Le compromis de vente

Le compromis de vente, ou « promesse synallagmatique de vente », est un contrat de vente par lequel acheteur et vendeur s'engagent à procéder à la transaction d'un bien identifié, pour un prix fixé. Il peut être signé sous seing privé, ou chez le notaire.

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En remplissant ce formulaire, vous recevrez un modèle de compromis de vente type au format PDF.

Le compromis engage les deux parties

Ne signez pas de compromis de vente à la légère : Cet engagement bilatéral est ferme et définitif. En effet, voyez le comme un contrat qui vous lie à la vente, jusqu'à rédaction de l'acte authentique par le notaire. Signer un compromis de vente, c'est ACHETER/VENDRE définitivement le bien désigné, au prix indiqué dans le contrat.

Comment rédiger le compromis de vente ? Où se signe-t-il ?

Vous pouvez rédiger votre compromis de vente vous-même (sous seing privé), ou vous faire aider par un notaire.
La signature permet de fixer plusieurs éléments :

  • l'accord sur le prix total
  • les conditions générales
  • les clauses suspensives
  • la date limite de la signature de l'acte de vente

Faites bien attention aux conditions suspensives et aux clauses concernant le délai de rétractation : Ce sont elles qui fixent la manière dont vous pourrez revenir sur votre décision.
Procédure juridique légale
Contrairement à l'acte de vente qui doit toujours être assigné devant notaire, le compromis de vente peut être signé soit :

  • entre le vendeur et l'acheteur  (sous seing-privé)
  • avec l'aide de l'agence immobilière mandatée qui jouera l'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur
  • devant le notaire représentant les deux parties.

Modèle de compromis de vente

Nous mettons à votre disposition des modèles gratuits pour vous aider à rédiger votre compromis. Une version imprimable au format PDF et une version éditable au format DOC. Pour les obtenir, remplissez le formulaire de téléchargement. Ces modèles peuvent être adaptés à de nombreux cas de vente entre particuliers :

  • maison ou appartement
  • garage ou parking
  • terrain constructible ou agricole
  • fond de commerce

Pour un modèle certifié et prêt à l'usage, nous vous recommandons l'achat de compromis Tissot. Bien mieux qu'une lettre type, ils prennent la forme d'un formulaire simplifié à remplir. Les Tissot ne sont pas gratuits, vous pouvez vous en procurer en papeterie.

Délai de rétractation

La loi SRU prévoit un délai de rétractation durant lequel l'acquéreur peut arrêter la vente sans indemnités.

Si une somme d'argent a été versée, l'acheteur qui se rétracte doit la récupérer dans un délai de 21 jours.

Dépôt de garantie

Pour être rassuré sur le bon paiement d'une éventuelle indemnité d'immobilisation, le vendeur pourra demander, avec le concours de son notaire, un dépôt de garantie.

Le jour de la signature du compromis

Il est préférable que les vendeurs aient leur acte de propriété sous la main : en effet, il permet de contrôler qu'ils sont bien propriétaires de ce qu'ils vendent et il pourra ainsi être noté sur le compromis les références cadastrales du bien. Ces références permettent d'identifier précisément ce qui est à vendre.

En tant que particulier, vous n'avez pas le droit d'encaisser un quelconque chèque de séquestre (ou dépôt de garantie), qui correspond en général à une somme entre 5 et 10 % du prix total du bien. Seul un professionnel possédant un carte avec maniement de fonds a ce pouvoir. Si vous souhaitez donc un chèque de séquestre, nous vous conseillons de le faire porter au notaire qui s'occupera de l'acte authentique : il l'encaissera alors, et le déduira du prix de la vente le jour de la signature définitive. Sachez cependant que les personnes finançant leur achat par un prêt à 100% ou plus peuvent refuser de fournir un chèque de séquestre et sont dans leur droit. Empruntant la totalité de l'argent pour leur achat, ils ne peuvent pas toujours payer cette somme.

Suite à la signature du compromis de vente, le notaire aura un délai d'environ 3 mois pour finaliser l'acte de vente définitif.

Les conditions suspensives

Le compromis de vente doit comporter au moins une condition suspensive, celle conditionnant la réalisation de la transaction à l'obtention d'un prêt pour financer le bien. Vous pouvez même rajouter des clauses suspensives dans des cas précis.

Vous avez tous les outils nécessaires pour signer en toute tranquillité votre compromis et devenir propriétaire de votre habitation de rêve.

Les diagnostics à joindre

Important ! Certains d'entre eux permettent aux acheteurs de se rétracter même après le délai des 10 jours, si l'un des diagnostics fait part d'une information nouvelle. Par exemple, les 10 jours sont passés, vous fournissez les diagnostics et il est indiqué une présence de plomb ou d'amiante. L'acheteur peut considérer que cette nouvelle information change son projet. Pour optimiser les chances de vendre rapidement, le vendeur a donc intérêt à fournir les diagnostics le jour de la signature du compromis pour éviter cela ou de les envoyer en même temps que le compromis par courrier pour que l'acheteur ait tout en main durant les 10 jours. Veillez à bien noter dans le compromis le contenu des annexes pour éviter toute opposition.

Combien coûte un compromis de vente ?

Le compromis de vente est gratuit si vous le faites vous même. En effet, contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Si vous passez par une agence immobilière, la rédaction du compromis de vente est généralement incluse dans ses honoraires. Cette absence de frais est un atout majeur pour le compromis.

