Le Plan Epargne Logement pour financer son investissement

Le plan d'épargne logement est un système d'épargne donnant accès ultérieurement à un prêt à un taux privilégié pour contribuer à l'achat d'un logement (prêt habitat) pour l'habitat principal de l'intéressé ou de sa famille.

Ce système existe sous diverses formes dans de nombreux pays occidentaux. En France, ces produits financiers ont l'appellation de CEL (Compte d'épargne logement) et PEL (Plan d'épargne logement)

La phase d'épargne

L'épargnant fait ce placement, rémunéré par un intérêt, dans un établissement financier agréé (banque, caisse d'épargne…), sous forme de compte libre ou de plan à versements programmés.

La phase d'utilisation des fonds

L'intérêt du prêt est particulièrement favorable (grâce notamment à une bonification d'intérêt par les pouvoirs publics) et son montant et sa durée sont fonction de l'effort d'épargne antérieur sur le compte ou le plan. La plupart du temps il est accompagné d'un prêt bancaire aux conditions normales.

Par ailleurs, la partie accumulée en capital et intérêts au titre de l'épargne est récupérée par l'épargnant et utilisé comme apport personnel lors de l'achat. À noter que l'épargnant a le droit de récupérer ses fonds sans pour autant emprunter ou faire un achat immobilier. Dans ce cas, la prime de l'Etat ne sera pas attribuée (cette prime représente 1% d'intérêt du taux global du plan).

Fonctionnement financier

C'est l'argent apporté par les nouveaux épargnants qui est censé financer les emprunteurs, un peu comme dans le cas d'une tontine. Le fait qu'une partie des épargnants n'utilise pas la possiblité d'emprunt facilite l'équilibre du système et évite de sombrer dans un « système pyramidal », encore que certains déséquilibres entre le taux des prêts en cours (et à accorder) et le taux de l'épargne qui les finance peuvent apparaître en cas de forte hausse des taux.

Fonctionnement financier du PEL

Ouverture

On ne peut ouvrir qu'un seul PEL. En cas de détention d'un PEL ou d'un CEL, l'ouverture d'un CEL ou d'un PEL doit se faire dans le même établissement. L'ouverture d'un PEL est gratuite. Toute personne physique, mineure ou étrangère peut ouvrir un PEL.

 

L'obtention du prêt épargne logement n'est pas automatique. Pour les PEL ouverts depuis le 01 août 2003, le taux d'emprunt (taux fixe) est de 4.2 % pour un montant emprunté maximum de 92000 €. Le prêt doit avoir pour objet exclusif soit :

C'est un moyen de placement à considérer à moyen terme. En effet, il n'est pas toujours intéressant de recourrir au taux garanti, notament lorsque les taux des prêt immo sont inférieurs.

Conditions de Prêt

  • Acquisition d'un logement situé en France
  • Acquisition de parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
  • acquisition, construction, amélioration ou agrandissement de la résidence principale
  • construction ou acquisition d'une résidence secondaire neuve

Durée de détention

Depuis le 1er Mars 2011, un plan épargne logement ne peut être conservé plus de 15ans. Si les fonds n'ont pas été retirés avant cette échéance, le PEL est automatiquement transformé en compte sur livret ordinaire.

Le taux du PEL est garanti

La prime d'épargne représente 40% des intérêts acquis au terme du plan. Le taux de rémunération du plan est quand à lui fixé à 2,50% par an.

La prime d'épargne

La prime est accessible à partir de 5000€ de financement demandé sur votre PEL. Elle est plafonnée à 1000€, sauf si le PEL sert à financer une construction d'un logement neuf au label « BBC 2005 » ou d'acquisition d'un logement ancien de classe énergétique « A » à « D ». Dans ce cas, le montant atteindra les 1525€.

  • Rémunération des fonds versés

La rémunération globale comprend d'une part les intérêts servis par l'établissement financier (5/7 du taux global) et d'autre part, la prime versée par l'Etat (2/7 du taux global, dans la limite de 1525 €). Cette rémunération est déterminée selon la date de souscription du PEL :

  • pour les plans souscrits à partir du 01 août 2003, rémunération globale : 3.5%
  • pour les plans souscrits entre le 01 juillet 2000 et 31 juillet 2003, rémunération globale : 4.5%
  • pour les plans souscrits entre le 26 juillet 1999 et 30 juin 2000, rémunération globale : 3.6 %
  • pour les plans souscrits entre le 09 juin 1998 et 25 juillet 1999, rémunération globale : 4 %
  • pour les plans souscrits entre le 23 janvier 1997 et 08 juin 1998, rémunération globale : 4.25 %
  • pour les plans souscrits entre le 07 février 1994 et 22 janvier 1997, rémunération globale : 5.25 %

La prime d'État est calculée par année pleine : il est donc conseillé de résilier juste après la date anniversaire.

