promesse ou compromis de vente, quel contrat choisir ?

Vous achetez ou vendez un logement et l'offre d'achat est acceptée. Il faut à présent signer un contrat de vente couchant sur papier votre engagement. Deux choix s'offrent à vous : La promesse de vente « classique  » et le compromis de vente. Alors lequel choisir ?

Quel engagement souhaite prendre l'acquéreur ?

Avant de signer l'acte authentique chez le notaire, l'acheteur et le vendeur signent un pré-contrat. Deux types cohabitent :

La promesse de vente

La promesse de vente , dont le nom complet est Promesse Unilatérale de Vente ((PUV), n'engage que le vendeur à vendre. Elle diffère donc totalement de la promesse d'achat !

L'acheteur dispose d'un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. En contrepartie, l'acheteur devra verser une indemnité d'immobilisation s'il souhaite se rétracter.

Le compromis de vente

Signer un compromis engage les deux parties

Le compromis de vente oblige les deux parties à finaliser la transaction. Ce contrat est le plus répandu et établit toutes les conditions de vente sur un délai d'environ 3 mois. La seule possibilité de se rétracter, c'est en cas d'un refus de financement si un prêt est nécessaire à l'acquéreur. Passé le délai, une partie peut obliger l'autre à vendre ou acheter en faisant appel au tribunal compétent.

Combien ça coute ?

La promesse unilatérale de vente est payante, parce qu'elle nécessite un enregistrement par le notaire.

Le compromis, appelé aussi promesse synallagmatique de vente, peut être signé sous seing privé. Il ne requiert ni l'intervention d'un notaire, ni celle d'un agent immobilier. Cependant, il est recommandé de recourir à l'aide d'un notaire, pour éviter de tomber dans certains pièges de personnes peut scrupuleuses.

La rédaction d'un compromis de vente par un notaire est gratuit s'il est réitéré par la signature d'un acte authentique. Dans le cas contraire, le notaire peut vous demander des honoraires pour un compromis inachevé. Renseignez vous des tarifs pratiqués.

Les acomptes et indemnités d'immobilisation

L'acheteur potentiel verse une indemnité d'immobilisation entre 5% et 10% en moyenne du prix de vente du bien. Cette somme sera imputée sur la somme finale à régler. Ce versement est un engagement fort de la part de l'acheteur. Cette somme sera acquise au propriétaire si l'acheteur ne se manifeste pas dans le délai de rétractation de 7 jours ou s'il renonce à l'achat sans raison valable.

Les clauses suspensives pour annuler le contrat

Les clauses suspensives permettent la nullité du compromis de vente en cas de non réalisation des conditions comme :

  • refus de prêt immobilier par la banque
  • droit de préemption par la commune
  • servitude d'urbanisme grave

Dans ce cas, les sommes versées par l'acquéreur lui sont restituées.

La promesse de vente unilatérale doit être enregistrée auprès de la recette des impôts alors que le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.

Quid de l'offre d'achat ?

L'offre d'achat ou la promesse unilatérale d'achat n'est pas un contrat de vente. C'est un courrier émis par l'acheteur. Il s'engage seul sur un prix et sur un délai d'achat défini, sans avoir pour autant la garantie que le bien lui sera vendu.

A propos des modèles et contrats types

Bien que rédigés par des professionnels, nos modèles de contrat que vous trouvez sur internet n'ont qu'une valeur pédagogique. Ces modèles sont utiles parce qu'ils vous permettent de vous familiariser avec les clauses les plus souvent utilisées. Néanmoins, un document tel qu'un compromis de vente est spécifique à chaque bien et chaque partie. Il doit donc être adapté au cas.

Si vous êtes prêt à dépenser quelques euros, n'achetez pas de modèle (nous en fournissons des gratuits dans la rubrique « Modèles de lettres et contrats »), faites plutôt rédiger par un professionnel un document directement exploitable.

 

A retenir : Vous pouvez interrompre la négociation  à tout moment, tant que la promesse n'est pas signée.