Différence avec une promesse unilatérale de vente (PUV) :

Il existe des différences fondamentales entre ces deux documents. Par exemple, la promesse de vente n'engage que le vendeur ! Vous devez en avoir parfaitement conscience avant de vous engager parce que s'en défaire à postériori peut vous coûter cher.

Les incidents possibles

L'acheteur/le vendeur ne veut plus acheter/vendre après le délai de rétractation :

L'acheteur/le vendeur a obligation d'acheter/de vendre une fois le délai des 10 jours écoulés, les diagnostics fournis et le financement accordé. Si l'une des 2 parties veut malgré tout arrêter la vente en cours, il devra pour cela payer 10% de la somme totale de l'achat (hors frais de notaire) à l'autre partie en guise de dédommagement.

Les délais posés par le compromis sont dépassés :

Si le date butoir imposée par le compromis est dépassé, l'une des 2 parties peut obliger l'autre partie à acheter/vendre.

L'une des 2 parties ne se présentent pas chez le notaire :

La partie qui s'est présentée chez le notaire pourra saisir le tribunal pour constater la vente et obliger l'autre partie à acheter/vendre le bien.

Un vice caché est découvert :

S'il s'avère qu'un vice caché est découvert, le cours de la vente peut être cessé avant l'acte authentique. Pour tout vice caché découvert dans l'année suivant la signature de l'acte authentique, nous vous conseillons de tenter un arrangement à l'amiable via votre notaire. Sinon, vous pourrez saisir un tribunal, soit pour être indemnisé, soit pour annuler la vente. Au-delà d'un an votre droit de recours n'est plus valable.

Vos questions/réponses

Le compromis de vente est-il obligatoire ?
Le compromis de vente n'est pas une obligation. Vous pouvez très bien signer une promesse de vente à la place.
Cependant, le compromis de vente tend à se démocratiser pour des raisons pratiques et économiques.

Quelles garanties pour le vendeur ?
Le compromis de vente offre plus de garanties au vendeur qu'une promesse de vente. En effet, le compromis permet d'obliger l'acheteur à finaliser la transaction s'il ne se présente pas chez le notaire.

Doit-on fournir un dossier de diagnostic immobilier avec le compromis ?
Oui, l'absence de dossier technique immobilier (DTI) est une cause de nullité. Vous devez vous assurer que tous les diagnostics obligatoires aient été réalisés et inclus le DTI. Si un document est absent, il repousse la date du délai de rétractation jusqu'à ce qu'il ait été ajouté.

Si vous n'êtes pas à jour, vous pouvez utiliser le comparateur de devis Diagnostic Immobilier pour trouver un prestataire proche de votre propriété.

Est-ce légal de signer un compromis dans une agence et non chez le notaire?

Le contrat peut être signé sous seing privé, c'est à dire que l'intervention d'un notaire n'est pas requise. De fait, un agent immobilier peut organiser une signature de compromis de vente dans ses locaux.

Quel délai est considéré comme raisonnable pour signer l'acte de vente ?
Le compromis de vente inclut une condition suspensive concernant la recherche de financement. Le délai minimum est fixé à un mois, cependant il peut être porté à 60 jours compte tenu des difficultés croissantes à trouver une banque acceptant de suivre les emprunteurs. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour trouver plus facilement un prêt immobilier.

En moyenne, il s'écoule 3 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique.

 

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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5 réactions à “Le compromis de vente”

  1. Piré

    Bonjour.
    Y a-t-il un délai légal maximum entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente chez le notaire, au cas où les deux parties seraient d’accord pour le prolonger ?
    Cordialement.
    S.P.

  2. Piré

    Bonjour.
    Quels frais le notaire réclame, s’il est chargé par les parties de rédiger et faire signer le compromis de vente ?
    Cordialement.
    S.P.

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Je vous donne le nom d’un site officiel de notaires qui permet de calculer les frais de notaire selon votre acquisition : frais notaire

      Cela pourra répondre à votre question.
      Il me semble que la différence des frais se fait dans le cas où le notaire est mandataire de vente (négocie la vente) et non sur la rédaction du compromis qui fait partie des ses émoluments.

      Espérant avoir répondu à votre question,
      Bien cordialement
      Patricia

  3. LAURENS-BERNARD Olivier

    Bonjour,
    il s’agit de la rédaction d’un compromis de vente devant notaire pour la vente à un tiers d’un bien actuellement occupé (bail agricole en cours).
    La vente ne pourra se réaliser que si les occupants acceptent de partir (moyennant indemnité d’éviction).
    Dans ce cas, comment le propriétaire peut-il se mettre à l’abri d’un recours en indemnisation de l’acquéreur en cas d’échec de la négociation avec les occupants ?
    Je suppose que ce cas n’est pas isolé. Merci de vos conseils.

  4. POURCHER

    Bonjour.
    J’ai été confronté à la justice concernant un compromis de vente que l’acquéreur n’a pas respecté. L’acquéreur n’a pas démonté qu’il avait fait toute diligences nécessaire pour permettre la réalisation de la condition suspensive.Mais le juge a estimé que le montant été manifestement excessif est a réduit de 3200€ à 640 € la clause pénale. pourtant il reconnait que la signature d’un compromis engage ceux qui le signent est fait force de loi, mais le juge peut sur sa seule décision modifier ce qui fait force de loi.
    Y a t’il un moyen de conter ce deuxième alinéa de l’article 1152.

    Merci de votre réponse et recevez toutes mes salutations.

    L.POURCHER

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