Versements

Lors de l'ouverture un montant de 225 € minimum est requis. Les versements pourront ensuite être effectués comme désiré à condition de fournir un minimum de 540 € par an. Le plafond des versements est de 92000€ contre 61200 € pour l'ancien PEL. (hors intérêts capitalisés – idem pour le CEL). Au delà de 10 ans, il devient impossible de faire des versements, le plan peut ne pas être clôturé et continuer ainsi à produire des intérêts pendant 5 ans.

Retraits

Tout retrait entraîne la résiliation du plan, il n'est donc pas possible de faire des retraits partiels. il convient de distinguer trois cas :

  • entre 0 et 2 ans : le retrait entraîne la perte des droits acquis et de la prime d'État. De plus la rémunération des fonds déposés sera celle du taux contractuel actuel des CEL (soit actuellement 1,5%) ;
  • entre 2 et 3 ans : le retrait entraîne la perte des droits acquis et de la prime d'État. De plus la rémunération des fonds déposés sera celle du taux contractuel actuel des PEL (soit actuellement 2,5%) ;
  • entre 3 et 4 ans : les droits et intérêts acquis à la fin de la troisième année sont conservés. Par contre la prime d'État perçue est réduite de moitié (cette fraction de prime étant accordée sous condition d'obtention du prêt pour les PEL souscrits depuis le 12.12.2002). Les intérêts et la prime d'État sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'à la CSG (11 % depuis le 1er janvier 2005, 10,3 % avant).

Tout retrait après 4 ans ne donne pas lieu à soumission à l'impôt sur le revenu des intérêts et prime d'État. Pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis après le 1er janvier 1998, seule la CSG (11 % depuis le 1er janvier 2005, 10,3 % avant) s'applique. Pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis en 1996, seule la CRDS (0,5 %) s'applique et pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis en 1997 seules la CRDS et à la CSG (taux global de 3,9 %) s'appliquent.

Durée et clôture

La durée théorique du plan est de 4 ans. Au delà de 4 ans le plan peut être prolongé jusqu'à 10 ans. Le choix est alors donné de savoir si l'on veut continuer ou non de faire des versements (la somme des versements doit bien sûr se situer en dessous du plafond de 61200 €). Les droits sont conservés et les intérêts continuent de courir. Au delà de 10 ans, le plan peut être encore prolongé mais les droits acquis n'augmentent plus. En outre, il devient impossible de faire des versements. Les intérêts par contre continuent de courir.

Cession de droit

Les droits acquis peuvent être cédés à une personne de sa famille (sauf cousins, concubin et partenaire « pacsé »). La cession des droits ne signifie bien sûr pas la cession du capital. Différents cas se présentent :

  • Le cédant détient un PEL depuis 3 ans au moins : le bénéficiaire de la cession doit également détenir un PEL depuis 3 ans au moins.
  • Le cédant détient un CEL depuis 12 mois au moins : Le bénéficiaire doit détenir :
    • un PEL depuis 3 ans au moins
    • un CEL depuis 18 mois au moins
  • Le cédant détient un CEL depuis 18 mois au moins. Le bénéficiaire doit détenir :
    • un PEL depuis 3 ans au moins
    • un CEL depuis 12 mois au moins.

Transfert

Le souscripteur peut demander le transfert de son PEL vers une autre banque, à condition d'avoir l'accord de la banque hôte et de la banque destinataire. Ces transferts peuvent donner lieu à des frais.

Nantissement

Tout nantissement est interdit.

Fiscalité

Jusqu'en 2006, les intérêts du PEL français étaient exonérés de l'impôt sur le revenu et n'étaient soumis aux prélèvements sociaux que lors de la fermeture du PEL.

Lors de l'examen du projet de loi de Finances pour 2006, le parlement français a adopté un amendement supprimant dans certains cas la défiscalisation dont bénéficiaient les plans d'épargne logement.

La loi de Finances pour 2006 prévoit que, depuis le 1/01/2006, les PEL de plus de 10 ans sont désormais soumis aux prélèvements sociaux (CSG) même en l'absence de clôture. En outre, si le PEL a plus de 12 ans, les intérêts sont désormais imposables.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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