Le contrat de caution solidaire

Ce contrat est un engagement d'un tiers, qui accepte de payer les dettes du locataire si celui ci est insolvable. Le contrat doit se présenter sous forme écrite et être signé par la caution et le propriétaire.

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En remplissant le formulaire ci-dessus, vous pouvez télécharger un contrat de caution solidaire imprimable, au format PDF ou Word.

La caution solidaire : une assurance contre les impayés

La caution solidaire d'un tiers est généralement requise pour avoir accès au logement.  Le contrat  constitue un acte juridique qui peut avoir de graves répercussions sur la caution, d'où l'importance de bien cerner toutes les obligations avant de s'engager.

Ce document doit figurer en annexe du contrat de location. Il peut être produit à la signature du bail, ou durant son exécution. Par exemple en cas de changement de situation ou de perte d'emploi.

Les parties peuvent opter pour un contrat de cautionnement simple ou solidaire.

  • Le cautionnement simple est la forme par défaut du contrat, signifiant que le locataire sera le premier impliqué en cas de poursuite et de demande de paiement.
  • Le cautionnement solidaire met en cause directement la caution sans passer par le locataire.

Qui peut être caution solidaire ?

Pour être caution solidaire, il n'y a pas besoin d'être un proche bien que généralement ce soit le cas. On peut aussi bénéficiez de l'aide d'organismes d'aide au logement tels que Solendi ou Action Logement : ils se portent caution solidaire et avancent même le dépôt de garantie, que le locataire remboursera sur 36 mois sans intérêt.

Solvabilité du locataire et de sa caution solidaire

Par convention, une personne est dite « solvable » lorsque ses revenus net mensuels sont égaux ou supérieurs à  trois fois le loyer demandé, charges comprises. Le bailleur a tout à  fait le droit de demander des justificatifs de revenus à  la personne se portant garant et il peut également refuser le garant s'il le souhaite.

 

La loi Boutin : cumul impossible de l'assurance et de la caution solidaire

Pour une location vide un bailleur ne peut plus cumuler la caution solidaire avec une assurance qui protège contre les loyers impayés (GLI) ou avec une garantie des risques locatifs (GRL) sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment rédiger le contrat de caution solidaire ?

Cet acte peut être rédigé sur papier libre, sous seing privé ou plus rarement chez le notaire (acte authentique).  Le contrat contient des mentions obligatoires :

  • le montant du loyer
  • une mention exprimant clairement votre engagement
  • une mention manuscrite de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1), reproduite ci-dessous :
« Je, soussigné, M………….., en me portant caution solidaire de M…………, m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Je mesure donc l'importance et la portée de mon engagement.(4)
Je reconnais être en possession d'une copie du bail (5) aux termes duquel le montant du loyer est de ………………………………….(en toutes lettres) ; lequel comporte une clause de révision ainsi conçue…………………….(reproduire intégralement et de façon manuscrite la clause de révision telle que rédigée au contrat).(6)
Enfin, j'ai pris connaissance du premier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, rédigé ainsi : “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”(7)
Fait à……………, le……………… (Signature de la caution) : »

Sous peine de nullité, veillez à écrire en manuscrit l'intégralité du modèle ci-dessus et à ne pas faire de ratures. 

La personne caution solidaire peut rajouter des clauses supplémentaires, à condition qu'elles soient acceptées par le bailleur. Exemples de sujets :

  1. le montant maximal et la nature des frais pour lesquels la caution s'engage. Le paiement du loyer et non des autres frais, dégradations, pénalités…
  2. des circonstances mettant fin automatiquement à l'engagement. Divorce, licenciement, décès…
  3. une date d'engagement à laquelle la caution prend fin. Douze mois, trois ans

La durée du cautionnement

La durée du contrat de cautionnement peut être déterminée ou indéterminée.

 

La caution à durée déterminée

Lorsque la durée de la caution est mentionnée sur le contrat, on dit que celui-ci est à durée déterminée. A ce titre, il ne peut être résilié avant son échéance. Mais la caution peut prendre des dispositions permettant la résiliation du contrat en fonction d'événements précis tels que le divorce ou la mort du locataire pour lequel il se porte garant.

La caution à durée indéterminée

Si la durée du contrat de cautionnement n'est pas spécifiée, il est considéré à durée indéterminée. Il peut alors être résilié par la caution lorsqu'elle le veut. Néanmoins, son engagement ne sera retiré qu'à la fin du bail. Il devra alors poursuivre ses obligations et continuer à payer ce que le locataire doit au bailleur jusqu'au terme du contrat de bail.

L'engagement de cautionnement solidaire est une lourde responsabilité

Cet acte juridique peut avoir de graves répercussions sur la caution, d'où l'importance de bien cerner toutes les obligations avant de s'engager.

  • La caution et le locataire sont engagés au même titre. Le bailleur peut donc s'adresser à l'un comme à l'autre pour le paiement de sa dette.
  • Le cautionnaire peut être poursuivi pour la totalité de la dette du débiteur (dans la limite de la somme pour laquelle la caution solidaire s'est engagé).
  • Au cautionnaire incombe ensuite la responsabilité de poursuivre le débiteur par tous les moyens légaux. Il dispose des mêmes droits que le créancier initial.

C'est un engagement important, car il est impossible de le résilier et la caution est responsable des loyers impayés jusqu'à la fin du bail de location.

Interrompre la caution solidaire

L'engagement de caution solidaire doit en principe prendre fin quand :

  • Le bail arrive à expiration si celui-ci est résilié.
  • L'acte de caution arrive à terme (ci celui-ci est de durée déterminée)
  • Le remboursement de la dette a été totalement effectué
  • Le contrat principal prend fin avec le décès du débiteur.
  • Au décès du cautionnaire si l'acte le prévoit, sinon ses héritiers sont en principe tenus de payer.

