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Investissement locatif dans un parking : les erreurs à éviter

Patricia Recrosio — Mon, 20 Feb 2012 13:00:00 +0000

La location parking est-elle rentable financièrement ? Peut-on le louer facilement ? La réponse est oui, si toutefois on respecte certaines règles et si on étudie la rentabilité potentielle avant tout achat. L'étude de marché est indispensable avant d'acheter pour éviter des erreurs d'investissement locatif infructueux.

Une erreur à ne pas commettre

Les constructions neuves, et surtout celles construites à partir des années 1980, ont bien souvent intégré des places de parking. L'utilisation massive des véhicules pour se déplacer a développé les infrastructures routières et également la conception de garages privés ou collectifs pour permettre aux résidents de stationner facilement.

Il est donc conseillé d'éviter d'acheter un parking aux alentours des constructions récentes car la recherche d'un locataire peut s'avérer longue et difficile.

Il est préférable de prospecter les garages qui sont à la vente dans les quartiers anciens, les centres-villes, les quartiers à forte activité économique tertiaire (centre d'affaires, bureaux…). A éviter, les pôles industriels qui sont souvent dotés de places de parking pour leurs employés.

Vérifiez également auprès de la mairie qu'aucune construction de grand parking est prévue.

Les critères à privilégier

Il faut s'assurer que l'accès du parking est facile avec un passage large ainsi qu'une ouverture télécommandée à distance. La place de stationnement intérieure doit avoir un angle assez large pour que le conducteur n'ait pas trop de manipulations à effectuer. Le parking en sous-sol doit offrir des points d'éclairage suffisants, un entretien régulier afin de sécuriser au maximum le locataire. Les box fermés sont plus chers que les places à l'air libre ou extérieures. Le prix de la location parking dépend de tous ces critères.

Le prix ?

Les prix sont variables selon le lieu, la qualité et l'état du parking. Le prix minimum se situe aux alentours de 15 000 euros et peut atteindre jusqu'à 50 000 euros, voire plus. Certains secteurs très peu équipés en places de parking, en zone urbaine par exemple, connaissent une demande élevée, dont par ricochet un prix de vente élevé.

La location d'un parking peut s'évaluer dans une large fourchette entre 100 et 500 euros, et les frais d'entretien et de travaux sont assez minimes comparés à la location d'un logement. Les risques d'impayés sont également limités. Il est toutefois conseillé d'établir un contrat indiquant les coordonnées, le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée du bail.

Il faut compter en moyenne 6 à 8 % de rentabilité par an.

Acheter une place de stationnement pour la louer reste un investissement encore rentable, même si le rendement est beaucoup moins attractif qu'il y a une dizaine d'année. En effet, le développement des transports en commun et la préférence des automobilistes à louer une voiture plutôt que de l'acheter a fait baisser la demande de places de parking.

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Immobilier de luxe parisien : entre ralentissement et stabilité

