Taxe sur la plus value immobilière : calcul, abattement et exonération

La taxe sur la plus-value immobilière générée suite à la vente d'un bien immobilier a fait l'objet de réformes sur réformes, tout au long de ces dernières années. C'est la bête noire de l'investissement locatif parce qu'elle tue la rentabilité de nombreux montages.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

Vous faites une plus-value immobilière lorsque vous vendez votre bien immobilier à un prix plus élevé que celui auquel vous l'aviez acheté. La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (plus les frais associés). Vous réalisez ainsi un profit, but recherché lorsque vous cédez votre bien.

Vous allez donc être taxé sur cette plus-value.

Comment calcule-t-on la plus-value immobilière d'un bien immobilier ?

Pour calculer la plus-value immobilière, il convient d'abord de déterminer les frais d'achat de votre bien. Pour cela, il faudra prendre en considération le prix auquel vous aviez acheté le bien immobilier en question, ainsi que les frais relatifs à votre achat, soit les frais de notaire, les frais d'agence… En l'absence de justificatif, ces frais pourront être estimés à hauteur de 7,5% du prix d'achat.

Ensuite, il faudra également prendre en ligne de compte toutes les dépenses relatives aux travaux d'aménagement que vous aviez entrepris dans le logement, tels que des travaux de rénovation, ou d'agrandissement, ou de remise aux normes. Vous comprenez donc l'importance de conserver toutes vos factures ! Ces dépenses représentent en moyenne 15% du prix d'achat au bout de 5 ans de détention.

Additionnez le prix d'achat, vos frais d'acquisition et vos travaux, puis comparez cette somme avec le prix de vente. Vous obtiendrez votre éventuelle plus-value immobilière brute, c'est-à-dire une plus-value à laquelle les abattements n'ont pas encore été appliqués.

Comment calculer les abattements sur la plus-value immobilière ?

Une fois le montant de la plus-value brute déterminé, il suffit d'appliquer les abattements pour calculer la plus-value immobilière imposable, également appelée « plus-value nette ». Les abattements s'appliquent à la plus-value brute en fonction du nombre d'années de détention. Les abattements concernent deux postes :

  • l'impôt sur le revenu
  • les prélèvements sociaux

L'équation à ne perdre de vue sera qu'à mesure que vos années de détention du bien sont nombreuses, plus l'abattement correspondant est élevé. Il faut alors comprendre que plus la plus-value nette diminue, plus l'impôt que vous devrez payer s'amoindrit.

Calcul de l'abattement pour l'impôt sur le revenu

  • 6% pour chaque année de détention après la 5è et jusqu'à la 21è année de détention
  • 4% pour chaque année à partir de la 22è année de détention

Ce qui revient en principe à une exonération complète des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu, au bout de 22 ans de détention du bien.

Calcul de l'abattement pour les prélèvements sociaux

  • 1,65% pour chaque année de détention après la 5è et jusqu'à la 21è année de détention du bien
  • 1,60% pour la 22è année de détention
  • 9% pour chaque année à partir de la 23è année de détention

Concernant l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux, l'exonération ne sera totale que pour une vente ayant lieu au bout de 30 années de détention du bien.

Surtaxe pour les plus-value élevées

Depuis 2013, une surtaxe est appliquée aux plus-value jugées « élevées ». Elle concerne les plus-values supérieures à 50.000€ et s'échelonne de 2 à 6% de la plus-value imposable réalisée.

Quels sont les biens immobiliers concernés par la fiscalité des plus-values immobilières ?

La taxe sur les plus-values immobilières excluent les biens ayant un caractère de résidence principale. Sont reconnues comme résidences principales, les logements dans lesquels :

  • vous et votre famille habitiez la majeure partie de votre temps
  • vous rentrez quotidiennement après le travail
  • se trouvent vos centres d'intérêts principaux

Ainsi, qu'importe la somme en plus que vous gagnez à la vente de votre résidence principale, vous n'aurez à payer aucune taxe ni prélèvements sociaux sur ce gain.

Par conséquence, l'ensemble des autres biens est concerné par la fiscalité des plus-values immobilières. Sont frappés les :

  • résidences secondaires
  • biens locatifs
  • logements vacants

Quelles sont les exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières ?

Quelques cas d'exonération sont prévus :

  • La vente de résidence principale
  • La première vente d'une résidence autre que principale.
  • Un bien vendu à moins de 15.000 €
  • La vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans.

Les personnes retraitées ou résidant en foyer d'accueil de personnes âgées sont également exonérées de la taxation. En outre, les biens dont l'acquéreur est un organisme de logement social ou encore des biens tombant sous une décision d'expropriation sont exonérés.

La taxation sur la plus-value des terrains à bâtir

Pour relancer le secteur de la construction, et dans le but de rendre le marché immobilier plus fluide par la diminution de la rétention foncière, l'Etat a réformé la fiscalité des plus-values sur les ventes de terrain à bâtir.