La phase qui précède la signature du compromis ou de la promesse de vente est destinée aux pourparlers et aux échanges d'informations entre le vendeur et l'acheteur. Il est possible, durant cette phase, d'établir un projet d'acte que le vendeur adresse à l'acheteur ou à son notaire.
Il prend soin de laisser des blancs pour les remarques et la signature. À la réception du document, l'acheteur y indique des annotations. Il peut aussi solliciter des données complémentaires concernant le bien et son prix. L'acheteur peut par exemple solliciter un bornage du bien. Le projet d'acte ne sera toutefois pas signé à cause des informations qu'il reste à compléter.

À ce stade, le vendeur peut mettre fin aux pourparlers de vente par un simple appel téléphonique au notaire et à l'acheteur. L'acheteur ne pourra pas poursuivre le vendeur pour rupture abusive de négociations, ni déclarer la vente parfaite.

La justice considère en effet que les parties ne se sont pas encore mises d'accord sur la vente. Comme aucun accord définitif n'a été formulé, l'une ou l'autre des parties a le droit de se rétracter.

Les diagnostics à fournir en annexes.

La production de diagnostics immobiliers est obligatoire si vous vendez un bien, à l'instar du diagnostic amiante, termites, performance énergétique, superficie Carrez, etc. Les résultats de ces diagnostics doivent figurer sous forme de dossier joint à l'avant-contrat que les deux parties signent pour conclure la transaction. En revanche, la loi ne détermine pas la partie qui a obligatoirement à charge les frais engagés par lesdits diagnostics.

Le vendeur est-il responsable des vices cachés ?

L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation rappelle cette obligation et prévoit que

« en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. »

En cas de non-respect de ses obligations ou de vices cachés, le vendeur pourra être tenu pour responsable vis à vis de l'acquéreur.

Définition du terme « vice caché » en matière de diagnostics immobiliers

On appelle vice caché un défaut qui n'apparait pas visiblement lors de l'achat du bien mais qui empêche son usage dans des conditions normales : infestation de termites, installation de gaz dangereuse, présence d'amiante ou de plomb… On comprend mieux l'intérêt du vendeur d'effectuer l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour se protéger et de présenter un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en béton. Pour cela il est conseillé de faire intervenir un expert certifié ayant souscrit à une assurance professionnelle et de comparer plusieurs devis diagnostics immobiliers.

Risques encourus par le vendeur en cas de vices cachés

Selon le code civil, le propriétaire vendeur est tenu de remettre à l'acheteur le bien dans l'état prévu au contrat. Lorsque le vice caché est reconnu, 2 solutions se présentent alors au tout nouveau acquéreur :

  1. il peut demander l'annulation purement et simplement du contrat de vente
  2. ou il peut demander une diminution du prix.

S'il est prouvé que le vendeur a délibérément vendu le bien en ayant connaissance des vices et défauts, il devra verser en plus des dommages-intérêts à l'acquéreur. Ce dernier dispose de deux ans à compter du jour ou il découvre la présence du vice pour effectuer ses recours en justice.

Important : Tout vendeur professionnel est considéré de mauvaise foi d'office, même s'il ignorait l'existence du vice.

Est-ce au vendeur de payer les diagnostics ?

Il est vrai que dans la plupart des cas, le vendeur est seul à payer les frais des diagnostiqueurs. Il est tout à fait envisageable pour celui-ci de demander à l'acquéreur de partager la facture. Si, dans cette négociation, l'acquéreur accepte de supporter une partie des frais, il faudra prendre soin de garder une preuve écrite de cet engagement; le mieux étant d'ajouter une clause dans le compromis de vente. Cela permettra d'éviter les cas de litiges où l'acquéreur demande le remboursement des frais auprès du notaire. Cela vaut aussi pour les diagnostics supplémentaires, donc non obligatoires, que l'acquéreur demande.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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3 réactions à “promesse ou compromis de vente, quel contrat choisir ?”

  1. Piré

    Quels frais spécifiques sont facturés par le notaire, s’il est chargé de faire signer le compromis de vente immobilière ?

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      En général, le notaire ne facture pas la rédaction du compromis de vente, si les deux parties réalisent la transaction par son intermédiaire.

  2. BENECH

    bonsoir
    je dois vendre un terrain nous nous sommes mis d accord sur le prix
    je dois seulement le faire signer ce compromis jusqu au passage chez un notaire ??
    A SAVOIR SUR CE TERRAIN IL YA UNE SERVITUDE DE PASSAGE
    je dois tout signale ou simplement le premier acte de vente suffira
    merci de votre aide

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