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Estimation immo Les diagnostics obligatoires en location
Posté par Aurelien Morillon le 7, juillet , 2010 dans Droit immobilier, Gestion locative
Les locations immobilières sont elles aussi soumises au diagnostic immobilier. Il y a trois diagnostics au minimum pour une location vide, qui peut être assorti d’un quatrième depuis la loi Boutin du 25 mars 2009. Ils ont pour but d’informer le futur habitant et de dégager ainsi le bailleur de sa responsabilité en cas de vice caché, vis à vis des points de contrôle visés par les diagnostics.
Diagnostic performance énergétique (DPE)
Le diagnostic performance énergétique donne une estimation de la consommation énergétique du locatif. L’objectif est triple :
- Informer le futur habitant du cout moyen de la consommation.
- Sensibiliser aux économies d’énergies
- Inciter à améliorer les performances du logements, notamment en termes d’isolation et de rendement des équipements.
Attention : Si le DPE a été établi dans le cas d’une vente, vous pouvez l’utiliser pour la location.
Par contre, si vous vendez un locatif et que vous aviez demandé un « DPE à usage du locataire », il faut refaire un DPE pour la vente.
Validité : Ce diagnostic est valide 10 ans et devrait être refait après toute intervention sur l’isolation, les ouvertures, ou les équipements.
Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)
L’ERNT n’est pas vraiment un diagnostic immobilier mais il est souvent fait par le diagnostiqueur pour des questions de responsabilité. Il s’agit d’un formulaire dans lequel sont précisés les risques (ex. Glissements de terrain, inondation) transmis par le préfet. Si ce document est important pour une vente, il n’a qu’une valeur information pour un locataire. Toutefois, le bailleur est obligé de le joindre au contrat de location. Pour connaitre les risques sur votre commune : http://www.prim.net/
Validité : 6 mois seulement !
Diagnostic plomb (constat des risques d’exposition au plomb)
Edit du 08/07/10 : Le CREP dans les parties privatives est obligatoire et doit être joint au contrat de location. En cas de résultat positif, les travaux doivent être réalisés avant l’entrée des locataires.
Depuis aout 2008, un constat de risques d’exposition au plomb est obligatoire pour les parties communes de tout immeuble construit avant 1949, date avant laquelle il était permis d’utiliser du plomb dans les constructions (Particulièrement les peintures au plomb et les revêtements). Parfois appelé « CREP location », ce diagnostic plomb concerne donc uniquement les parties communes, qu’elles soient ou non en copropriété. Pas d’obligation de le joindre au contrat de location, mais il faut le fournir si le locataire le demande.
Textes de référence : Article 1334 du code de la santé publique
Validité : Si les traces de plomb détectées sont inférieures à la norme, la durée du constat est illimité. En cas de contrôle positif, il faudra le refaire tous les 6 ans.
Diagnostic loi boutin – Pour sécuriser le prix du loyer
Depuis le 25 mars 2009, la loi boutin impose d’indiquer la surface habitable sur le contrat de location. Si la surface indiquée diffère de la réalité, le locataire peut demander une réévaluation du loyer. Pour cette raison, il est important de procéder à une mesure précise de la surface : le diagnostic Boutin restant valide tant que la surface habitable n’est pas modifiée. Attention : La surface habitable est différente de la superficie indiquée dans un métrage loi carrez. Ce dernier inclut les surfaces aménageables, alors qu’elles ne sont pas habitables. Les différences entre les métrages loi carrez et loi boutin ont été abordées il y a quelques semaines.
Validité : Illimité
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Sujets abordés par "Les diagnostics obligatoires en location"
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Le 8, juillet, 2010 à 9 h 22 min
Une erreur est citée dans votre article : "Diagnostics obligatoires en location". En effet, si le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) des parties à usage commun des immeubles d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 était à réaliser au plus tard pour le 11 août 2008, c’est le CREP des parties privatives (appartement ou maison individuelle) qui est à joindre à un contrat de location depuis le 12 août 2008 sous peine d’engager la responsabilité pénale du bailleur. (UNECTPI : 05.66.60.66.13).
Le 8, juillet, 2010 à 9 h 54 min
@Thierry des COURIERES > Merci pour la coquille, c’est corrigé
Le 23, juillet, 2010 à 14 h 04 min
DEP OBLIGATOIRE !!!!
Je viens de louer un studio à bordeaux et j’ai réclamé le DPE au propriètaire. Il trouve que c’est une arnaque et donc de l’argent à faire dépenser une fois de plus au propriétaire.
Alors si vraiment obligatoire qui peut lui tomber dessus ? Pas d’amende prévue ?
Le 26, juillet, 2010 à 16 h 11 min
Bonjour, j’ai une question qui me turlupine… Je suis locataire d’un appartement. Avec mon contrat de location on ne m’a remis aucun diagnostic et d’aprés le metreur infrarouge la surface ne correspond pas a celle indiquer sur le bail est ce que c’est motif peuvent annulé un bail? De plus le propreitaire me demande de payer 30euro d’eau et 20 euro d’electricité ce qui n’était pas inscrit dans le bail a sa rédaction on m’avait dit que je recevrai les facture a mon nom. 50€ de charge pour un studio de 20m² sans machine a laver c’est beaucoup je trouve.
Le 27, juillet, 2010 à 8 h 58 min
@GuillaumeG > A noter tout d’abord que le propriétaire peut être de bonne foi et se tromper en donnant la surface carrez (qui peut être largement supérieure). Il y a un réel manque d’information en ce domaine. (Cela n’empêche pas qu’il ai tort et que vous soyez dans votre droit de demander une ré-évaluation)
Bien que la loi Boutin soit relativement floue au sujet des sanctions, elle inclut la surface habitable dans les mentions obligatoires du contrat de location. Si une mention obligatoire est manquante ou erronée, le contrat de location est alors nul (vicié).
