Achat sur plan : les VEFA

Vous faites un investissement locatif  et allez acheter un logement sur plans avec un promoteur. Acheter un bien avant sa construction s'appelle tout simplement un achat en VEFA ( Vente en Etat Futur d'Achèvement). Ce type de vente est régi par des lois spécifiques, à connaître avant d'acheter. Voici les points importants à savoir.

 

Le contrat de réservation

Pas obligatoire mais fortement conseillé, le contrat de réservation va déterminer les modalités de la vente en VEFA. Il devra figurer des mentions obligatoires sur ce contrat :

  • La surface habitable, le nombre de pièces, les dépendances  afin de présenter le bien vendu
  • La situation du bien : dans l'immeuble par exemple s'il s'agit d'une copropriété
  • Une description des qualités de la construction (pour les matériaux utilisés)
  • Un prix prévisionnel avec conditions de révision
  • La date de signature de l'avant-contrat chez le notaire
  • Les délais d'exécution

Une mention manquante peut entraîner la nullité du contrat. Des mentions complémentaires peuvent être ajoutées mais devront être respectées tout comme les mentions obligatoires. Vous pouvez également ajouter des clauses telles que l'obtention de votre prêt (fortement conseillée pour récupérer votre dépôt en case de refus de prêt), la date de livraison,…
Vous pouvez également faire insérer une mention concernant le prix ferme et définitif mais il est très rare. En général, le prix est indiqué :

  • soit comme prévisionnel, mais dans ce cas l'acquéreur pourra refuser l'achat sous certaines conditions, si le prix est supérieur
  • soit comme révisable. Le prix peut être augmenté sans jamais dépasser 70% de la variation de l'indice national du bâtiment (BT01)

A noter : La vente est VEFA est soumise à un « délai de rétractation » de 7 jours dans le cas ou un contrat préliminaire a été signé ou à un « délai de réflexion » de 7 jours si aucun contrat préliminaire n'a été signé.

Le dépôt de garantie

Concernant le montant :

  • il doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel si le délai de vente est inférieur à 1 an
  • Il doit être inférieur à 2 % du prix prévisionnel si le délai de vente se situe entre 1 et 2 ans.
  • Aucun dépôt exigé dans le cas ou le délai de vente est supérieur à 2 ans.

Le dépôt de garantie devra être intégralement restitué, dans les 3 mois suivant la demande, dans les cas suivants :

  • Rétractation de l'acheteur
  • Un équipement prévu qui ne sera finalement pas réalisé
  • La valeur de l'immeuble est inférieure d'au moins 10 % de la valeur prévue
  • Le montant de l'immeuble est inférieur d'au moins 10 % du prix prévu

Comment se passe le paiement d'une VEFA ?

Vous devenez donc propriétaire ! Vous allez donc devoir effectuer des paiements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux :

  • 35 % à l'achèvement des fondations
  • 70 % lors de la mise hors d'eau ( c'est-à-dire pose de la toiture ainsi que réalisation de l'étanchéité des terrasses )
  • 95 % lorsque les travaux sont terminés. Les 5 % restants correspondent au solde payable à la livraison (sauf en cas de contestation)

Les pénalités en cas de retard de livraison ou de paiement

Retard de paiement de l'acquéreur : Ces pénalités ne peuvent dépasser 1 % par mois de retard de paiement à verser. Le promoteur peut aussi insérer au contrat une clause de rupture en cas de non paiement mais celle-ci ne fonctionne qu'après 1 mois de retard, laissant la possibilité à l'acquéreur d'obtenir des délais de paiement.
Retard de livraison : Dès lors que le retard excède les 30 jours, le constructeur aura obligation de payer des pénalités de retard ne pouvant  excéder 1/3000 du prix convenu, par jour de retard. Cependant, ces pénalités n'ont pas lieu d'être en cas de force majeure, c'est-à-dire dans le cas où le retard est dû à :

  • Des intempéries
  • Des grèves
  • Des travaux supplémentaires non prévus

Quels sont les recours contre les défauts ?

Défauts de conformité
Cela concerne les cas où une prestation prévue au contrat n'a pas été réalisée. Exemple, une baignoire à la place d'une douche.
Vices de construction
Cela concerne les cas où le travail a été mal fait.
Dans les 2 cas, 
Ces défauts sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acquéreur dispose d'1 mois pour signaler tout dommage à compter de la date de livraison au vendeur par recommandé. La garantie due parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître la 1ère année. Si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'1 an pour obtenir gain de cause auprès d'un tribunal.

