La promesse d'achat

La promesse d'achat est un document qui est établit dès lors qu'un acheteur potentiel se trouve intéressé par un bien immobilier. La promesse d'achat représente alors l'offre que l'éventuel acheteur fait au vendeur. Mais avant de conclure une promesse d'achat, il convient de se poser certaines questions.

Pourquoi établir une promesse d'achat ?

La rédaction d'une promesse d'achat peut s'avérer essentielle si un acheteur veut « réserver » une propriété proposée à la vente pour une certaine durée. Cette durée lui est indispensable pour être certain de son choix d'investissement, mais encore, pour avoir le temps nécessaire pour disposer de l'ensemble des informations relatives au bien immobilier en question.

La promesse d'achat est différente d'un contrat de vente

Elle constitue une sorte d'avant-contrat par lequel l'éventuel acheteur s'engage à une signature ultérieure de l'acte de vente de la propriété qu'il souhaite acquérir. Le document est signé par l'acheteur potentiel et le vendeur, et il doit stipuler chaque point important qui compose l'accord entre les parties.

Toutefois, il faut savoir  qu'une promesse d'achat écrite engage l'éventuel acheteur, ce qui n'est pas le cas si elle est faite oralement entre les parties. De la même manière, le vendeur n'est pas tenu de se conformer à quoi que ce soit envers l'éventuel acheteur, si la promesse d'achat est faite verbalement, sans aucune trace d'écrit. Il pourra encore proposer la propriété à d'autres acheteurs potentiels.

Les éléments stipulés dans la promesse d'achat

Une promesse d'achat écrite a une certaine valeur juridique. Toutefois, ce document ne possède pas la valeur juridique propre à un contrat de vente. Néanmoins, il convient d'y indiquer chacun des éléments convenus entre le futur acheteur et le vendeur du bien immobilier. Ainsi, les modalités et les conditions de la promesse devront être signalées.

Les points à mentionner clairement dans la promesse d'achat :

  • La description du type du bien
  • Le prix d'achat final convenu entre les parties
  • Les éléments matériels compris dans la vente
  • La date convenue pour l'achat
  • La date et l'heure convenues pour l'expiration de l'offre
  • Le délai de réponse du vendeur
  • Les détails des conditions de rétractation de l'acheteur…

La promesse d'achat conditionnelle et la promesse d'achat ferme

La promesse d'achat conditionnelle se traduit comme un achat qui se veut liée à une ou plusieurs conditions. Par exemple, la promesse d'achat peut être assujettie à la formule « sous réserve d'inspection », ou « sous réserve de financement », ou encore « sous réserve de la vente de la maison actuelle de l'acheteur », ou « sous réserve de servitude affectée à l'usage de la propriété »,…

Ces différentes réserves impliquent alors que la propriété mise en vente ne pourra être acquise par l'éventuel acheteur avant que les conditions convenue entre les parties ne soient réalisées. Il est d'ores et déjà clair que tout vendeur préfère une promesse d'achat ferme, c'est-à-dire une promesse sans qu'aucune condition ne vienne freiner l'acte de vente.

Il est nécessaires de prendre certaines précautions lors de l'établissement d'une promesse d'achat

En effet, des litiges peuvent survenir dans le cas où l'acheteur changerait d'avis concernant l'achat de la propriété, après que le vendeur ait accepté l'offre, souvent inférieure à celle annoncée dans l'annonce de vente. La présence des clauses suspensives dans la promesse d'achat facilitera par la suite, la rétractation de l'acheteur pour non conformité du bien.

Ainsi, il est important d'inclure en plus ce genre de conditions dans la promesse de vente. L'offre sera alors valable pour un court délai (par exemple de huit à quinze jours maximum) ; les détails d'un recours à un prêt pour financer l'achat seront indiqués ; ainsi que la mention précisant que la vente ne sera légalement concrétisée qu'à la signature de la promesse par les parties concernées ;…

La promesse d'achat acceptée

A partir du moment où le vendeur indique son acceptation de l'offre faite par l'acheteur potentiel par écrit, la transaction de vente est théoriquement conclue. En effet, l'acheteur sera engagé à acquérir le bien immobilier sous les conditions qu'il a stipulées. De son côté, le vendeur s'engage à ne plus mettre le bien sur le marché, c'est-à-dire qu'il ne pourra plus revenir sur son engagement envers l'acheteur.

Toutefois, si après acceptation du vendeur de l'offre proposée, l'acheteur venait à hésiter, le vendeur pourra l' « obliger » à tenir ses engagements, voire lui demander le versement de dommages et intérêts. En outre, il est important de savoir qu'au moment où l'acheteur rédige sa promesse d'achat, aucune somme d'argent ne sera nécessaire pour réserver l'achat du bien. Cette somme causerait l'annulation de la promesse de vente d'après le Code civil : 1589-1.

Cette disposition est valable tant pour une transaction de particulier à particulier qu'entre un particulier et un  professionnel dans l'immobilier.

Il est possible pour un acheteur ayant signé une promesse d'achat de se rétracter sous certaines conditions

Il devra d'abord avoir indiqué une date de validité à la promesse, à laquelle le vendeur n'a pas donné son accord dans le délai imparti. De plus, sans la présence d'une date de validité à la promesse d'achat, l'acheteur peut se rétracter tant que le vendeur n'a pas accepté l'offre d'achat. En outre, dans le cas où le vendeur émet une contre-proposition écrite, la promesse d'achat devient dépassée et libère l'acheteur de son engagement.

Quoi qu'il en soit, l'acheteur pourra toujours se rétracter et changer d'avis 7 jours après la notification de la vente. Dans le cas où la promesse de vente ne comportait pas de clauses suspensives permettant la rétractation de l'acheteur, ce dernier devra s'acquitter de dommages et intérêts envers le vendeur s'il souhaite se rétracter après le délai de 7 jours règlementaires à la renonciation d'achat.

Modèle de promesse d'achat

La lettre de promesse d'achat devra être adressée en recommandé avec accusé de réception.

 

[Nom-Prénom Acheteur]

[Adresse]

[Nom-Prénom Vendeur]

[Adresse]

[Date]

 

Objet : Promesse d'achat

 

Je soussigné [Nom-Prénom Acheteur], dénommé ici le promettant, m'engage par la présente, à acquérir le bien immobilier [maison ou appartement, superficie,…] situé au [adresse complète], pour un prix de [prix en euros].

Cette offre est ferme et irrévocable. En cas d'acceptation de la part de [Nom-Prénom Vendeur], la somme convenue sera réglée dans son intégralité le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Cependant, cette offre est faite sous réserve des conditions suspensives suivantes : [détails de chaque clause suspensive].

Cette promesse d'achat est faite à [Nom-Prénom Vendeur], et demeurera valable jusqu'au [date et l'heure d'expiration de la promesse d'achat]. En l'absence d'acceptation de la présente offre jusqu'à la date et l'heure susnommées, celle-ci expirera et sera reconnue caduque.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

 

[Signature Acheteur]

 

 

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