Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique, appelé DPE, est un diagnostic immobilier que le propriétaire doit réaliser en cas de vente ou de location. Au même titre que les diagnostics amiante ou plomb, il est obligatoire . Depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes, et depuis le 1er juillet 2007 pour les locations .

Son résultat, même en cas de mauvaise note, n'engage pas de travaux d'amélioration de la part du vendeur.

Son objectif est d'indiquer la qualité de l'isolation thermique du logement et une idée de sa consommation énergétique. Il s'agit donc d'une simple information à destination du futur acheteur ou locataire. Elle lui permet d'évaluer sa facture énergétique, d'établir une estimation du montant des charges de chauffage, donc d'anticiper ses dépenses.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'applique à tous les locaux couverts, clos,  avec une production d'eau chaude et/ou de chauffage. Très réglementé, ce diagnostic  a pour mission d'évaluer la consommation d'énergie et les rejets d'émissions de gaz à effet de serre. Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen avec une double mission : protection de l'environnement et réduction de la consommation d'énergie (donc économie pour l'utilisateur).

• une étiquette « énergie » indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A à G
• une étiquette « climat » indiquant l'impact annuel sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A à G.

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Le DPE est obligatoire dès la publication de l'annonce

Depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette du diagnostic DPE doit être mentionnée sur les annonces immobilières ou sur les pancartes figurant dans les vitrines des agences immobilières.

En effet, le secteur immobilier est l'un des plus gros consommateurs d'énergie avec un taux de 43 % de la consommation globale. Dans le cadre du projet de diminution de la consommation d'énergie dans ce secteur d'ici 2050, l'affichage des étiquettes énergétiques dans les annonces immobilières est obligatoire pour sensibiliser le grand public à ce problème.

Vendeur comme bailleur ont l'obligation d'afficher l'étiquette DPE sur une annonce immobilière internet ou sur un support papier. Ainsi, ce diagnostic doit être réalisé avant toute publication d'annonce, par un professionnel certifié et indépendant ayant souscrit à une assurance professionnelle.

L'étiquette énergie doit être lisible et en couleur. En vitrine, elle doit occuper au moins 5 % de la surface du support, sur Internet,  l'étiquette doit être sur un format minimum de 180 x 80 pixels.

Voici l'article en faisant mention :

Art. L. 134-4-3 – À compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'état.

Les informations devant apparaître sur les étiquettes sont :

• Le classement du logement par rapport à l'ensemble des classes énergétiques existantes, de A à G.
• Le nombre de kilowattheures consommés par m² et par an

Même si actuellement aucune sanction n'est prévue en cas d'absence de cet affichage, il faut s'attendre à l'être très prochainement.

Pour une location

Les propriétaires bailleurs doivent fournir au locataire un rapport de diagnostic performance énergétique. Il doit être annexé au contrat de location de tous logements d'habitation, exceptés les locations saisonnières. Il rejoint donc  l'état des risques technologiques et naturels et le Diagnostic Plomb (CREP).

Pour une vente immobilière

Lors de la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé et daté de moins de 10 ans. Au plus tard il doit être annexé à l'acte final de vente mais son absence peut remettre en question la validité d'un compromis de vente.

Pour toute nouvelle construction, c'est le maître d'œuvre qui doit le fournir au nouvel acquéreur lors de la réception de chantier. Les acquisitions pour les Ventes en Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont également concernées.

L'article L 134-4-1 du Code de la Construction et de l'Habitation oblige les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement à réaliser un DPE depuis janvier 2012. Aussi, les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, avec une installation de chauffage ou de refroidissement collectif ayant déposé leur demande de permis de construire avant le 1^er juin 2001, doivent également effectuer un diagnostic de performance énergétique.

Fonctionnement concret

Valeur du diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. C'est-à-dire que l'acquéreur ne pourra pas se prévaloir des informations indiquées dans le diagnostic DPE à l'encontre du propriétaire.

Néanmoins, à défaut de Diagnostic de Performance énergétique, le vendeur se retrouverait dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Pour qu'il soit considéré comme légalement valable, le DPE doit être établi par un professionnel indépendant, accrédité par le COFRAC (COmité FRançais d'Accréditation), certification obligatoire depuis le 1er novembre 2007.

Quel est la durée de validité du DPE ?

Le résultat de ce diagnostic a une durée de vie de 10 ans. Au delà, il est nécessaire de le refaire, uniquement si vous prévoyez de vendre ou louer le logement.