Notification du projet d'acte en VEFA

Précision extrêmement importante et c'est une cause de nullité relative

Lorsque l'acquéreur signe un contrat de réservation avec condition suspensive de prêt (bien défini), tant que cette condition suspensive n'est pas levée le notaire a l'obligation de ne pas notifier le projet d'acte (considéré comme acte définitif) car celui-ci a l'obligation d'indiquer dans ledit acte définitif le mode et le moyen de paiement.

Dans le cas d'une notification « à  vide » l'acquéreur peut dénoncer ledit projet car le Notaire a l'obligation d'indiquer dans son acte le prix de vente, les lots vendus, la date prévisionnelle de livraison et le mode de paiement. Dans le cas où l'acquéreur dénonce ce projet il y a alors nullité dudit contrat définitif.

Cette méthode de notification « à  vide » a uniquement le but de purger le délai légal de 1 mois de réflexion, et s'il y a nullité alors le notaire a l'obligation de repurger ledit projet.

Il y a alors peu de chance qu'un notaire notifie « à  vide » prenant alors le risque de ne pas faire un acte parfait !

 

Solutions de financement (prêt VEFA)

Avec le prêt VEFA, vous débloquez le capital par tranches. Chaque tranche correspond à un stade d'avancement des travaux, jusqu'à l'achèvement de la construction du bien immobilier.

Durant la construction, vous ne payez que les intérêts des montants débloqués. Ce sont des intérêts intercalaires.

Le remboursement du capital et des intérêts débutera uniquement lors de la libération totale des fonds.

Si vous avez trop de charges, vous pouvez cumuler les intérêts intercalaires aux mensualités après livraison du bien. Le coût du crédit est bien entendu plus élevé.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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5 réactions à “Achat sur plan : les VEFA”

  1. Isabelle

    Bonjour,

    J’ai fait construire une maison par le biais d’un maître d’oeuvre.
    Au mois de Juin dernier, par envoi en AR, je lui ai fait une liste des désordres.
    Ce dernier a reconnu par un premier courrier que nous étions dans la garantie de parfait achèvement.
    Or, ce dernier ormis les toutes petites bricoles qu’il a fait faire, le reste plus conséquent n’est toujours pas fait.
    – Reprise d’un enduit de façade pas de la même teinte que le reste de la maison
    – Butée de volet tombée toujours pas refixée
    – Fenêtre dans garage qui tape dans le rail de la porte sectionnelle du garage.(on ne peut l’ouvrir totalement)
    – moisissure sur mur dans une chambre
    Réponse du Maître d’Oeuvre :
    – l’enduit il le fera faire quand les conditions climatiques seront adaptées…. si c’est pas fait avant l’hiver… alors que je lui avais demandé une date précise d’intervention sur mon précédent courrier
    – la butée de volet il doit la refaire à  ses frais, l’entreprise ne voulant pas revenir…. toujours pas fait
    – et la fenêtre qui bute dans la porte du garage, il ne fera rien, il voit pas pourquoi, puisque il est pas utile d’aérer un garage pour aérer un je ne sais quoi pour reprendre ses écrits.
    – moisissure : réponse différence de température entre les pièces (du grand n’importe quoi)
    Que ce soit oralement ou par écrit, ce monsieur se moque depuis des mois de moi.
    Que me conseillez vous de faire ?
    Je compte lui écrire mi-septembre pour l’assigner de faire et demander une expertise, ou faire venir un huissier pour constat des désordres non repris.
    La meilleure méthode selon vous ?
    Merci de votre attention et de vos conseils

