Louer un logement décent : obligation du propriétaire bailleur

Un bon investissement locatif est un local respectant la réglementation de la location. Un logement doit comporter tous les éléments de confort et de sécurité le rendant conforme à l'usage d'habitation principale. Il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité ou pour la santé de ses occupants, d'où les diagnostics immobiliers obligatoires : plomb, DPE, ERNmT. Un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne saurait être considéré comme un bien décent.

Selon l'article 6 de la la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de louer un logement décent en bon état d'usage et de réparation. Quels sont les critères, les engagements et les obligations légales que vous devez mettre à disposition du locataire ?

Qu'est ce qu'un appartement décent ?

La loi SRU du 13 décembre 2000 a fait référence pour la première fois à la notion de « logement décent ». Le décret du 30 janvier 2002 est ainsi venu préciser et compléter cette notion en définissant les critères de décence.

Les installations doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la législation. Elles doivent également rester en bon état d'usage et de fonctionnement. Ceci est valable pour les :

• réseaux et branchements d'électricité et de gaz
• équipements de chauffage et de production d'eau chaude

Par ailleurs, l'état des revêtements (peinture, tapisserie, moquette) doit permettre au locataire de s'installer immédiatement, sans prévoir de réparations.

Malgré les textes de loi, les critères de décence restent encore un peu flous ce qui entraînent de nombreux litiges : non conformité des installations électriques ou de gaz, problèmes d'humidité…

Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut lui demander à l'amiable de réaliser les travaux de rénovation. Si le bailleur refuse, alors une action en justice peut être entamée.

Critères d'un logement décent

1- Sécurité et santé des locataires

2- Equipement et éléments de confort

3- Surface et volume

L'obligation d'entretien du bailleur

Pendant toute la durée du bail, le logement doit rester décent. Ainsi, le propriétaire doit  veiller à entretenir le logement loué et à réparer les dégradations naturelles dues au temps, par exemple :

• remplacer une chaudière
• changer un chauffe-eau qui ne fonctionne plus
• remplacer une moquette ou un parquet vétustes.

Un document important : l'état des lieux

La loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au contrat de location un état des lieux réalisé lors de la remise des clés et lors du départ du locataire.

En cas d'absence d'état des lieux, le propriétaire devra apporter la preuve que les dégradations constatées en fin de bail sont dues exclusivement au locataire.

Risque de classification en logement insalubre

En savoir plus sur la classification en logement insalubre

Si l'état du logement met en danger ses occupants, la préfecture peut émettre un arrêté d'insalubrité vous empêchant de louer votre logement. Vous devrez alors le remettre en état à vos frais. Une exposition à des matériaux dangereux ou l'absence de chauffage en période hivernale peut mener à cette sanction. Veillez donc à maintenir en état votre logement pour éviter les problèmes avec l'administration.