Les diagnostics obligatoires en location
Les locations immobilières doivent être contrôlées dans le cadre d'un diagnostic immobilier complet. Il y a trois diagnostics obligatoires en location vide, qui peut être assorti d'un quatrième depuis la loi Boutin du 25 mars 2009. Ils ont pour but d'informer le futur habitant et de dégager ainsi le bailleur de sa responsabilité en cas de vice caché, vis à vis des points de contrôle visés par les diagnostics.
Attention : les diagnostics doivent être réalisés AVANT la signature du bail. Ils doivent être annexé au contrat de location dès la signature.
Diagnostic performance énergétique (DPE)
Le diagnostic performance énergétique donne une estimation de la consommation énergétique du locatif. L'objectif est triple :
- Informer le futur habitant du coût moyen de la consommation.
- Sensibiliser aux économies d'énergies
- Inciter à améliorer les performances du logements, notamment en termes d'isolation et de rendement des équipements.
Attention : Si le DPE a été établi dans le cas d'une vente, vous pouvez l'utiliser pour la location.
Par contre, si vous vendez un locatif et que vous aviez demandé un « DPE à usage du locataire », il faut refaire un DPE pour la vente.
Validité : Ce diagnostic est valide 10 ans et devrait être refait après toute intervention sur l'isolation, les ouvertures, ou les équipements.
Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)
Le diagnostic ERNmT n'est pas vraiment un diagnostic immobilier mais il est souvent fait par le diagnostiqueur pour des questions de responsabilité. Il s'agit d'un formulaire dans lequel sont précisés les risques (ex. Glissements de terrain, inondation) transmis par le préfet. Si ce document est important pour une vente, il n'a qu'une valeur information pour un locataire. Toutefois, le bailleur est obligé de le joindre au contrat de location. Pour connaitre les risques sur votre commune : https://www.georisques.gouv.fr/ (ex prim.net)
Validité : 6 mois seulement !
Diagnostic plomb (constat des risques d'exposition au plomb)
Edit du 08/07/10 : Le CREP dans les parties privatives est obligatoire et doit être joint au contrat de location. En cas de résultat positif, les travaux doivent être réalisés avant l'entrée des locataires.
Depuis août 2008, un constat de risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les parties communes de tout immeuble construit avant 1949, date avant laquelle il était permis d'utiliser du plomb dans les constructions (Particulièrement les peintures au plomb et les revêtements). Parfois appelé « CREP location », ce diagnostic plomb concerne donc uniquement les parties communes, qu'elles soient ou non en copropriété. Pas d'obligation de le joindre au contrat de location, mais il faut le fournir si le locataire le demande.
Textes de référence : Article 1334 du code de la santé publique
Validité : Si les traces de plomb détectées sont inférieures à la norme, la durée du constat est illimité. En cas de contrôle positif, il faudra le refaire tous les 6 ans.
Diagnostic loi boutin – Pour sécuriser le prix du loyer
Depuis le 25 mars 2009, la loi boutin impose d'indiquer la surface habitable sur le contrat de location. Si la surface indiquée diffère de la réalité, le locataire peut demander une réévaluation du loyer. Pour cette raison, il est important de procéder à une mesure précise de la surface : le diagnostic Boutin restant valide tant que la surface habitable n'est pas modifiée. Attention : La surface habitable est différente de la superficie indiquée dans un métrage loi carrez. Ce dernier inclut les surfaces aménageables, alors qu'elles ne sont pas habitables. Les différences entre les métrages loi carrez et loi boutin ont été abordées il y a quelques semaines.
Validité : Illimité
Cas des locations à autres usages
Pour les biens loués pour d'autres usages (professionnel, commercial ou encore les terrains et garages), les diagnostics immobiliers obligatoires sont l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performances énergétiques (hormis les terrains nus, les baux ruraux et la location saisonnière).
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Si le CREP des parties privatives n’est pas joint au contrat de location, la responsabilité pénale du bailleur est engagée !
DPE OBLIGATOIRE !!!!
Je viens de louer un studio à bordeaux et j’ai réclamé le DPE au propriétaire. Il trouve que c’est une arnaque et donc de l’argent à faire dépenser une fois de plus au propriétaire.