  2. jean

    Bonjour,
    J’ai loué 1 T1bis meublé, situé au niveau inférieur de ma villa, avec un contrat écrit, c’était pour 1 personne seule, en fait je me retrouve avec un couple + un chien + le petit fils de temps en temps.
    Ils ont mis des meubles leur appartenant: 1 lit de 140 au lieu de celui de 90 en place, + autres meubles, ils ont évacués une partie des mes meubles + la vaisselle + 1 partie du petit electro ménager, alors que sur le contrat il était stipulé: qu’ils ne pouvaient modifier les meubles.
    J’ai envoyé 1 première mise en demeure en LR+AR, leur avocat m’ a répondu qu’ils pouvaient le faire, j’ai renvoyé une 2ème mise en demeure de remettre tout dans l’état initial et sous 8 jours, et rien n’a bougé. (je vois l’intérieur de leur logement, depuis mon jardin, car en plus ils fument tous les 2, et tellement qu’ils sont obligés de laisser les fenêtres ouvertes quand ils sont présents )
    En plus ils n’ont pas payé le loyer du mois d’août (nous sommes le 27, ils sont là  depuis le 15 juillet dernier )
    Dans mes 2 mises en demeure, j’ai fais valoir la clause résolutoire:résiliation du contrat pour: non paiement de loyer + déménagement d’une partie de mes meubles et le reste.
    Dois je faire faire une sommation par huissier ou saisir un avocat pour un référé d’expulsion ?
    Le déménagement d’une partie des meubles est il un motif valable ? ( à  suposer que le juge, considère que le non paiement de loyer pendant 1 mois = retard occasionnel ? )
    Merci pour la réponse
    P.S. je loue ce studio depuis 8 ans, c’est la 1ère fois qu’il m’arrive parielle mésaventure, car en plus ils se moquent de tout ce que je peux leur dire (vu que leur avocat leur a dit qu’ils "avaient tous les droits " je ne me sens plus chez moi, ça devient invivable, car le chien aboie, même si c’est un caniche, et ils pulluent tout avec leur tabagie !!

  3. chanceiloa

    bonjour, j ai acheté un appartement neuf dans une résidence, et je viens d apprendre qu une grande partie avait été vendu aux HLM ( sans etre prevenue, ) certains l on su avant et se sont desistés. je suis inquiete car beaucoup de bruit pas de respect propreté etc… AI JE UN RECOURS ? LE PROMOTEUR EST IL EN TORT ? COMBIEN DE LOGEMENST SOCIAUX DOIT ON ACCEPTER ? Cordialement;

  4. Marlène

    Bonjour à  tous,

    Je vais essayer de répondre au mieux à  chacun :)

    @Isabelle :
    Une maison construite est censée être fonctionnelle. Les détails que vous me citez sont effectivement des travaux qu’il est obligé de faire. Ne payez pas les 5 % restant tant que vous n’êtes pas totalement satisfaite des travaux effectués. Si le constat à  l’amiable et les réparations ne sont pas possibles, je vous conseille un constat par expert judiciaire; et c’est cette solution qui, je pense, va être la meilleure pour vous. Dans le cas où vous ne trouvez pas d’accord avec le constructeur, réclamez auprès d’un expert une "expertise judiciaire contradictoire". Peu couteuse et rapide, cette action est effectuée par un huisser de justice. Mais il est conseillé d’être "muni" d’un avocat également car cette action est une voie d’assignation devant le tribunal des référés.

    @Jean :
    Avez-vous fait signé un bail pour une location meublée ? Concernant le loyer, c’est un retard répété des loyers qui permettra la rupture du bail. Par contre, effectivement vous n’avez signé que pour 1 personne. Vous ne pouvez les empêcher de recevoir du monde (tel que le petit-fils parce qu’il ne vient que de temps en temps) et ne pouvez refuser un chien que s’il est considéré comme dangereux. Par contre, s’ils se sont installés à  2 dedans alors que le bail ne stipule qu’une personne, là  effectivement ils sont en tort. Peut-être que la personne qui loue touche des aides de la CAF pour cette location et n’en toucherait plus s’ils se déclaraient à  2. Le but dans un premier temps est de faire respecter le bail : contactez un huisser de justice. Par la même occasion, s’ils venaient à  ne pas payer, vous aurez déjà  l’huissier. Si au 3e mois ils payent toujours 15 jours après, demandez à  votre huissier une rupture de bail pour non-respect du contrat.

  5. Sophie

    Bonjour,
    Un couple a acheté une maison en corse en vefa. Ils ont versé 15 % de la somme. Le promoteur ayant une confiance aveugle les a laissé emménagé dans la maison depuis un an 1/2, mais le promoteur a terminé la maison sauf tous les extérieurs et la piscine tant que le solde n’est pas réglé. Depuis le promoteur réclame les 85 % manquant, mais l’acheteur mythomane dis que l’argent va arriver…que ses comptes sont bloqués…etc… un huissier a fait une mise en demeure le 30 juin, et ils ont jusqu’au 31 juillet pour régler le solde.
    Pensez vous que dans un tel cas d’escroquerie de la part de l’acheteur le promoteur peut les expulser du jour au lendemain sans attendre des mois et des mois et que risque t il ?
    Merci.
    Malheureusement il a entraîné une de mes amies dans son mensonge… que risque t il tous les deux ?
    Bien cordialement.
    Sophie