Les particuliers sont encouragés à vendre leurs terrains en abaissant la durée de détention à 22 ans au lieu de 30, pour un abattement total de l'impôt sur le revenu. L'abattement total pour les prélèvements sociaux reste fixé à 30 ans de détention.

Qui sont les personnes concernées par la taxation sur la plus-value immobilière ?

Toutes les personnes domiciliées en France cédant un bien  immobilier sont concernées par la taxe sur la plus-value immobilière (si évidemment plus-value il y a).

Ensuite, sauf exceptions découlant de conventions internationales, tous les biens immobiliers vendus en France ou à l'étranger appartenant aux vendeurs domiciliés en France sont imposables. Ainsi, les vendeurs domiciliés en France métropolitaine et également dans les départements d'Outre-mer sont touchés par l'imposition.

De leur côté, ceux domiciliés sur les territoires d'Outre-mer ne sont pas concernés par cette taxation des plus-values immobilières.

Ensuite, toute personne physique et certaines personnes morales (SCI) ayant réalisé des plus-values immobilières sont soumises à la taxation.

Une taxe sulfureuse

Déjà en 2004, son instauration a posé problème. En effet, il ‘agit d'une taxe injuste parce qu'elle ne tient pas compte des revenus de la personne taxée. Le gouvernement Sarkozy a enfoncé le clou une première fois en 2010 en l'augmentant de 1% pour financer les retraites, puis en 2011 lorsqu'il a annoncé que la durée de détention allait passer de 15 à 25 années, avec une augmentation du taux des prélèvement sociaux.

En 2013, un abattement exceptionnel de 20% a bien été appliqué mais il n'a pas duré.

Comment ne pas payer la taxe sur la plus-value ?

Nous avons vu plusieurs cas d'exonération. Il vous suffit de vous organiser pour tomber dans l'un de ces cas de figures pour éviter le paiement.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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16 réactions à “Taxe sur la plus value immobilière : calcul, abattement et exonération”

  1. lonbled

    Je suis un petit bailleur qui comme beaucoup d’autres à  des difficultés avec les locataires. Effectivement si des taxes viennent alourdir la gestion je devrais vendre.

  2. CADORET

    Encore une fois, le discours est contradictoire … on nous a seriné « tous les Français devraient devenir propriétaire  » , et aujourdh’ui une imposition FISCALE brutale qui ne peut être qu’ un frein à la tentation d’ investir .
    Je viens d’ acheter un appartement et ce jour je me dis que j’ aurais mieux fait d’ acheter des tableaux ou des lingots d’ or.
    On ne touche pas aux grosses fortunes qui elles agissent ainsi
    Alors MERDE !

  3. SIRE

    Bonjour,
    Je pense que ce gouvernement n’a pas fait le tour des possibilités qui lui sont données : Un arrangement avec la Suisse comme l’ont fait l’Allemagne et le Royaume uni permettrait de faire rentrer plus d’un milliard et demi d’euros,passer la taxation des plus riches à 10%,faire payer à tous ceux qui ne payent pas d’impot et de taxe d’ habitation un minimum forfaitaire,ceux qui les responsabiliseraient et du même coup ferait rentrer quelques millaiards d’euros etc etc …au lieu de taper toujours sur les mêmes :cette classe moyenne .

    • Aurelien Morillon

      C’est pas faux. Mais c’est toujours la bonne vieille méthode qui marche : Il est plus facile de prendre (ou reprendre) 1€ à 1000 personnes solvables que 1000€ à une personne …

  4. SIRE

    J’ai 67 ans vous me voyez garder un bien encore 30 ans pour être exonéré de la plus value?? Non!le système actuel est le meilleur,d’ailleur c’est Sarkozy qui la mis en place.Cet homme tricote et détricote tout ce qu’il fait,dans ce pays on est sûr de rien,ces soit disant dirigeants fonctionnent tous à l’envers,ils n’adaptent pas les dépenses aux possibilités du pays, à la vrai richesse du pays mais l’inverse,il gaspillent et ensuite ils cherchent les ressources.Immaginez si nous faisions cela avec nos recettes et nos dépenses nous serions tous en cessation de paiement.
    Pour les petits bailleurs,la situation s’avère intenable.Entre les impôts et taxes toujours croissants,à nouveau l’augmentation de 1,2% de la CSG,RDS etc..Les bilans tous azimuts dont certains sont très contestables,les riques de plus en plus grands,les dispositions qui existaient avant l’arrivé de Sarkozy et qui ont été retiré etc….être bailleur
    aujourd’hui relève du parcours du combattant .Pour ma part j’envisage de
    jeter l’éponge.

