Revente de votre locatif

Investir dans un bien immobilier n'a d'intérêt que si vous pouvez un jour récupérer votre investissement. La valeur de la pierre reste stable dans le temps. C'est pourquoi les investisseurs apprécient l'immobilier.

Toutefois, les lois sur la rénovation énergétique et les Bâtiments Basse Consommation obligent les investisseurs à entretenir davantage leur parc immo. S'ils le font, le rendement locatif baisse. S'ils ne le font pas, la valeur de leur immobilier baisse.

D'autre part, les locataires en place sont prioritaires au rachat du bien lorsqu'il est mis en vente. Ce peut être un handicap lourd lors de la revente d'un immeuble entier.

Règles de vente d'un immeuble entier

Si le bailleur prévoit de vendre l'immeuble en totalité et en une seule fois à un acheteur qui ne s'engage pas de prolonger les baux des occupants, il doit permettre à chaque occupant de disposer du logement pour une durée de six ans à partir de la signature de l'acte authentique de vente.

Avant de conclure la vente, le bailleur doit également communiquer à chaque occupant le prix et les conditions de vente de l'immeuble entier, avec le prix et les conditions de vente de l'espace qu'il occupe, par une lettre recommandée avec avis de réception.

Vente à la découpe : vente de lots après division d'un immeuble à usage d'habitation

Il s'agit de transformer un immeuble en copropriété, afin d'en faciliter la revente et maximiser la valeur. Il s'agit d'une pratique spéculative dans laquelle on achète un immeuble de rapport, on le découpe en plusieurs lots (déjà occupés), pour les revendre à l'unité. Le locataire change donc de propriétaire deux fois, s'il ne saisit pas l'occasion de racheter son propre logement.

La protection des locataires dans le cadre de la première vente d'un ou de plusieurs lots, effectuée par un bailleur et issus de la division de l'immeuble, est régie par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Si l'article s'applique « aux ventes de parts ou d'actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés » (selon le paragraphe III de ladite loi), il ne peut s'appliquer à des propriétaires d'actions qui ne sont pas devenus propriétaires du logement, et si la société n'est pas une société d'attribution.

Comment vendre plus vite un bien immobilier ( 6 conseils) ?

Le délai de vente de logement s'allonge continuellement depuis 2008.

La clé : proposer votre bien au juste prix pour être plus concurrentiel.

1. Faites appel à un professionnel pour évaluer la valeur du bien et passez par une agence immobilière pour gérer la vente.
2. Attention cependant à ne pas multiplier les mandats. Choisissez une agence, signez un mandat exclusif et vous la motiverez  à multiplier les visites et ainsi les chances de vendre.
3. Présentez votre bien sous son meilleur jour. Soignez tous les détails de la décoration et des équipements (électriques, sanitaires, murs, etc.).
4. Un home stager mettra en valeur les atouts de votre intérieur grâce à des techniques éprouvées.
5. Enfin, soignez votre accueil. Au cours de la visite, soyez convivial et bon négociateur.
6. Quand faut-il revendre votre investissement locatif ?

Ce vieil adage des marchés financiers est également valide sur le marché immobilier : il faut acheter quand les prix sont bas et revendre quand les prix sont hauts !

Prenez en compte la taxe sur la plus-value dans votre calcul. Pour bénéficier d'une exonération totale, il faut patienter 30 ans après l'acquisition du bien ou bien faire de cette habitation votre résidence principale pour une année.

Suivez de près les statistiques de l'INSEE pour intégrer deux autres facteurs :

• visez une période où les particuliers ont plus de pouvoir d'achat
• choisissez un moment où les banques acceptent plus de demandes de crédit immobilier

7 étapes pour bien vendre votre investissement locatif

1. Il est d'abord obligatoire d'effectuer les diagnostics immobiliers imposés par la loi.
2. Définir le bon prix de vente. Consultez les annonces de biens comparables au votre, votre ville ou quartier. Surévaluer le prix ne fera que retarder la vente.
3. Préparez également vos arguments de vente. Mettez en avant les meilleurs atouts.
4. Agencez l'intérieur pour captiver les visiteurs et faire de belles photos pour vos annonces.
5. Donnez de la visibilité à votre bien, grâce à des panneaux « A vendre » et une petite annonce sur leboncoin.
6. Lors des visites, abordez honnêtement le sujet des défauts du bien, au risque d'être poursuivi pour vices cachés.
7. Enfin, soyez bien organisé en tenant un dossier de vente où vous classez vos factures de travaux, les impôts, etc.

Une bonne convivialité de la part du vendeur influe positivement sur l'acheteur. Ce dernier focalisera moins sur ses problèmes de financement ou les vices du logement.

Et si vous n'arrivez pas à vendre, demandez de l'aide à un agent immobilier ! Les professionnels parviennent à conclure plus rapidement et dans les meilleures conditions une vente immobilière. Environ 70 % des transactions seraient assurées par les agents immobiliers.