Investissement locatif : l'encadrement des loyers change la donne

Avec la baisse continue des prix de l'immobilier, les opportunités d'investissement deviennent plus nombreuses. Pourtant, la rentabilité d'un investissement locatif va être remise en question, notamment avec l'encadrement des loyers récemment instauré par la loi ALUR (accès à un logement et à un urbanisme rénové). De plus, cette mesure va aussi compliquer les règles de fixation et de réévaluation des loyers.

L'encadrement des loyers dans les zones tendues

Il est ainsi prévu que, dans les « zones tendues », un loyer de référence sera fixé et publié par décret annuel par les préfets. Ce loyer de référence constituera le loyer maximum à ne pas dépasser dans ces zones. Par définition, on entend par zones tendues les « zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entrainant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Actuellement, les zones dites tendues concernent 28 agglomérations dont Paris, Annecy, Bordeaux, Lille, Marseille, Nantes, Nice, Toulon, Toulouse, etc. Dans ces zones, les loyers seront ainsi encadrés, cela afin d'empêcher que les propriétaires n'appliquent des loyers excessifs, dans le but d'augmenter le rendement de leur investissement locatif. À savoir que la loi Alur prévoit de nouvelles mentions obligatoires dans le contrat de location, dont l'indication du loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement. Ainsi, ces informations permettront de s'assurer que le bailleur respecte les nouvelles règles de détermination du loyer. En rappel, le loyer doit donc être fixé en dessous du loyer de référence majoré.

En d'autres termes, la rentabilité d'un investissement locatif sera donc plus ou moins affectée par la loi Alur, en fonction de la zone géographique du bien immobilier. A part cela, il ne faut pas non plus oublier que la gestion locative requiert des compétences techniques, juridiques et fiscales. Aussi, si vous désirez que la gestion de votre investissement se fasse sans faux pas, le mieux sera aussi de la confier à un professionnel, ce qui constitue aussi un frais supplémentaire à prendre en compte.

D'autres types d'investissements rentables

Mais ne vous découragez pas, car si l'investissement locatif traditionnel ne vous intéresse plus, il reste encore de nombreux types d'investissements immobiliers possibles, comme l'investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP), les places de garage et parking qui offrent une rentabilité correcte, l'investissement dans un immeuble de rapport, l'achat/rénovation/revente, ou encore l'immobilier commercial (boutiques, restaurants, hôtels, bureaux, etc.). À savoir que l'immobilier commercial est épargné par la loi Alur au niveau de l'encadrement des loyers. Et en général, la rentabilité brute de ce type de biens est de l'ordre de 10%.

Dans tous les cas, avant de vous lancer, calculez dans les moindres détails la rentabilité nette de votre investissement, et voyez si le rendement pourrait vous satisfaire.