Achat et vente en indivision : les règles à connaître

L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien immobilier. Cette situation est fréquente suite à une succession ou lors de l'achat d'un bien en commun d'un couple non marié par exemple. Tout indivisaire peut imposer de vendre le bien ou sa part, et c'est souvent à ce moment que l'indivision engendre des disputes et des litiges.

Rappel : Les indivisaires sont solidaires des revenus (tirés des locations) mais également de dettes et des frais (taxe foncière, travaux…).

Deux sortes d'indivision

1. L'indivision par héritage, dite indivision successorale : cette situation n'est pas choisie volontairement.
2. Indivision post-communautaire suite à un divorce : pour les couples vivant en union libre ou pacsés la seule façon de sortir de l'indivision est la séparation des biens.

Indivision et travaux

Le refus de l'un des indivisaires ne bloque pas la réalisation de travaux. Le vote unanime n'est pas nécessaire. Tout indivisaire peut prendre la décision d'effectuer des travaux en vue de conserver le bien en bon état. La participation de chaque indivisaire est proportionnelle à sa part dans l'indivision. Par exemple, s'il possède 30% du bien, il paiera 30% de la facture totale et des charges courantes (eau, électricité, taxe…).

Mais dans ce cas qui finance les travaux ?

Les indivisaires versent leur part dans un délai rapide et, si ce n'est pas le cas, les frais seront récupérés au moment du partage quand l'indivision est dissoute.

Comment sortir de l'indivision ?

Le rachat de part est la solution la plus facile surtout si les autres personnes désirent conserver le bien. Les indivisaires disposent d'un droit de préemption en cas de vente d'une des parts.

Les étapes

• Il faut tout d'abord se mettre d'accord sur le prix de vente du bien en faisant appel à un expert immobilier ou en demandant la valeur de référence au notaire. Fixer le prix est essentiel, car il sert de base pour calculer la part de chaque personne.
• Ensuite, les différents propriétaires doivent s'accorder sur les modalités de transaction. Le rachat peut s'effectuer via un prêt bancaire ou en paiement comptant.

Que faire en cas de litige ?

En cas de silence de l'un des indivisaires, la justice peut désigner un représentant légal afin d'éviter le blocage de la vente.

La loi prévoit dans son article 815-5-1 du Code Civil, la possibilité d'autoriser judiciairement la vente d'un bien indivis à la majorité des 2/3.