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Demande systématique de caution par le propriétaire

De nos jours, les propriétaires-bailleurs sont de plus en plus prudents et exigent presque systématiquement la signature d'un contrat caution solidaire pour le nouveau locataire, qu'il s'agisse d'une maison meublée ou non. Si cela prévient contre les locataires indociles, le cautionnement peut représenter un frein pour les locataires sérieux, la recherche d'un garant de caution n'étant pas toujours évidente.

Les parties impliquées par le cautionnement

La caution solidaire entraîne l'implication de trois intervenants. Le premier est le locataire ou débiteur tenu par une obligation à assouvir, le second est le propriétaire-bailleur ou créancier auquel le locataire doit ladite obligation, le troisième est la caution qui prend la responsabilité de régler l'obligation du locataire s'il n'est pas capable de le faire.

Qu'en est-il de l'engagement individuel ?

La caution engage ses biens et ses revenus pour régler les impayés du locataire. Si la personne en question est mariée, et si son partenaire n'a pas mentionné le fait qu'il consent à l'inscription de l'acte de cautionnement sur le patrimoine commun du couple, alors elle sera la seule engagée dans le processus. Elle ne pourra donc pas engager son conjoint dans la caution puisqu'il ne l'a pas signée.

Les contraintes relatives à l'acte de cautionnement

Le fait se de se porter garant de la caution d'un tiers relève d'une grande responsabilité à laquelle il faut avoir réfléchi au préalable. Il ne faut pas oublier que la caution doit régler la totalité des impayés du locataire durant la validité du contrat de caution solidaire si ce dernier n'y parvient pas. En même temps, des contraintes territoriales s'y ajoutent.

Les contraintes au niveau territorial

En France, il faut vivre sur le territoire français pour pouvoir se porter garant de la caution d'un tiers. Le fait de résider officiellement en France suffit. Les étrangers peuvent donc prétendre au cautionnement s'ils remplissent cette condition. Le fait qu'ils ne soient pas de nationalité française ne devrait pas les priver de se porter garants de la caution de ceux qui les entourent.

Les cas de colocation

Il est possible que la maison ou l'appartement soit loué par des colocataires. Le nom du colocataire doit également figurer sur le contrat de caution solidaire. Si ce dernier rompt la colocation, la caution est délivrée de son engagement suivant une période de six mois au maximum après son départ.

Qu'est-ce que le seing privé ?

Le contrat de cautionnement est écrit à la main par la personne garante de la caution. Son engagement est habituellement fixé sous seing privé. Cela signifie que le contrat est directement établi et paraphé par le bailleur et le garant de la caution. A ce titre, le propriétaire peut l'inscrire sur le contrat du bail du locataire ou l'inscrire dans un acte séparé.

Le contrat authentique devant le notaire

Outre le seing privé, il est possible de recourir aux services d'un notaire pour l'établissement du contrat de caution solidaire. Le notaire est donc responsable de son établissement et l'acte de cautionnement devient authentique. Le notaire a alors pour rôle de renseigner le locataire, le propriétaire-bailleur ainsi que la caution des rôles qu'ils ont à jouer et des conséquences juridiques que cela pourrait avoir.

L'exemplaire obligatoire

Dans l'un ou l'autre des cas, la prudence reste de mise. La caution est alors fortement sollicitée à exiger un exemplaire de l'acte de caution de la part du propriétaire en cas d'engagement sous seing privé. Si le contrat a été établi devant notaire, elle peut exiger une copie notariée de ce dernier.

L'impossibilité de cumuler assurance locative et caution

Ainsi, le propriétaire bailleur, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, que son statut relève du secteur privé ou du public, ne peut pas exiger un contrat de caution solidaire si elle dispose d'une assurance locative qui la couvre déjà en cas d'impayé. Si elle s'entête à le faire, la nullité de la caution demandée est prononcée.

Le cautionnement pour la personne morale

Selon la loi Boutin, le bailleur personne morale, qu'il s'agisse d'assureurs, d'entreprises foncières ou autres, ne peut prétendre à un cautionnement que suivant deux cas de figure. Le premier concerne la location à un étudiant qui n'est pas candidat à une bourse délivrée par l'enseignement supérieur. Le second est relatif au cautionnement octroyé par des organismes spécifiques figurant dans la liste établie par le décret du 28 décembre 2009.

 

Comment régler le cas d'impayé ?

En cas d'impayé, le bailleur professionnel est tenu d'informer la caution dès la survenance du premier impayé par le locataire durant le mois au cours duquel celui-ci aurait dû être réglé. En même temps, il dispose d'un délai de quinze jours pour informer le cautionnaire qu'il a déjà intimé le locataire à régler son dû. S'il ne le fait pas, la caution n'a pas à régler les pénalités ou intérêts générés par le retard occasionné.

Pour la caution simple

Dans le cas d'une caution simple, la personne qui se porte garante du locataire a droit à ce qu'on appelle « bénéfice de discussion ». Cela permet à la caution de demander au propriétaire d'engager des poursuites sur les biens du locataire. Ce n'est qu'en cas d'insolvabilité de ce dernier ou d'échec des poursuites que la caution doit s'acquitter du paiement des impayés.

Pour la caution solidaire

Comme son nom l'indique, la caution solidaire engage et le débiteur et la caution par la même occasion. Ainsi, le bailleur peut très bien exiger le paiement de la part du locataire ou se tourner vers la caution pour régler l'intégralité de la créance. Ainsi, en cas de désistement, la caution peut être poursuivie judiciairement pour les dettes que le locataire doit régler.



Je suis :

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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