Alors si vraiment obligatoire qui peut lui tomber dessus ? Pas d’amende prévue ?
Bonjour, j’ai une question qui me turlupine… Je suis locataire d’un appartement. Avec mon contrat de location on ne m’a remis aucun diagnostic et d’aprés le metreur infrarouge la surface ne correspond pas a celle indiquer sur le bail est ce que c’est motif peuvent annulé un bail? De plus le propreitaire me demande de payer 30euro d’eau et 20 euro d’electricité ce qui n’était pas inscrit dans le bail a sa rédaction on m’avait dit que je recevrai les facture a mon nom. 50€ de charge pour un studio de 20m² sans machine a laver c’est beaucoup je trouve.
@GuillaumeG > A noter tout d’abord que le propriétaire peut être de bonne foi et se tromper en donnant la surface carrez (qui peut être largement supérieure). Il y a un réel manque d’information en ce domaine. (Cela n’empêche pas qu’il ai tort et que vous soyez dans votre droit de demander une ré-évaluation au prorata)
Bien que la loi Boutin soit relativement floue au sujet des sanctions, elle inclut la surface habitable dans les mentions obligatoires du contrat de location. Si une mention obligatoire est manquante ou erronée, le contrat de location est alors nul (vicié).
Bonjour,
J’aimerai savoir s’il y a la même obligation de diagnostic pour une location meublé que pour une location vide, le studio que je veux louer en tant que propriétaire fait parti d’un immeuble géré par un syndic. Le diagnostic a déjà été fait lors d’un rachat d’une partie commune attenant à mon studio, combien de temps est-il valable puis-je le joindre au contrat de location en toute tranquillité.
Merci
@lili > Les diagnostics sont obligatoires pour toutes les locations (vides, meublées, à l’année, saisonnière). Dès lors que vous éditez un bail, vous devez y joindre un DDT (Dossier de Diagnostic Technique), incluant l’ERNT (valide 6 mois seulement), le Diagnostic Performance Energétique (Valide 10ans), le diagnostic Plomb (valide 6ans en cas de présence de plomb, indéfiniment sinon). Pour les locations à usage d’habitation en résidence principale, la loi boutin précise qu’il faut mentionner la surface habitable dans le bail de location. La surface habitable étant inférieure à la surface loi carrez, il convient de refaire les calculs ou faire intervenir un diagnostiqueur pour faire des mesures précises et vous dégager de toute responsabilité. (Si le locataire se rend compte qu’il a moins de surface qu’indiqué, il peut faire réévaluer le loyer au prorata et demander un remboursement sur les loyers antérieurs.)
je dois acheter l’appartement que je loue,je viens de recevoir le compromis du notaire,et vois que le diagnostic plomb,termites sont positifs,le plomb dépasse les normes mais je ne sais pas de combien.Il s’agit d’un vieil immeuble parisien qui date d’avant 1949,je ne sais pas quoi faire car il me semble impossible de trouver à Paris un immeuble aux normes.je me demande quels travaux m’attendent.merci pour votre aide
Le bailleur (loi de 1989) peut-il faire prendre en charge une partie du coût de réalisation du diagnostic technique ?
Si j’ai bien lu, c’est seulement pour le CRP que le code prévoit que les frais sont intégralement pris en charge par le bailleur.
Quid du DPE et d’un éventuel métrage ?
Merci pour votre réponse.
Bien à vous.
@gomes
Bonjour,
Je ne suis pas du tout spécialiste de l’immobilier de Paris, mais ce que je peux vous conseiller est de faire établir un devis par professionnel pour se rendre compte de ce qui peut être fait comme travaux. Les "vieux" centre de villes sont les mêmes un peu partout : de vieux immeubles avec des "surprises", l’idéal est donc de se faire confirmer l’état par des pros (2 ou 3 devis sont l’idéal pour comparer les prix et les compétences)
@alexandre : Le diagnostic de performance énergétique est valide 10 ans et doit être livré avec tout nouveau contrat de location. Ce ne serait pas juste de faire payer l’intégralité des couts à un locataire qui ne resterait que deux ans par exemple. En revanche, il semble logique que le locataire paie une partie des frais engendrés par la location à laquelle il souhaite procéder. Je vous recommande donc de lisser son cout sur 120 mois et d’augmenter vos prétentions de loyer en conséquence.