La rédaction — Mon, 13 Feb 2012 09:00:45 +0000

Les avis sont assez partagés concernant l’immobilier de prestige, notamment l’immobilier de luxe parisien. En effet, certains pensent que l’immobilier de prestige ne connaît pas la crise, ou que l’immobilier de prestige à Paris connait une santé insolente, alors que d’autres estiment que le marché ralentit à Paris. Alors, qu’en est-il réellement ?D’après le réseau Barnes, et plus précisément son directeur général, Richard Tzipine, les prix des logements de prestige parisiens, estimés à plus d’un million d’euros, se sont stabilisés. Mais « dès qu’un bien présente de petits défauts (comme l’absence d’ascenseur, de lumière), les vendeurs doivent consentir à des rabais de 5 à 10% ». Une tendance à la baisse confirmée également par le réseau Féau, spécialisé sur les transactions dans les beaux quartiers de Paris et de l’ouest parisien, en estimant que les prix à Paris ont déjà baissé de 5% à 10% depuis leurs récents sommets, en ce qui concerne les « appartements bourgeois ».Toutefois, Charles-Marie Jottras, PDG du réseau d’agences d’immobilier de luxe Daniel Féau, ne s’attend pas à des baisses de prix supérieures sur Paris en 2012, et table plutôt sur une stabilité, cela dans un marché de pénurie. Par ailleurs, le marché a été marqué par un afflux de biens à vendre, environ 20% de plus selon le réseau Barnes, cédés avant l’application de la réforme de la taxation des plus-values alourdissant la fiscalité au 1er février 2012. En effet, ce réseau aurait enregistré cinq fois plus de mandats de vente que durant la même période l’an passé.Concrètement, pour les biens de qualité sans défaut, les prix se sont donc maintenus au second semestre 2011 et début 2012 (en moyenne à 10 000 €/m²). Les prix des biens d’exception (grandes surfaces impeccables en étage élevé, hôtels particuliers) sont ainsi restés stables, et sont les seuls à résister à la baisse. Car au moindre défaut, les vendeurs doivent consentir à des rabais de 5 à 10%. Alors, peut-on dire que l’immobilier de prestige ne connait pas la crise ? Selon Charles-Marie Jottras (Féau), « on observe un certain attentisme pré-électoral des clients pour les biens de 1 à 2,5 millions d’euros, mais il est contrebalancé par la réallocation des investissements vers l’immobilier », donc de belles perspectives d’avenir.Ca pourrait vous intéresser :

Plan de rigueur du PTZ+ en 2012 : ce qui change en 3 points

Patricia Recrosio — Tue, 07 Feb 2012 09:00:41 +0000

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est entré en vigueur le 1er janvier 2011 et a permis à de nombreux propriétaires d'emprunter à taux O. Un an après, soit le 30 décembre dernier, le décret 2011-2059 précise de façon définitive, les nouveaux plans d’application du PTZ Plus. Cette refonte du PTZ a pour objectif de recentrer et de favoriser l'investissement immobilier dans le neuf. Le nouveau PTZ Plus est entré en vigueur le 1er janvier 2012, à l'exception d'une disposition qui prendra effet le 1er juin 2012. Quelles sont ces modifications ?

Ce qui ne change pas

Le nouveau PTZ + est un crédit immobilier réglementé sans intérêts. Ce crédit sera toujours accessible au primo-accédant qui achète une résidence principale dans le neuf, c'est le seul point qui n'est pas modifié. Le dispositif s’adresse donc à un logement neuf, c’est-à-dire "qui ne soit pas achevé depuis plus de cinq années et destination de résidence principale.

Ce qui change

1- L'ancien passe à travers les mailles du filet !

Dans le cadre de la réforme du Prêt à taux zéro + 2012, il ne sera plus possible de bénéficier de cette aide pour l'achat d'un bien immobilier dans l’ancien. C'est la mesure la plus critiquée de cette nouvelle réforme.

Le législateur a toutefois introduit une exception à cette règle concernant les appartements anciens rénovés.

Selon le décret précisant les modalités d’application du PTZ + 2012, un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation d’envergure pourra être considéré comme neuf et donc bénéficier de ce prêt. Cette clause entrera en vigueur le 1er juin 2012.

Le locataire d’un logement social dans l'ancien pourra profiter de cet emprunt avantageux pour procéder au rachat de son habitation auprès de son organisme HLM.

2- Conditions de ressources

Ce prêt sera accepté à condition de ne pas dépasser un plafond de ressources (le prêt était octroyé sans aucune condition de ressources en 2011).

Désormais, en fonction de sa zone géographique, un emprunteur célibataire devra justifier d’un revenu fiscal n’excédant pas un plafond annuel fixé entre 26.500 et 43.500 euros. Un ménage devra justifier de revenus compris entre 16.500 et 49.500 euros annuels.

3- Modalités de remboursement

Les conditions de remboursement ont été révisées et sur les 10 tranches en 2011, il n'en reste plus que 6 en 2012. Les tranches de remboursement seront toujours calculées sur la base du revenu de l’emprunteur, de la composition du ménage, du type de bien à financer ou encore de sa zone géographique. La suppression des trois premières tranches fait passer la durée de remboursement de 30 à 25 ans. Cette perte de 5 ans peut avoir un impact négatif sur le budget des ménages les plus modestes.