  5. phoenix

    On nous serine en nous parlant de résidences secondaires et les journalistes feraient bien de s’informer eux-mêmes car la réforme va toucher tous les biens immobiers hormis la résidence principale encore que tant que ce n’est pas voté tout zst possible. Il faut ratisser large

  6. GUILLEMONT

    Bonjour,
    Je suis d’accord avec la personne plus haut. Je pense que ça devient intenable, au niveau des CHARGES que l’Etat fait supporter aux propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou pas ! La taxe Foncières a augmenté de près d’1/3 dernierement. Une rapide liste en tant que bailleurs, nous payons : charges de copropriété tous les 3 mois, Taxe Foncière, Taxe professionnelle, CSG, lourds travaux de ravalement, 8 fois sur 10 lorsque le locataire s’en va il a tout dégradé, et pour éviter des procédures on prend en charges les travaux, etc. Après s’il reste quelque chose c’est soumis à l’Impôt sur le Revenu. Maintenant on va alurdir le système des plus values ?! Bref ça va à nouveau déclencher une forte crise Immobilière à l’image de la crise Finacière actuellement.
    C’est une véritable bombe à retardement et je suis pris à en discuter avec qui que ce soit.
    Bien cordialement.

  7. leconte

    j’ai 4 locations et je commence franchement à en avoir marre… il ne se passe pas un mois sans que je sois en train de régler un problème quand ce n’est pas plusieurs à la fois….. sans oublier les contrôles fiscaux qui se font fort de vous présenter des propositions de rectifications…. où va -t-on ainsi ? je me le demande ….. je renonce aux locations … c’est trop d’ennuis et trop de travail…. trop de taxes et trop d’impôts … je revends mes biens immobiliers… tant pis pour le patrimoine à transmettre…. j’en ai marre de gaver les syndics, les diagnostiqueurs en tout genre, de réparer la casse et d’essuyer les impayés des mauvais coucheurs de cafeux … trop, c’est trop… tant pis pour le social… à chacun sa galère… je vends et je bouffe le pognon….

  8. rousset

    pour ma part je trouve inadmissible que l’on change les régles du jeu en cour de partie.Tous changement devraient ce faire a partir d’une certaine date, afin d’acheter en connaissances de causes.J’ai personnellement sacrifié tous mes jours de vacances et week-end pour retaper des appartement dans un immeuble délabré (au dèpart) j’ai revendu des appartement et réinvestis les fonds immédiatemment dans l’immeuble pour me créér un revenu compléméntaire a l’approche de la retraite ,et , aujourd’hui l’état va encore me piquer 30% du tarif a la revente M….Alors.
    J’ai payer des impots locaux ,des impots suplémentaires (revenus locatifs) des assurances, la taxe solidarité, des frais de syndics etc.. etc. RE MER..

  9. Impatient

    Une des premières choses a faire est d »aligner la retraite des fonctionnaires sur celle des privés !!
    ÉCONOMIE : 20 MILLIARDS D’ €UROS / par an !!!
    Nous en avons assez de payer pour toutes ces dépenses publiques
    Record du monde en FRANCE des Taxes,Impôts en tout genre
    Site très intéressant a voir de suite :
    http://www.ifrap.org/
    A rappeler a tous nos hommes et femmes politiques .
    A faire suivre sans modération , si nous voulons sortir de la crise

  10. contant

    ce pays est lamentable avec ses impots taxes en tout genres..mais apparemment quand on dit taxer les riches c’est taxer la classe moyenne qui a un certain patrimoine.et on s’etonne que cela marche mal lol

  11. Manu

    Je suit un petit bailleur, qui en na mar de toujour payer pour l’etat qui distribue de largent mal à propos

  12. Deran

    Ce projet est déplorable on travaille toute sa vie pour s’acheter un petit studio dans le midi et on est surtaxé si on vend le bien avant 30 ans, je serais morte avant, les politiques ce n’est que du vent, je ne suis pas étonnée que certains quittent le pays, ils ont bien raison, si j’étais riche je ferai de même

  13. mansonje

    Il faut attendre maintenant 30 ans pour la plus-values, et il faut rajouter maintenant une surtaxe.
    C’est une honte ! A quand le gouvernement se surtaxera aussi. J’attendais 15 ans pour vendre mes biens, maintenant je les garde, car plus-value trop importante.
    L’état nous vole notre propre argent, c’est le premier bandit.
    Pourquoi les agences ne manifestent pas ?
    Les gens préfèrent manifester pour le mariage guay !
    Il y a pourtant bien plus important que cela : salaire, retraite, santé…
    Les gens ont bien du temps à perdre dans des manifestations ridicules

  14. lonbled

    Et les plus valus sur les appart en location ?

  15. COUTE BEATRICE

    je suis en possession un pavillon familiale depuis fin 2.10.10.dans le 93150 LE BLANC-MESNIL ,je souhaiterais si j’ai la possibilité concernant la déduction des frais engager pour la restauration complète vue que ce pavillon complètement dévasté et remise de clé aux Huissiers, et laisser toutes les pièces encombrés de détritus .
    Ma question est depuis le nouvelle loi du 1er Septembre2013 il y a possibilité les frais de rénovation serais déduit sur les impôts ,j’ai commencé ces travaux de rénovation fin 2010. ai je droit a cette réduction d’impôts.
    Merci à vous de me lire et j’attends des nouvelles de vôtre part, Accepté sincèrement mes salutations.
    Il s’agit d’un pavillon pour location F3 F5.
    Mme COUTE BEATRICE.