Le loyer : comment le fixer et l'encaisser ?

Qu'entend-on par loyer ? Quels sont les facteurs qui déterminent son montant ? Qu'en est-il de la revalorisation annuelle de ce loyer ? Quelles sont les obligations qui en découlent de par et d'autre des personnes concernées ? Le point sur le loyer.

Une somme versée en contrepartie d'un logement

En général, lorsqu'une transaction de location est convenue entre un locataire et un propriétaire, un contrat de location devra être établi. Ce document, également appelé bail, est un document dans lequel des clauses préciseront les droits et les obligations des parties au contrat, sans oublier la clause qui concerne la révision du loyer. Il sert également à favoriser les bonnes relations entre locataire et propriétaire. Quand le locataire paie son loyer, le bailleur lui édite une quittance de loyer, attestant du bon paiement de celui-ci.

Vous fixez librement le loyer sauf …

Le propriétaire peut définir lui-même le loyer qu'il envisage pour son bien immobilier. Néanmoins, si le logement se trouve dans une zone tendue, un dispositif d'encadrement de loyer a été mis en place par le gouvernement.

Présenté dans la loi ALUR, ce dispositif consiste à faire respecter un certain montant de loyer de référence, qui est fixé par le Préfet du département, à partir des données obtenues de l'Observatoire Local des Loyers.

Partout ailleurs, le propriétaire bailleur est libre de fixer le prix qu'il souhaite. Sa seule limite est … ce que le marché locatif acceptera de payer !

En effet, si le loyer est trop élevé par rapport au marché le propriétaire risque de ne pas trouver de locataire ou situation encore pire, de trouver un locataire qui ne pourra pas assumer le paiement.
Il est donc préférable de fixer un prix raisonnable en équilibre avec l'offre et la demande immobilière.

Épluchez les annonces pour estimer le bon prix ?

Avoir un appartement vide sur les bras est catastrophique pour la rentabilité de votre investissement. La seule manière efficace de savoir comment votre bien est positionné sur le marché, c'est d'étudier les prix pratiqués sur des sites tels que seloger ou leboncoin.

Faites attention à cibler le même quartier et le même type de bien. Il est évident que les logements ne se louent pas le même prix selon leur situation (quartier peu fréquentable contre quartier de « bobo »).

Une fois le quartier ciblé, d'autres critères entrent en jeu.

  • Le bon état de l'appartement ou la nécessité de faire des travaux de rafraîchissement (peinture, sol…)
  • La surface et le nombre de pièce
  • L'exposition et la classe énergétique
  • L'étage auquel il est situé et la présence d'un ascenseur…
  • Est-il loué meublé ou vide ?
Si vous avez des doutes, passez par une agence immobilière. Elles sont de bonnes conseillères car les professionnels connaissent le terrain et les critères de recherche des locataires.
L'ANIL a mis à disposition des partenaires impliqués dans la prévention des expulsions (association…) un logiciel gratuit.
Ce logiciel permet de calculer le montant qu'un locataire peut verser en fonction de la composition de son ménage, de ses ressources, de la localisation géographique du logement…

Les 4 mode de paiement acceptables

Le locataire peut payer le loyer en utilisant le mode de paiement  de son choix. La loi Mermaz impose au bailleur de laisser le choix du moyen de paiement. Toute clause obligeant le locataire à payer un utilisant un mode de règlement particulier (le prélèvement automatique par exemple) serait « réputée non écrite ».

La revalorisation annuelle du loyer

En savoir plus sur l'augmentation du loyer

Si le contrat de location prévoit une clause à propos d'une revalorisation du loyer, une révision de loyer pourra avoir lieu une fois par an. Cette revalorisation s'effectuera à la date d'anniversaire du bail, ou lors du renouvellement du bail. L'augmentation devra cependant se limiter à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee.

La quittance de loyer certifie que le locataire a respecté ses obligations

Dès que le locataire aura réglé son loyer ainsi que ses charges locatives, il pourra demander au bailleur de lui remettre gratuitement une quittance de loyer. Le propriétaire n'a pas l'obligation de délivrer une quittance à son locataire, sauf si ce dernier en formule la demande.

Dans un cas d'un loyer impayé

Si le locataire ne s'acquitte pas de son loyer à l'échéance prévue dans le bail, le bailleur pourra faire face à cette situation en lui adressant une lettre de relance. Si cela est sans effet, le propriétaire pourra se tourner vers la caution du locataire. Il pourra également souscrire à la Garantie Universelle des Risques Locatifs (GURL) pour garantir le paiement des loyers jusqu'au départ du locataire défaillant.

le logement occupe une part importante dans le budget des Français

D'après une étude Ifop pour l'Association professionnelle Pulse, le logement occupe actuellement la troisième place au niveau des principales préoccupations des Français, cela juste après le travail et la santé. Ainsi, le logement se place également juste avant la sécurité. Toujours selon cette étude, c'est même la première source d'inquiétude chez les Français.

Selon une étude Ifop de 2011, 74% des Français locataires estimaient leur loyer trop élevé. Il se trouve aussi que la part effective du loyer dans les dépenses représente 30% à 50% du revenu pour un locataire sur deux. Le prix du loyer augmente plus vite que les salaires.

 

 

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2 réactions à “Le loyer : comment le fixer et l'encaisser ?”

  1. Arnold

    Bonjour,
    Je suis bailleur et je n ai pas augmenté le loyer de mon locataire depuis plusieurs années,j’ ai fait des frais dans la maison dont profite le locataire,j aurais bien aimé augmenter le loyer pour plusieurs raison , d une part , il est assez bas pour la region et les frais que j ai eu profite financiairement au locataire (double vitrage),le probleme c est qu’avec la variation de l indice IRL ,l ‘augmentation est negligeable, n y a t-il pas d autres critères pour augmenter ce loyer?
    Cordialement
    Arnold

  2. Aurelien Morillon

    Bonjour Arnold, la réponse à votre question est sur cette page : http://www.alliance-habitat.com/la-gestion-locative/augmentation-de-loyer/

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