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Travaux de copropriété : prenez la peine de négocier vos devis

La rédaction — Mon, 30 Jan 2012 09:00:26 +0000

Tout comme si vous alliez acheter une voiture, vous irez voir plusieurs concessionnaires ou vendeurs afin de retrouver le meilleur prix. Aussi, si vous désirez engager des travaux dans votre copropriété, prenez la peine de demander de nombreux devis, car les offres peuvent fortement varier d’un professionnel à un autre. Mais bien que cela soit déjà une bonne chose, s’arrêter là serait également une erreur !

En effet, outre le fait de demander de nombreux devis afin de comparer, il faut aussi prendre la peine de négocier les devis. Après constat, en prenant le temps de rappeler chaque société, vous obtiendrez bien souvent sans effort, un rabais allant de 10 à 15% ! Pourtant, la majorité des copropriétaires se contentent souvent de sélectionner l’offre qui leur semble la meilleure parmi les devis demandés, cela sans tenter de faire baisser les prix.

Par ailleurs, il faut également savoir que de nombreuses entreprises du bâtiment se contentent souvent de fournir des devis globaux. Aussi, exigez un devis détaillé, vous permettant ainsi de vérifier d’éventuelles exagérations comme par exemple le nombre d’heures exagéré que les artisans ont prévu de passer sur le chantier, une grosse marge prise sur les fournitures, etc. A savoir que certains artisans vont même jusqu’à doubler les prix publics des fournitures, alors que ces professionnels bénéficient généralement d’une remise de l’ordre de 20 à 30% !

Enfin, si vous vous êtes mis d’accord avec une entreprise, pensez à signer et à faire signer le devis qui aura ainsi valeur de contrat liant les deux parties. L’entreprise sera alors dans l’obligation de réaliser les prestations pour lesquelles elle s’est engagée, cela pour le tarif auquel elle a consenti par sa signature. De votre côté (la copropriété), vous aurez l’obligation de régler la facture. Mais malgré ce contrat, n’oubliez pas que la durée de validité d’un devis ne dépassait pas trois mois, d’après la jurisprudence. Aussi, n’attendez pas trop longtemps pour engager vos travaux, sans quoi il vous faudra redemander un autre devis.

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Mesures de rigueur : les maisons individuelles à la loupe

La rédaction — Thu, 26 Jan 2012 13:00:22 +0000

De nombreux domaines de l’immobilier ont été affectés par les diverses mesures de rigueur du gouvernement. Et le marché des maisons individuelles n’y échappe pas, notamment face aux nouvelles obligations des bâtiments basse consommation (BBC), obligatoires à partir de 2013, et de la hausse du prix du foncier et des taux d’intérêt. En effet, toutes ces données viendront peser sur les chiffres, qui ont déjà diminué pour l’année 2011.

Ce mardi, l’Union des maisons françaises (UMF), qui n’est autre que le syndicat patronal du secteur, vient d’annoncer que les ventes de maisons individuelles en secteur diffus ont baissé en 2011 de 10%, cela en comparaison à 2010. Pour l’année 2012, le syndicat craint également une nouvelle baisse comprise entre 10% et 15%, cela notamment en raison des nouvelles données citées plus haut. Bien que le nombre de vente pour 2011 ne sera connu que début février, il se situera autour de 175 000, d’après Christian Louis-Victor, président de l’UMF.

Par ailleurs, Christian Louis-Victor a aussi souligné certaines disparités, notamment le cas du quatrième trimestre qui a été le plus mauvais de l’année, avec une chute d’environ 23% par rapport à la même période en 2010. Celui-ci de préciser que « c’est la région du Grand Ouest qui est la plus touchée, mais c’est aussi celle qui avait connu la plus forte progression depuis 15 ans ». Rappelons qu’en 2008, le nombre de ventes de maisons individuelles s’est effondré à 158 676, et a remonté à 170 170 en 2009, puis à 195 600 en 2010.

