IRL : indice de référence des loyers

L'Indice de Référence des Loyers appelé dans le jargon immobilier IRL rythme les variations de loyer.

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, il est essentiel de connaître la réglementation concernant l'augmentation de loyer.

L'indice de référence des loyers (IRL) est une valeur protégeant les locataires contre les hausses brutales, voire abusives des loyers parfois imposés par les bailleurs.

Ainsi, lorsque le contrat de location arrive à son terme ou quand la révision du loyer doit avoir lieu, l'augmentation de loyer ne devra pas excéder l'indice IRL publié par l'Insee.

Voici comment calculer la révision d'un loyer sous forme de guide pratique.

Contexte

Lors de la signature du contrat de bail, le loyer est fixé librement par le propriétaire. Le locataire s'engage à le payer régulièrement. Ce loyer dépend du marché de l'immobilier, de l'offre et de la demande. Le point positif pour le locataire est que le loyer, une fois fixé par le propriétaire, ne peut pas être augmenté de façon inconsidérée.

Locaux concernés par l'IRL

Les biens concernés par l'augmentation des loyers soumis à l'IRL sont :

• les habitations régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• les logements meublés soumis à l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation,
• et les bâtiments des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural).

En revanche, les locations saisonnières et les HLM ne sont pas concernés.

Clause d'augmentation de loyer

Le contrat de location d'un logement d'habitation contient une clause qui permet la révision du loyer tous les ans, à date fixée ou généralement à date anniversaire. Le propriétaire bailleur a donc le droit d'augmenter le loyer à la date indiquée dans le contrat de bail. Cette augmentation doit être indexée sur le taux de référence annuel de l'indice des loyers.

Note importante : Attention car si le contrat de location n'inclut aucune clause relative à l'augmentation du loyer, le locataire ne sera pas obligée d'accepter cette augmentation ! Il est donc recommandé de bien rédiger le contrat avant signature. Il existe des modèles pré-établis de contrat de bail pour éviter d'oublier une clause importante.

Depuis février 2008, l'augmentation des loyers, en cours de bail, ne peut être supérieure à cette indice de référence.

COMMENT INDEXER LE LOYER ?

Les loyers peuvent être revus une fois par an à la date anniversaire de la signature du bail.  Lors de la signature d'un contrat de location, le dernier indice connu (trimestre de référence et valeur de l'indice) doit être porté au contrat. Pour connaitre les derniers indices, rendez vous sur le site de l'insee.

La révision se fait à votre initiative. En cas d'indice négatif, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse sauf si une clause est prévue dans le contrat. Le calcul de l'augmentation du loyer est très simple : vous multipliez le loyer par l'indice actuel et vous divisez le total par l'ancien indice datant de l'année dernière.

Obligation d'utiliser l'indice IRL pour réviser le loyer

L'utilisation de l'indice de référence est obligatoire pour indexer les loyers d'habitation. Avant la loi ALUR, si le propriétaire ne réalise pas cette révision annuelle, il bénéficiait d'un délai de 5 ans pour faire valoir ce droit. A présent, ce n'est plus possible et un oubli ne peut plus être rattrapé.

Dans tous les cas, l'IRL rapproche le prix des loyers du pouvoir d'achat de la population. En effet, les propriétaires ne peuvent pas imposer les prix, ils doivent respecter un tarif déterminé à partir de l'IRL.

Comment l'IRL est-il calculé ?

L'IRL se calcule à partir de la moyenne de l'évolution annuelle des prix à la consommation (IPC), hors tabac et hors loyers. Il est donc normal que si les prix augmentent, l'IRL les suit. Si les prix diminuent, il en est de même pour l'IRL.  Le taux est calculé et mis à jour tous les trimestres.

 Calcul du nouveau loyer

Pour calculer les nouveaux des loyers, on utilise la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer précédent x (IRL correspondant au trimestre concerné) / (IRL du même trimestre de l'année précédente)

Par exemple, un loyer mensuel de 600 euros en Juin 2013 a un IRL de 124,44. En Juin 2014, l'indice correspondant est de 125,15. Le loyer à partir de Juillet 2014 sera donc de :

600 x (125,15) / 124,44  = 603,34 euros

Pour calculer le nouveau loyer à appliquer suite à la variation annuelle, le plus simple sera d'utiliser notre  calculette gratuite en ligne.

Pour plus d'informations, les valeurs précédentes de l'indice de référence des loyers sont disponibles sur le site de l'Insee dans la rubrique Conjoncture / Indicateurs de conjoncture / Indice de référence des loyers : http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35&type=1.

Références légales

Les augmentations de loyer en location à usage d'habitation sont réglementées par le loi du 6 juillet 1989. Pour plus d'informations :

• Historique des indices sur le site de l'INSEE
• Loi du 6 juillet 1989

Historique des indices