Les 7 cas d'exclusion

Dans quelques cas bien spécifiques, le bien immobilier peut être dispensé de diagnostic performance énergétique. Pour des raisons technique, de préservation du patrimoine ou autre, retrouvez les raisons dans cet article.

Obligatoire pour un local commercial

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE sur local commercial est obligatoire pour tous les commerces, bâtiments industriels, entrepôts, bureaux… L'obligation du DPE dépasse les seules locations ou vente de biens à usage d'habitation, mais concerne également les biens à usage professionnel.

Dans le cadre du Grenelle de l'environnement II, l'article 8 stipule que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comporteront une annexe environnementale. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2012. Pour certaines catégories de bâtiments, le propriétaire a l'obligation d'afficher de façon visible un diagnostic DPE daté de moins de 10 ans (selon l'article L. 134-4).

Obligatoire en copropriété

Le diagnostic performance énergétique a pour objectif de mesurer l'apport en énergie nécessaire au maintien d'un environnement digne pour une habitation.

Cela veut dire qu'en copropriété, seules les parties privatives sont concernées par cette mesure.

L'objectif de ce diagnostic s'inscrit dans la logique de protection environnementale lancée par le gouvernement depuis déjà le premier Grenelle en 2007.

Travaux forcés en copropriété

La loi Grenelle 2 étend l'obligation du DPE aux bâtiments équipés d'installations de chauffage ou de refroidissement. Les immeubles collectifs d'habitation de plus de 50 lots et ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001, doivent faire l'objet d'un audit énergétique (selon l'article L. 134-4-1)

Ce décret pourra imposer à chaque copropriétaire de réaliser des travaux d'amélioration sur ses parties privatives dès lors que ces travaux présenteront un caractère d'intérêt collectif. Bien entendu, chacun sera libre (enfin, aussi libre qu'un syndic le permet) de choisir le professionnel et de comparer les devis avant de réaliser les travaux.

L'objectif du DPE est de réduire la consommation énergétique en réalisant des travaux :

Travaux sur les parties communes

• Isolation thermique des toitures et des murs
• Isolation thermique des parois vitrées
• Amélioration des installations d'éclairage
• Isolation, régulation, équilibrage des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire
• Amélioration des équipements collectifs de ventilation
• Installation d'équipements de chauffage avec une source d'énergie renouvelable.

sur les parties privatives 

• Isolation thermique des parois vitrées
• Équilibrage des équipements de chaleur ou de froid
• Installation d'équipements de comptage de la consommation d'énergie.

Le syndic de copropriété devra fournir plusieurs devis comparatifs en matière de diagnostic DPE ou d'audit énergétique afin que la décision soit votée en réunion en toute connaissance de cause.

Sans DPE, quels sont les risques ?

Obligatoire, le DPE doit être fait dans les normes et en suivant à la lettre les décrets se rapportant aux étiquettes et à l'annonce. Certains propriétaires n'y accordent pas trop d'importance, toutefois, l'absence d'un DPE avant la vente ou la location d'un logement entraînerait des sanctions et des préjudices, entre autres :

• Le Dol qui entraînerait la nullité de la vente en cas d'absence de DPE.
• Le Dol qui pourrait faire baisser le prix si l'acheteur constate que le DPE est erroné.
• La sanction du marché immobilier qui notifie que toute annonce non conforme ou incomplète ne sera pas recevable pour être soumise aux acheteurs potentiels ou à d'éventuels locataires.

Une obligation trop souvent négligée par les annonceurs

Aussi surprenant qu'il n'y paraisse, il n'existe aucune sanction ou amende en cas d'absence d'affichage du DPE. Seules les dispositions de droit commun s'appliquent.

Une enquête menée par CLCV , sur 35.000 annonces de vente et location, montre que l'obligation d'affichage a du mal à être respectée. 3 ans après l'obligation, seules 43 % des annonces en ligne en tenaient compte. Cette obligation est, mieux appliquée dans les vitrines des agences (85 %).

Trop de vendeurs se permettent de ne pas afficher la performance énergétique du bien parce qu'ils pensent que cela n'entraîne pas de sanction.

Il en va autrement si le rapport de DPE est absent au moment de la vente :

Au plan civil, c'est le dol (art. 1116 du Code civil) : le dol peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre ; la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix.

Qu'est-ce que le dol ?

