Faites financer votre investissement avec un prêt immobilier
Pourquoi bloquer votre épargne quand vous pouvez utiliser l'argent des banques ? Un bon investissement est un investissement qui vous coûte le moins cher possible. Faites le point sur le revenu foncier généré par votre future acquisition, puis déduisez :
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété
- La CSG l'impôt sur le revenu
Ce qu'il reste est la capacité d'autofinancement.
Débrouillez vous pour emprunter de sorte à ce que la mensualité s'approche le plus possible de la capacité d'autofinancement.
Si vous avez assez d'épargne pour payer cash, gardez la et faites la soudure lorsqu'il y a un imprévu.
Cas particulier du meublé :
Si vous projetez de louer en meublé, vous devrez équiper le logement pour répondre aux critère de base. La question d'
inclure le mobilier dans le crédit immobilier est alors plus que légitime.
Quelques détails techniques peuvent faire varier le coût du financement. C'est le cas des
intérêts intercalaires exigés facturables dans le cas de libérations partielles de capital.
Quel apport personnel pour un investissement immobilier ?
Les banques exigent un apport personnel d'au moins 10%. Ces 10% couvrent les frais de notaire et les honoraires d'agence éventuels.
Un apport de 20% à 30% est particulièrement apprécié et facilite l'accès au crédit. D'autant plus si les loyers ne suffisent pas à autofinancer l'investissement !
La clé réside dans la capacité d'autofinancement. Plus celle-ci est élevée, moins votre capacité d'épargne sera importante.
Quel emprunt pour votre investissement locatif ?
Pour financer votre projet, vous aurez le choix entre un prêt amortissable ou un prêt in fine.
Le prêt amortissable
Les mensualités couvrent à la fois les intérêts et le remboursement du capital, elles sont donc assez élevées. Préparez-vous donc à rembourser une somme importante chaque mois. Mais sachez que les intérêts seront amenés à diminuer durant toute la durée du prêt car ils sont calculés sur le capital restant dû.
Le prêt in fine
Avec le
Prêt in-fine, le capital est remboursé à l'échéance en une seule fois. Les mensualités sont moins élevées que pour le prêt amortissable car seuls sont couverts les intérêts. Ces derniers sont calculés sur l'ensemble du capital durant toute la vie du crédit et sont donc plus élevés puisque vous n'amortissez pas de capital.
Le coût global de ce type de prêt est certes plus important que celui d'un prêt amortissable mais vous jouirez d'une déduction fiscale plus grande.
Le prêt relais
Vous investissez dans un nouveau bien immobilier et comptez sur la vente d'un autre pour financer cette acquisition ? Le prêt relais vous permet de saisir cette opportunité d'achat ! Cette formule d'emprunt finance jusqu'à 70% de la valeur du bien en vente pour concrétiser votre opération.
L'éco PTZ
L'Eco PTZ permet de financement des travaux de rénovation énergétiques. Aujourd'hui, il est réservé aux résidences principales. Vous devrez donc habiter ce logement près d'une année avant de pouvoir le mettre en location. Vous pouvez également y loger un enfant, plutôt pratique s'il est en études dans une autre ville.
Le prêt épargne logement
Le
prêt épargne logement est accordé aux titulaires d'un Plan Epargne Logement ou d'un Compte Epargne Logement. Au moment de libérer l'épargne cumulée sur ce compte, un prêt à taux préférentiel peut être accordé.
Intérêts bancaires : taux fixe ou taux variable ?
Taux fixe ou taux variable, que choisir ?
Aujourd'hui, la majorité des emprunts signés sont à taux fixe : le taux d'intérêt est fixé une fois pour toute. Seulement une autre option,
le taux variable, existe également. Cette option est particulièrement utile pour les investissements locatifs.
Quelle banque choisir pour un investissement locatif ?
La plupart des banques sont compétitives, les écarts sont réduits. Néanmoins, vous pouvez profiter d'opérations commerciales ponctuelles.
Rapprochez vous d'un courtier en financement pour obtenir les meilleures conditions !
Bien préparer son dossier de prêt et son taux d'endettement
L'accord de financement n'est pas automatique. Si les banques sont exigeantes pour le financement d'une résidence principale, elle le sont encore plus pour un investissement locatif. Surtout si vous avez déjà des prêts en cours !
Comment bien préparer votre dossier de prêt immobilier
Pourquoi peut-on emprunter jusqu'à 33% de taux d'endettement ?
Avant d'emprunter, vous devez vous assurer d'être en capacité de rembourser votre crédit. Les banques limitent le taux d'endettement à 33% en général. Cependant, cette limite peut varier en fonction du pouvoir d'achat des emprunteurs.
- Pour toutes personnes possédant un « reste à vivre » ou encore une source de revenus assez confortable, la banque devient souple et peut accepter un taux allant jusqu'à 35%, voir 40%.
- Au contraire, pour celles qui disposent de revenus irréguliers ou modestes, la banque va rarement en dessus des 30%.
Pour connaitre la mensualité que vous êtes sûr d'obtenir, il suffit de multiplier les revenus nets par 30%. Retirez ensuite les mensualités des prêts que vous avez en cours de remboursement.
