Contrat de location

Le contrat de location

Le bail est un contrat qui permet au locataire et au bailleur d'officialiser leurs engagements sur la location d'un logement, meublé ou non.
Les locations dites nues ou vides sont étroitement encadrées par des règles définies par la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz.
Les meublés ont leur propre cadre juridique, confère la loi du 20 juillet 2005.

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Rédiger un contrat de location est obligatoire

La rédaction du bail à usage d'habitation est imposée par la loi Mermaz. Notre modèle type, disponible gratuitement, a déjà été utilisé par bon nombre de nos 350.000 propriétaires abonnés.

Les clauses à insérer

Le contrat de bail d'habitation doit être rédigé avec soin. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres sont recommandées, certaines sont par contre interdites (les pros du droit disent « Réputées non écrites »). Le document est signé par chaque partie, avec la mention « lu et approuvé »

Loi ALUR : Les 25 mentions obligatoires

La loi ALUR impose des clauses que nous recommandions déjà d'ajouter par le passé. Dans le contrat de location doivent notamment figurer explicitement :

  • Les noms et coordonnées complètes du propriétaire et du mandataire-bailleur, s'il existe.
  • Les noms du ou des locataires
  • La nature (appartement/maison individuel) et la description détaillée des lieux (le bien, ses annexes et les parties communes)
    • Une description complète du logement
    • La surface habitable, certifiée loi Boutin (La loi Carrez n'est pas forcément la mesure à retenir)
    • La description des annexes (parking, jardin, cave…)
    • L'énumération des parties communes
  • L'usage de la chose louée (S'agit-il d'une location à usage d'habitation, professionnel, mixte ?)
  • Le montant et la périodicité du loyer (Mensuel, trimestriel …).
  • Les modalités de paiement : à l'avance ou à terme échu.
  • Le montant des charges ou des provisions pour charges.
  • Le montant du dépôt de garantie. Celui ci ne peut excéder un mois de loyer.
  • La date d'effet du bail, la durée et les conditions de renouvellement de la location
  • Enfin, la clause résolutoire, prévoyant les options offertes au propriétaire bailleur si le locataire se retrouve en situation de loyer impayé

Les clauses complémentaires

La loi prévoit également la possibilité d'ajouter d'autres clauses pour les besoins spécifiques des contractants. Il peut s'agir de :

  • la possibilité d'exécuter des travaux, fixer les conditions, règles de révision du loyer.
  • d'une clause permettant de mettre fin au bail avant son échéance,
  • de la présence de caution solidaire,
  • etc.

Les clauses « interdites », dites abusives

Certaines clauses, considérées abusives, sont invalides même si elles sont écrites. Ainsi, impossible pour le bailleur d'imposer au locataire une compagnie d'assurance ou un mode de paiement, lui interdire d'héberger des individus qui ne vivent habituellement pas chez lui, etc.

Le bailleur n'a pas le droit :

  • d'obliger le locataire à souscrire à une assurance habitation auprès d'une compagnie (le locataire est libre de choisir son assureur)
  • de dépasser les heures légales de visite lors de la vente du bien ou de la location (les heures légales sont 2 heures par jour ouvrable, sauf jour férié)
  • d'obliger le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique
  • de tenir collectivement les locataires responsables des dégradations des parties communes de l'immeuble
  • de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance ou le non respect du voisinage
  • d'interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, confessionnelle, associative
  • de facturer l'état des lieux sauf si le document est établi par huissier ou l'envoi de la quittance de loyer
  • de réduire à moins de 3 ans la durée du bail
  • d'interdire au locataire d'héberger occasionnellement des personnes
  • de tenir le locataire responsable des dégradations constatées dans le logement
  • d'interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur dans le cas de travaux d'une durée supérieure à 40 jours.

Les annexes au contrat de location

Du reste, des annexes obligatoires sont jointes au contrat :

  • le dossier des diagnostics techniques obligatoires (DPE, surface habitable…)
  • L'état des lieux : le propriétaire et le locataire décrivent l'état du bien loué
  • Les extraits du règlement de copropriété (cas des immeubles en copropriété).
  • assurance du locataire obligatoire le jour de l'entrée dans les lieux

Absence de contrat écrit : Danger !