Concernant l’électricité et l’eau, j’ai deux questions : Vous êtes en location vide, meublée, chez l’habitant ? Avez-vous des compteurs individuels ?
Le 27, juillet, 2010 à 14 h 50 min
Alors je suis en location meublé avec un bail de 1an et non pas de 9mois. Il n’ya pas vraiement de compteur individuel il y a un défalcateur pour différencié ma consommation de celle du voisin. Donc qui me donne ma consommation en heure creuse et heure pleine.
Merci pour toutes ces precisions.
Le 27, juillet, 2010 à 16 h 46 min
@Guillaume > Ca ressemble à des provisions de charges forfaitaires. Parlez en avec votre bailleur, c’est peut être tout simplement un lissage à l’année : On a l’impression de payer plus cher en été, mais on est gagnant en hiver. à‰galement, vérifiez la présence d’une mention aux charges dans votre contrat de location. Si ce n’est pas le cas, demandez lui de faire un avenant pour plus de "formalisme".
Le 28, juillet, 2010 à 10 h 13 min
Bonjour, j’ai eu un entretien avec l’adil ce matin et il m’a dit que c’etait une betise de ma part de payer alors qu’il n’y à pas de charge écrite sur le bail. Il m’a dit que si mon propriétaire veut que je lui paye des charges il devra m’adresser un décompte de charges poste par poste pour régulariser les charges. Et pour la facture d’electricité je dois pouvoir choisir mon fournisseur d’energie. Je vais donc appeler EDF pour me renseigner et ouvrir un abonnement.
Le 5, août, 2010 à 21 h 42 min
Bonjour,
J’aimerai savoir s’il y a la même obligation de diagnostic pour une location meublé que pour une location vide, le studio que je veux louer en tant que propriétaire fait parti d’un immeuble géré par un syndic. Le diagnostic a déjà été fait lors d’un rachat d’une partie commune attenant à mon studio, combien de temps est-il valable puis-je le joindre au contrat de location en toute tranquillité.
Merci
Le 6, août, 2010 à 10 h 13 min
@lili > Les diagnostics sont obligatoires pour toutes les locations (vides, meublées, à l’année, saisonnière). Dès lors que vous faites un contrat de location, vous devez y joindre un DDT (Dossier de Diagnostic Technique), incluant l’ERNT (valide 6 mois seulement), le Diagnostic Performance Energétique (Valide 10ans), le diagnostic Plomb (valide 6ans en cas de présence de plomb, indéfiniment sinon). Pour les locations à usage d’habitation en résidence principale, la loi boutin précise qu’il faut mentionner la surface habitable dans le bail de location. La surface habitable étant inférieure à la surface loi carrez, il convient de refaire les calculs ou faire intervenir un diagnostiqueur pour faire des mesures précises et vous dégager de toute responsabilité. (Si le locataire se rend compte qu’il a moins de surface qu’indiqué, il peut faire réévaluer le loyer au prorata et demander un remboursement sur les loyers antérieurs.)
@Guillaume > Vous avez eu des nouvelles d’EDF ?
Le 9, août, 2010 à 19 h 34 min
je dois acheter l’appartement que je loue,je viens de recevoir le compromis du notaire,et vois que le diagnostic plomb,termites sont positifs,le plomb dépasse les normes mais je ne sais pas de combien.Il s’agit d’un vieil immeuble parisien qui date d’avant 1949,je ne sais pas quoi faire car il me semble impossible de trouver à Paris un immeuble aux normes.je me demande quels travaux m’attendent.merci pour votre aide
Le 13, septembre, 2010 à 16 h 35 min
Le bailleur (loi de 1989) peut-il faire prendre en charge une partie du coût de réalisation du diagnostic technique ?
Si j’ai bien lu, c’est seulement pour le CRP que le code prévoit que les frais sont intégralement pris en charge par le bailleur.
Quid du DPE et d’un éventuel métrage ?
Merci pour votre réponse.
Bien à vous.
Le 13, septembre, 2010 à 18 h 55 min
@gomes
Bonjour,
Je ne suis pas du tout spécialiste de l’immobilier de Paris, mais ce que je peux vous conseiller est de faire établir un devis par professionnel pour se rendre compte de ce qui peut être fait comme travaux. Les "vieux" centre de villes sont les mêmes un peu partout : de vieux immeubles avec des "surprises", l’idéal est donc de se faire confirmer l’état par des pros (2 ou 3 devis sont l’idéal pour comparer les prix et les compétences)
Le 14, septembre, 2010 à 11 h 06 min
@alexandre : Le diagnostic de performance énergétique est valide 10 ans et doit être livré avec tout nouveau contrat de location. Ce ne serait pas juste de faire payer l’intégralité des couts à un locataire qui ne resterait que deux ans par exemple. En revanche, il semble logique que le locataire paie une partie des frais engendrés par la location à laquelle il souhaite procéder. Je vous recommande donc de lisser son cout sur 120 mois et d’augmenter vos prétentions de loyer en conséquence.
A noter que les frais de diagnostic immobilier sont déductibles des revenus pour le calcul de vos impots fonciers.
Le 30, septembre, 2010 à 23 h 43 min
Bonjour on ne peut pas considerer un ERNT comme un diagnostic présenté comme tel dans cet article, bien cordialement.