Comment réduire votre taux d'endettement
Vous avez déjà un prêt en cours sur votre résidence principale ? Même avec une opportunité d'investissement en béton armé, votre taux d'endettement risque d'exploser et votre banque refusera le financement. Pour savoir où vous en êtes, utilisez notre
simulateur de capacité de financement.
C'est un fait : En contrepartie d'un crédit immobilier, votre banquier voudra des garanties concernant votre capacité à rembourser votre prêt. Pour emprunter plus, vous devez augmenter votre capacité de remboursement en réduisant les mensualités de vos prêts existants.
Il faut envisager une restructurations de crédit. Contactez les différents organismes de crédits et faites des études gratuites. Attendez de recevoir les différentes offres et comparez les avant de prendre votre décision :
Nos conseils pour réduire le coût de son crédit d'investissement locatif
En savoir plus sur l'optimisation des prêts immobilier
Afin de réduire le coût global de votre crédit immobilier d'investissement locatif, il existe un tas de tips à adopter qui pourront vous permettre de réaliser des économies :
- Négociez vos frais de dossier : si votre dossier aura été facile à monter, vous pourrez facilement négocier les frais de dossier. N'hésitez pas durant la négociation à mettre en lumière les points forts que comportent votre dossier afin de pouvoir demander une ristourne en toute légitimité.
- Prenez garde aux frais annexes : attention à ne pas tomber dans le piège de votre banquier qui vous proposera sans doute tout un tas de produits financiers annexes auxquels vous n'êtes absolument pas obligés de souscrire.
- Vendez-vous : votre dossier se doit d'être parfait, vous vous devez d'honorer chacun de vos rendez-vous avec une ponctualité sans faille. Un banquier n'aime pas perdre son temps ni prendre de risque alors prouvez-lui qu'il peut vous faire confiance et que vous allez lui régler ses mensualités. Cela passe aussi par un compte en banque positif, un projet carré et clair.
- Optez pour la délégation d'assurance prêt immobilier : c'est une assurance externe à votre établissement bancaire. Le contrat d'assurance que vous proposera votre banque est un contrat mutualisé, il ne prendra pas en compte votre profil d'emprunteur qui pourtant peut vous faire payer moins cher, les taux sont élevés et vous n'êtes pas libres de choisir les garanties que vous souhaitez en fonction de vos besoins. L'assurance bancaire représente en moyenne 30% du coût total du crédit immobilier, il est donc primordial de bien choisir son assurance afin de pouvoir faire baisser considérablement le coût de son crédit. (Voici comment négocier votre assurance de prêt)
- Pour cela, il existe maintenant des plateformes sur internet qui vous proposent gratuitement de comparer les offres en fonction de ce que vous recherchez.
- Véritable gain de temps et d'argent, il vous suffit de faire une simulation d'assurance de prêt immobilier afin de recevoir gratuitement un devis.
- Renégociez vos prêts en cours : signez un prêt immobilier ne vous engage pas à vie avec votre banque. Les taux évoluent, tout comme votre situation financière. Une fois par an, faites le point sur vos contrats (prêts, assurances) et proposez à d'autres organisme de racheter vos prêts ou une délégation d'assurance)
Comment obtenir un prêt après 65 ans ?
Emprunter après 65 ans représente un risque pour les banques et les assurances. Elles sont frileuses avec ce type de profil.
Pourtant des solutions existent.
Consultez notre dossier sur l'emprunt immo pour séniors.
Le saviez vous ? Prêt habitat = prêt immobilier = Prêt du secteur libre
Le
prêt habitat est un crédit immobilier classique, délivré par les établissements bancaires.
Il s'agit donc d'un prêt du secteur libre, par opposition au prêt conventionné, soumis à certaines règles et contraintes imposées par l'Etat.
De nos jours, le "prêt habitat" est un terme de moins en moins utilisé, remplacé par l'expression "prêt immobilier", plus vendeuse. Seule exception à la règle : La région parisienne qui continue à employer ce terme.
Pour conclure
Pour avoir des taux vraiment mini, il faut connaître les mécanismes des "grilles de taux" et répondre à certains critères :
- Les meilleurs taux sont réservés à l'achat d'une résidence principale : Les investissements locatifs et résidences secondaires ne permettent pas d'obtenir les taux minimum.
- Un apport personnel minimum est important. Si 10 % est généralement le minimum pour ne pas se faire plumer, 30 % est un apport personnel "Sésame" qui ouvre de nombreuses possibilités de négociation.
- Pour profiter des taux les plus bas, il faut emprunter sur la plus courte période possible. Vous réduisez les risques d'impayé en réduisant la durée de remboursement. Et ça se ressent grandement sur le taux.
- Mettre les régions en concurrence. La majorité des banques sont regroupées en fédérations, par région. Chaque fédé a sa propre politique commerciale et sous la même enseigne, de fortes disparités sont observées. Cela s'explique par les variations géographiques du dynamisme économique.
- Mettre les banques en concurrence. N'hésitez pas à prendre plusieurs rendez-vous dans les mêmes banques pour leur montrer les propositions des concurrents. Vous pouvez même prendre des RDV dans le même panneau, sous deux formes différentes. C'est ce que font les courtiers qui travaillent bien.
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