Cela étant dit, le nombre de ventes devrait donc se situer à 175 000 pour l’année 2011 d’après le président de l’UMF, et devrait même « se situer en-dessous de 160 000 » pour 2012. Face à cela, l’on continue tout de même à espérer, avec l’annonce du Premier ministre François Fillon, notamment que « la hausse de l’offre de logements » serait inscrite à l’ordre du jour au Sommet Social de mercredi. Le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu d’ajouter que le Président de la République prendrait aussi « des initiatives fortes pour relancer la compétitivité de ce secteur si important ». Celui-ci d’ajouter qu’ « un certain nombre d’annonces » seront bientôt émis par le Président Nicolas Sarkozy.

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Stratégie pour investir dans un studio locatif

Patricia Recrosio — Fri, 20 Jan 2012 09:00:07 +0000

Les studios représentent des petites surfaces locatives, en moyenne moins de 30 m2. Les investissements locatifs ne tarissent pas dans ce domaine et la demande, malgré la crise immobilière, reste forte. Les prix de l'immobilier ont d'ailleurs explosé surtout à Paris et dans les grandes agglomérations. Analysons les avantages et les inconvénients d'acheter un studio afin de définir l'achat le plus stratégique.

Acheter un studio en vue de le louer représente des avantages indéniables pour un investisseur immobilier.

Facilité de location

Les demandes sont souvent supérieures aux offres ce qui a tendance à faire augmenter le montant des loyers. Les étudiants, les jeunes salariés, les mutations temporaires, les personnes seules suite à un divorce ou le nombre croissant de célibataires sont autant de loueurs potentiels. Cette demande locative se situe essentiellement dans les grandes villes dynamiques et les zones universitaires. Selon l'Insee, « Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy concentrent la moitié des jeunes de 18 à 24 ans, mais seulement un tiers de la population totale ». Les zones frontalières séduisent également les 25/29 ans.

Forte rentabilité

Les prix dépendent bien entendu de la zone géographique.

A Paris il faut compter en moyenne entre 140.000 et 160.000 euros pour un studio de 20m2. Dans certains quartiers chics de la capitale le prix peut même dépasser les 200.000 euros. Dans les autres grandes villes, les prix démarrent entre 60.000 et 80.000 euros pour la même surface. La rentabilité locative des studios est supérieure à celle des moyennes et grandes surfaces. En moyenne la rentabilité est de 5 à 7 % selon le rapport entre le prix d'achat et le prix de la location pratiqué.

Facilité de prêt bancaire

L'emprunt pour un studio est toujours assez minime et les banques acceptent de ce fait les dossiers plus facilement. De plus, la banque gage sur le fait que le studio trouvera un locataire facilement et la marge d'erreur ou de risque est assez faible. Le remboursement du crédit se finance en règle générale par le montant du loyer.

Avant de passer le cap de l'achat...

Avant d'acheter un studio il est important de faire une étude du marché immobilier et de miser en priorité sur les centres-villes et les zones universitaires. Dans le cas d'un achat en zone péri-urbaine il est préférable qu'il soit mis en place un service de transport à proximité bien desservi. Privilégiez également l'achat d'un bien proche de votre domicile afin de faciliter la gestion locative, même si vous passer par une agence immobilière.

Une ombre au tableau : le taux de rotation des locataires est plus important et les remises en état de l'appartement plus fréquentes.

Il vous suffit ensuite de décider d'établir un contrat de location vide ou meublé, et cela est un autre sujet...

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A quoi correspondent les frais d’agence ?

Patricia Recrosio — Tue, 10 Jan 2012 09:00:08 +0000

Avant de répondre à cette question, il est important de savoir comment se divisent ces frais et sur quels postes clés ils se répartissent. Les tarifs des agences sont libres et correspondent à la rémunération d'un service rendu au propriétaire vendeur, bailleur ou au locataire. En application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite "Loi Hoguet", la rémunération de l’agent immobilier n’est due qu’à compter de la signature du contrat de bail de location ou à la réalisation de la vente.

Les prestations d'une agence immobilière

Les fonctions d'une agence est de jouer l'intermédiaire entre les offres et les demandes et de mettre en relation les acquéreurs, les propriétaires vendeurs, les propriétaires bailleurs de biens immobiliers ou les locataires.