A noter que les frais de diagnostic immobilier sont déductibles des revenus pour le calcul de vos impots fonciers.
Bonjour,
Au sujet des dignostiques, je constate que le DPE pose un problème car de très (trop) nombreuses agences proposent verbalement ou sur les divers supports des annonces sans ce diagnostic.
Lorsqu’on les interroge sur ce sujet, les réponses sont toujours les même :
– les dignostiqueurs sont débordés
ou
– nous attendons que le vendeur nous le remette.
Certains allant même à afficher des DPE fantasques en « A » ou « B » ne correspondant à rien.
Tout cela n’est que baratin et de la mauvaise volonté et tromperie.
Je préconise donc que, afin de redonner à ce dignostique toute sa « noblesse », il soit strictement interdit aux agences immobilières de proposer, afficher ou publier toute annonce sans le diagnostic.
Des contrôles rapides devraient être effectués par la répression des
fraudes avec des sanctions de 1.000€ par annonce non complète.
Celles étant en activités devraient être régularisées avant le 15 mars 2011.
Bonjour,
Il n’y a pas que des guguss dans le métier :)
Effectivement, si je regarde ma situation personnelle, mes clients ont un délai moyen de 3 semaines pour avoir un RDV DPE. Et nombre de mes clients me rappellent pour me dire qu’ils ne comprennent pas le résultat et je suis régulièrement obligée de rappeler les diagnostiqueurs pour me rendre compte qu’ils ne trouvent souvent pas « nécessaire » de consulter les factures que je préconise à mes clients de me mettre à disposition. Ma première « altercation » concernait une maison pierres rénovée avec aérothermie, classée E : les résultats du diagnostic était bien au-delà de la consommation réelle. Même les professionnels peuvent être désemparés, même s’ils ne le montrent pas. Cependant, j’avoue avoir vu de « faux DPE » : il y a de tout dans ce métier…
dans un immeuble avec bail mixte : commercial pour l’ensemble avec un appartement pour l’exploitant régit par le meme bail, quel diagnostic lors du renouvellement de bail après congé?
Bonjour,
Ce sont les 4 diagnostics obligatoires car le le bail est mixte, en tenant compte de la durée de validité des diagnostics lors du renouvellement du bail.
Bonjour, je viens d’acheter une maison que vais mettre en location suis je obliger de faire refaire les diagnostics pour qu’ils soit à mon nom pour la location merci
Bonjour,
Vous devrez au moins faire un diagnostic loi boutin (différent du métrage carrez) pour la surface locative et un ERNmt si celui ci a plus de 6 mois.
Bonjour, J’ai viens de signer un bail de location d’un studio dont la surface habitable mentionnée est de 18m2. Elle correspond à celle indiquée dans l’annonce qu’a fait paraitre l’Agence immobilière. Lors de la visite, j’ai trouvé ça un peu petit mais l’agence m’a soutenu que la surface était bien de 18m2. A ce bail, était joint un diagnostic de surface qui mentionne lui une surface bien inférieure de 14m2 et des poussières. J’ai signé ce diagnostic sans remarquer cette différence sur le moment car je me suis fié à ce qui était mentionné au bail. Les honoraires ont d’ailleurs été calculés et payés sur la base de 18m2. Je m’estime floué à la fois en raison de cette annonce mensongère et du bail qu’on m’a fait signer. Quel recours puis je envisager ?
À votre place, et n’ayant pas qualité de conseiller juridique (C’est un monopole détenu par les professionnels du droit), voici ce que je ferais :
Si sur le bail il est écrit 18m², alors le loyer est calculé en fonction de la surface précisée sur ce contrat de location. Or, si sur le rapport de métrage BOUTIN il est écrit 14m², alors envoyez au bailleur un courrier en recommandé en mettant les preuves en annexe et surlignées, dans lequel vous exigez une réévaluation du loyer au prorata.
Ajoutez que sans réponse positive de leur part sous 14 jours, vous suspendrez les paiements du loyer jusqu’à résolution du problème. Concluez que l’huissier qu’ils missionneront à leurs frais, pour le recouvrement, sera très intéressé par une copie de ce courrier et qu’il leur sera très difficile de récupérer cette charge imprévue.