Un accord verbal peut être démontré au moyen d'une contrepartie que l'occupant verse au bailleur pour disposer des lieux. Plusieurs cas où les parties se sont engagées verbalement ont été amenés au tribunal, pour des motifs divers. Pour les traiter, la Cour de Cassation accepte comme preuve de la location une attestation de loyer et les bordereaux de paiement d'allocation de logement dûment versés au bailleur par la caisse d'allocations familiales. Le nom de l'occupant doit évidemment figurer sur l'attestation et les bordereaux. Avec ces pièces qui tiennent lieu de preuve, les locataires se retrouvent protégés par la loi 89-462 du 06 juillet 1989.

  • Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux.
  • Pas de contrat = pas de clause de révision de loyer : Impossible d'augmenter votre loyer.

Transmission du contrat de location entre locataires

Si le locataire décède, c'est le concubin qui bénéficie du transfert du contrat de location. De même, si un des époux décide de quitter le logement, l'autre peut exercer son droit de continuité sur le bail.

Les différents formats disponibles

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Les baux spécifiques

Contrat pour location de meublé à l'année

Vous êtes bailleur et possédez un logement en location meublée, il vous faut un contrat adapté à ce type de logement.
En effet, cette prestation n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les locations vides uniquement.

Télécharger un Contrat de location meublé

Baux saisonniers pour Locations vacances

Louer sa résidence saisonnière est un bon moyen de rentabiliser cet investissement. Vous trouverez ci-dessous un modèle à spécifique aux locations saisonnières à adapter et utiliser selon vos besoins.

Bail pour location de courte durée et locations vacances : Modèle de bail saisonnier

Location de parking, garage ou box

Les places de stationnement deviennent rares et recherchées, notamment parce qu'elles sont démembrées des habitations à la revente pour maximiser les profits. C'est pourquoi de plus en plus de propriétaire se mettent à louer leur parking ou leur garage quand ils ne l'utilisent pas. (entre 40 et 200€ selon la ville et le quartier …)
Votre contrat de location parking/garage

Questions/réponses

 

Comment prolonger un bail de location ?

Pour prolonger un bail, aucune démarche n'est à effectuer. A l'expiration des trois ans du bail, et si aucune des deux parties n'a émis le souhait de résilier le contrat, la location se poursuit par tacite reconduction. En résumé, le contrat est reconductible pour une période de trois ans dans les mêmes conditions.

Dans ce contexte, il n'est donc pas nécessaire d'établir et un nouveau contrat ou un autre état des lieux.  De même, n'ayant pas de rupture de contrat ou rédaction d'un nouveau bail, il ne peut y avoir aucune augmentation de loyer mais uniquement une révision fondée sur l'indice de référence publié par l'Insee (IRL). Le dépôt de garantie ne peut évidemment pas être augmenté.

 Comment résilier mon contrat ?

La résiliation d'un bail nécessite un peu de formalisme et une bonne connaissance de la loi qui encadre la gestion locative. La procédure à suivre diffère selon le contractant.

A l'expiration du contrat, le propriétaire peut reprendre le logement sous trois conditions :

  • pour l'occuper personnellement ou sa famille
  • pour le vendre
  • pour un motif sérieux et légitime (retard de paiement, nuisances sonores, dégradations…)

Il doit dans ce cas en informer son locataire six mois au préalable par courrier recommandé. Télécharger le congé donné par le bailleur.

Si le locataire souhaite quitter les lieux, il a un préavis de trois mois et doit en aviser son bailleur par écrit par lettre de résiliation de bail  par lettre en recommandé avec Accusé de Réception. Il devra quitter les lieux à date fixée et ne pourra revenir sur sa décision, sauf si le propriétaire l'autorise. Si le locataire reste dans les lieux après la date, il pourra faire l'objet d'une procédure et être expulsé de force.

Références et responsabilités légales

Notre modèle inclut des mises à jour concernant le mode de réception de la télévision, la superficie du logement (C.F. Diagnostics Loi Boutin/ Métrage Carrez) et une notice pour vous aider à le remplir. Il vous appartient de contrôler l'exactitude des informations contenues dans ce document.

Logiciel de gestion locative

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com