Ses prestations sont diverses et multiples et se composent de la façon suivante :

diffusion promotionnelle et publicité (rédaction de petites annonces internet, gestion de la vitrine boutique, prospection…)
assurer les visites et faire la promotion du bien
rédiger le bail, le compromis de vente...

L'agence a pour obligation d'afficher visiblement et clairement les prix des prestations et le montant des honoraires en vitrine ou sur les annonces.

Répartition des honoraires

Si le logement loué est soumis à la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire non-meublé et destiné à l'habitation principale, les honoraires de négociation et les frais de rédaction du bail sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Pour cela un mandat immobilier doit être signé par le demandeur et les objectifs doivent être réellement atteints (location ou vente).

Les commissions d'agence peuvent varier entre 5 et 10% selon le bien immobilier et sont proportionnels à la valeur du bien : plus le prix du bien est élevé plus les honoraires le seront. A vous de choisir l'agence la plus adaptée à votre recherche et le professionnel immobilier qui obtiendra votre confiance. C'est une histoire de "feeling" et de professionnalisme.

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Immobilier : quels changements pour 2012 ?

La rédaction — Mon, 09 Jan 2012 13:00:39 +0000

Le domaine du logement n’a pas été épargné par le(s) plan(s) de rigueur du gouvernement. En effet, si certaines réglementations ont été assouplies, d’autres devraient pourtant pénaliser encore plus ce secteur, qui a déjà rencontré pas mal de difficultés l’année dernière.

Pour commencer, le PTZ+ (prêt à taux zéro) sera désormais recentré dans le neuf, et réservé aux seuls primo-accédants réalisant une opération dans le neuf. Outre cela, il faut aussi noter que l’accès au PTZ se fera sous conditions de ressources, et un plafond d’éligibilité sera fixé par décret. Ensuite, l’on a aussi le coup de rabot au niveau du dispositif locatif Scellier, qui tombera à 13% du montant de l’investissement, contre 23% auparavant. A savoir que ce dispositif offrant un coup de pouce fiscal aux particuliers achetant dans le neuf pour louer, sera même amené à disparaître dès l’année 2013.

Outre cela, l’avantage fiscal Censi-Boulevard pour l’investissement dans les résidences de tourisme, étudiantes ou dédiées aux séniors, tombera à 11% du montant de l’investissement cette année, contre 18% auparavant. Quant aux plus-values immobilières, elles seront davantage taxées, la TVA pour les travaux de rénovation sera relevée, passant de 5,5 à 7%, les crédits d’impôts accordés lors de l’installation d’équipements améliorant la performance énergétique des logements (crédit d’impôt développement durable) seront rabotés de 15%, etc.

Par contre, il faut tout de même saluer certaines mesures apportant certaines améliorations, comme les loyers abusifs des micro-surfaces qui seront surtaxés, les aides au logement (APL) revalorisées de 1%, ou encore le permis de construire assoupli. Concernant ce dernier, le seuil de la surface pour laquelle il faudra déposer un permis de construire est relevé à 40 mètres carrés, contre 20 mètres carrés auparavant. En dessous de ce seuil, une simple déclaration pourra alors suffire, ce qui réduit le délai d’instruction à seulement un mois.

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Comment acheter un lot « parties communes » ?

Patricia Recrosio — Thu, 05 Jan 2012 09:00:41 +0000

Tout d'abord une définition du terme "partie commune" s'impose. Comme son nom l'indique, les parties communes sont situées dans l'immeuble et tous les copropriétaires peuvent en faire usage. Elles sont mentionnées dans le règlement de copropriété et correspondent aux jardins, terrains, couloirs, ascenseur, loge de gardien, chaufferie… L'entretien et les réparations restent à la charge de l'ensemble de la copropriété. L'achat d'une partie commune d'une copropriété est une bonne façon de valoriser son bien lors de la vente ou de la location. Le plus difficile est de négocier et convaincre l'ensemble des copropriétaires.

