exerce une activité civile, elle n'est donc pas, en principe, assujettie à la TVA. Cependant, s'agissant de locaux à usage commercial, industriel ou professionnel, elle peut opter pour l'application de la TVA sur les loyers encaissés. Cette option lui permet, non seulement d'économiser le droit de bail, mais encore de récupérer la TVA grevant l'immeuble, y compris celle afférente aux investissements.

Bien qu'il soit possible d'avoir une gestion hybride (Assujetti à la TVA et non assujetti dans la même comptabilité), il est préférable si vous gérez seul de créer deux SCI : l'une propriétaire d'habitations en location, l'autre propriétaire des locaux cités ci dessus.

Couverture en cas de problèmes financiers

En cas de difficultés financières et de mise en jeu de la responsabilité d'un ou plusieurs des associés , la saisie de parts sociales détenues par ces derniers est moins intéressante pour des créanciers que la saisie d'un immeuble.

Comment concrètement monter une SCI ?

1- Retirer le formulaire de déclaration de société

Vous pouvez le demander au Centre de Formalité des Entreprises (CFE). N'oubliez pas de demander la liste des pièces à fournir.

2- Rédaction des statuts

Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI (personnes physiques ou personnes morales), leur nationalité étant indifférente.
En ce qui concerne les mineurs non émancipés, leur participation ne peut se faire qu'avec l'aide de leur représentant légal.

Les associés peuvent rédiger eux-même les statuts, se servir de modèles pré-imprimés ou faire appel à un professionnel, ce qui est toujours conseillé, la rédaction des statuts d'une SCI étant une opération délicate.

Le recours à un notaire n'est obligatoire que si un apport d'immeuble ou d'un bail supérieur à 12 ans a été effectué. Il est toutefois conseillé dans le cas d'une SCI entre époux, afin d'éviter une requalification en donation déguisée.

3- Enregistrement des statuts

Une fois rédigés et signés par tous les associés, les statuts doivent être enregistrés auprès du Centre des Impôts en 4 exemplaires timbrés.
La formalité de l'enregistrement est gratuite depuis le 01/01/2000.
Restent cependant dû le droit de timbre à 6 euros par page recto-verso.  Donc ce n'est pas si gratuit que ça !

Si la page n'est pas utilisée recto-verso,lde droit est réduit à la moitié sous réserve que la page non utilisée soit annulée par la mention  » face annulée, article 905 du CGI. »
Si un immeuble a été apporté en nature, l'acte doit être publié aux hypothèques.

4- Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales

Cet avis doit comporter la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le Registre du Commerce et des Sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.
Coût : Environ 150 euros.

5- Dépôt du dossier de demande d'immatriculation auprès du CFE

Dépôt au CFE de deux exemplaires enregistrés et timbrés, accompagnés :

• de l'acte de désignation du ou des gérants, s'ils n'ont pas été désignés par les statuts
• d'une fiche d'état-civil pour le ou les gérants, et d'une déclaration de non-condamnation
• de la lettre de demande de publication dans un journal d'annonces légales, ou du journal lui-même
• d'un justificatif du siège de la SCI (quittance EDF par exemple)

Coût de la demande d'immatriculation : environ 60 euros.

A partir de ce moment, la société est « en cours d'immatriculation ». Elle naîtra officiellement le jour de son immatriculation effective au Registre du Commerce et des Sociétés.

Que faut-il mentionner dans les statuts d'une SCI?

La forme juridique de la société.

Veillez à bien préciser SCI de location.

Les apports de chaque associé

• Ils déterminent leurs droits dans le capital de la société (à l'exclusion des apports en industrie).
• L'apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail…).
• Lorsqu'une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint.
• Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu'il a bien été informé de l'utilisation de biens communs pour réaliser l'apport.
• Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu'il renonce par avance à revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts de son conjoint.
• La valeur des apports en nature est librement discutée entre les associés, l'intervention d'un commissaire aux apports n'étant pas obligatoire.

La dénomination de la société

Elle peut être fantaisiste, liée au lieu de situation de l'immeuble ou à l'objet social en général.
Elle peut également comporter le nom d'un ou plusieurs associés.
Il est prudent de vérifier auprès de l'INPI que le nom, s'il est fantaisiste, n'est pas déjà utilisé.

Son siège social

Il est fixé librement par les statuts mais doit être réel. Vous pouvez monter une SCI domiciliée à la résidence principale d'un des associés si vous le souhaitez et n'a pas besoin de correspondre forcément au lieu de situation du premier immeuble.

Son capital social

Il est constitué par les apports en numéraire et en nature ; aucun montant minimal n'est fixé. Il correspond généralement à la valeur de l'immeuble.

Les associés peuvent prévoir la libération différée du capital. En effet, dans les SCI, aucune règle n'impose de verser le montant du capital immédiatement.

Les associés peuvent fixer librement les modalités de versement des apports en numéraire, soit dans un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance. La libération peut correspondre aux bénéfices répartis entre les associés.

Cette solution est très avantageuse car l'administration fiscale accepte de prendre en considération, comme base de calcul des plus-values, la valeur des parts au jour de la signature des statuts sans tenir compte de l'époque des libérations.

L'objet

Il doit être purement civil, c'est à dire se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles. Vous ne devriez pas monter une SCI pour acheter des biens en vue de les revendre, sous peine que la société soit taxée à l'impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens.

La vente d'un immeuble n'est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.

La durée de la société

La durée maximale est 99 ans à compter du jour de l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les modalités de fonctionnement

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l'assemblée des associés.

Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé de ce genre de désaveu.

Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI.

Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations…), hormis aux ascendants et descendants, qu'avec l'accord de tous les associés.

L'unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l'agrément de la majorité des associés (ou des 2/3…)

De même, il est souhaitable de fixer à l'avance l'éventualité du décès d'un associé. La encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l'agrément des héritiers par les associés.

Reprise des engagements pris pour le compte de la société en formation

Les associés récapitulent toutes les dépenses ou les engagements qu'ils ont pris au nom et pour le compte de la société en formation jusqu'à la date de signature des statuts dans un acte annexé aux statuts.

Ils donnent également mandat à l'un ou plusieurs d'entre eux (ou au gérant non associé) pour  rendre de nouveaux engagements jusqu'à l'immatriculation de la société. Celle-ci entraînera alors automatiquement la reprise de ces engagements.

La Cour de cassation donne tous les pouvoirs au gérant d'une SCI

Selon la Cour de cassation, le gérant d'une SCI ou Société Civile Immobilière est en droit de prendre toutes les décisions, des plus basiques aux plus importantes, suivant les possibilités attribuées par les statuts de la société.

Autrement dit, le gérant d'une SCI familiale peut acquérir tous les pouvoirs par les statuts, sans nécessiter le mandatement d'une assemblée. Cela vaut  même dans le cas où il veut mettre en vente le seul bien immobilier détenu.

Cas concret :

Une gérante de SCI notifie au seul locataire un congé pour vendre.

Le locataire refuse de quitter son logement. Il soutien qu'un préavis de résiliation de bail pour vente est irrégulier s'il est émis par la gérante, sans avoir organisé d'assemblé extraordinaire.

Face à l'affaire, la justice allait d'abord dans le sens du locataire, jugeant le pouvoir unilatéral de vendre le seul immeuble de la société trop grand pour le gérant. Cependant, au final, elle a pris la décision inverse, en attribuant au gérant tous les pouvoirs convenus dans les statuts.