Un jour ou l'autre la question se pose : l'achat par un copropriétaire d'une partie commune. Cela peut désigner des combles, des terrasses, des toilettes dans les vieux immeubles, des couloirs, des remises non utilisées, une loge de concierge...

Quelles sont les procédures pour effectuer cette demande ?

Avant tout il est primordial d'avertir le conseil syndical pour qu'il puisse recueillir toutes les informations et les soumettre lors de l'assemblée générale. Il faut commencer à en parler de façon non conventionnelle aux autres copropriétaires en indiquant vos motivations et en leur précisant que cette acquisition ne leur procurera aucun désagrément. C'est à ce moment que votre capacité à négocier et à convaincre entre en jeu. Il faut monter un "dossier béton" qui pourra répondre à tous les avis défavorables : le prix de vente, les travaux qui donneront de la plus-value à l'immeuble… Le projet doit être approuvé soit à l'unanimité ou soit au 2/3 si l'achat ne remet pas en cause la conservation de l'immeuble.

La vente sera définitive si elle n'est pas dénoncée dans les deux mois qui suive le vote.

L'assemblée doit :

fixer le prix et les conditions de la vente
adopter la modification du règlement de copropriété en reportant les tantièmes correspondants, ce qui modifiera la répartition des charges de copropriété
désigner une entreprise qualifiée si des travaux sont requis.

Avant de parvenir à acquérir la partie commune tant convoitée qui donnera une plus-value à votre bien, il vous faudra une bonne dose de patience et un bons sens de la négociation. Il est conseillé de tester le terrain avec parcimonie et d'apporter des éléments favorables (le prix en est un !) afin d'éviter un refus catégorique des copropriétaires.

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Location-accession : un contrat flexible

Patricia Recrosio — Thu, 29 Dec 2011 09:00:16 +0000

Comme son nom l'indique, ce contrat est à cheval entre le bail de location et la vente. Le locataire deviendra propriétaire du bien à l’issue d’une période définie, sans avoir nécessairement un apport de capital au départ. Il paie un loyer ou plus exactement une redevance selon des conditions contractuelles et sera propriétaire du bien au terme du contrat. Ce contrat de location-accession est régi par des dispositions spécifiques de la loi du 12 juillet 1984. C'est une excellente solution pour le premier achat immobilier ! Analysons ce contrat avec un peu plus de finesse.

Cadre juridique

La location-accession englobe deux situations juridiques :

un contrat strict : le locataire s'engage à devenir propriétaire du bien
ou une vente finale optionnelle : l’acquisition est une simple possibilité non obligatoire. Dans ce cas, le montant du loyer est surévalué et une fraction du loyer sera restituable en cas de rupture de contrat.

Modalités du contrat

Le contrat ressemble à un bail classique. Il doit mentionner :

la date d'entrée dans les lieux
la durée de période de location
le montant de la redevance
ainsi qu'un état des lieux.

Le locataire-accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement et devra en contrepartie verser une redevance.

Cette redevance comprend :

une part correspondant au droit d'occupation du logement, l'équivalent du loyer
une part d'épargne capitalisée constituée pour l'apport personnel.

La redevance peut être augmentée selon les variations de l'indice INSEE.

Dès la signature du contrat, le locataire-accédant est considéré comme un co-propriétaire et de ce fait assiste aux assemblées. Il est redevable de toutes les charges à l'exception des gros travaux : toiture, étanchéité, ravalement... qui restent à la charge du vendeur.

Que se passe-t-il au terme du contrat ?

Deux situations se présentent et le locataire accédant peut soit :

devenir propriétaire
renoncer à l'achat

Des indemnités de 1 à 3 % pourront être appliquées si le vendeur s'oppose à la vente ou si le locataire renonce à l'achat.

En résumé

La location-accession donne la possibilité à un primo-accédant de devenir propriétaire plus facilement sans un gros apport personnel ou un crédit bancaire. Seules les modalités sont à vérifiées scrupuleusement par les deux parties pour ne pas avoir de surprise finale. Cette opération se révèle gratifiante pour le propriétaire, car même dans le cas ou la vente ne s'effectue pas, il aura néanmoins encaissé des loyers durant toute la période.

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