Le dol est une cause de nullité de la vente. Il résulte de manœuvres pratiquées dans le but de tromper l'acquéreur. En résumé, l'acheteur peut annuler la vente ou faire baisser le prix s'il constate que le DPE est erroné. L'erreur ne se présume pas et doit être prouvée par l'acquéreur.

Mais la sanction principale est surtout la sanction du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l'acquisition ou à la location.

Un mauvais diagnostic DPE peut entraîner une baisse du loyer

Sur un échantillon représentatif d'environ 9 000 logements, le montant du loyer varie de 12 % selon le classement A ou G. Le manque à gagner d'une part est la déduction des revenus fonciers de l'autre pourrait convaincre les propriétaires de réaliser des travaux d'isolation.

L'étiquette énergie est multipliée par 2.58  pour l'électricité ! Ce qui signifie que l'énergie consommée au final par un bien chauffé électriquement en E avec une étiquette à 258 consomme moins d'énergie finale (ce que votre locataire paie) qu'un bien chauffé au gaz en classe C à 130 !

Reste ensuite que le prix du kWh n'est pas identique pour toutes les énergies, un classement au gaz à 130 en classe C revient à la même dépense qu'un bien chauffé électriquement à 176 en classe D.

Une note basse a des répercussions sur les prix de vente.

D'après le réseau Century 21, la moitié des biens sur les petites annonces immobilières sont classés E, F ou G. Ces notes basses incitent les acheteurs à négocier un prix plus bas. Il faut savoir qu'entre un logement noté A et un autre classé G, la facture annuelle de chauffage peut varier de un à dix.

Le classement de performance énergétique détermine aussi le montant du prêt à taux zéro accordé aux primo-accédants. En conséquence, de plus en plus d'acheteurs renoncent à visiter les biens classés F ou G.

Les biens immobiliers les plus concernés sont :

• Les maisons individuelles datant des années 50-70 situées en bordure des villes de taille moyenne. Ces biens énergivores et excentrés se négocient avec des décotes de 5 à 15 % par rapport au prix affiché ».
• Les résidences secondaires sont également touchées : « Dès lors qu'ils n'ont pas été suffisamment rénovés, les appartements de stations de sport d'hiver ou de cités balnéaires subissent des baisses de prix de 5 à 10 % », relève un notaire.
• Certains biens ruraux ou semi-ruraux ne trouvent même plus d'acheteur, car ils sont jugés trop coûteux en termes d'entretien.

Quelles sont les caractéristiques légales d'une étiquette DPE ?

Un DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié depuis que l'on utilise le logiciel 3CL, depuis le 1er mai 2013, pour faire le calcul afin d'évaluer les résultats. Certes, les DPE qui ont été réalisés avant cette date sont toujours valables si leur date de réalisation est moins de 10 ans.

Le DPE doit être effectué avant toute publication d'annonce sur support papier ou sur internet.

Quant aux étiquettes, elles sont obligatoires depuis le 1er janvier 2011 et ces étiquettes doivent être authentiques suivant le décret n° 2010- 1662 du 28 décembre 2010 stipulant que :

• L'étiquette doit suivre une forme des caractères et la mention de la lettre qui évalue le DPE, précédée des mots « classe énergie » doit être en majuscule et dont la taille doit être au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.
• L'étiquette doit suivre une taille spécifique d'au moins 5 % de la surface de support. Sur Internet, l'étiquette doit être de 180 x 180 pixels.
• L'étiquette doit suivre une couleur et doit être lisible.

Comment optimiser le DPE ?

Il faut dire que pour une vente ou une location, un DPE définit tout :

• Et les travaux à faire dans le logement
• Et les négociations sur la valeur du bien auprès de l'acheteur ou du locataire

Ainsi, vous devrez mettre toutes les chances de votre côté avant et pendant la consultation et l'évaluation faites par le diagnostiqueur. Quelques astuces permettent d'optimiser le DPE de votre logement :

• Estimer la valeur énergétique de vos équipements de chauffage, de climatisation et d'isolation.
• Vérifier vos factures énergétiques sur l'électricité, le gaz et autres.

Vous devez donc :

• Être présent pendant toutes les prestations du diagnostiqueur et lui présenter toutes les factures, même celles qui sont sur une longue période.
• Lui demander le procédé le plus avantageux.
• Solliciter un DPE même si la date de réalisation est encore en dessous des 10 ans.

La crédibilité des DPE contestée dans le secteur immobilier

La fiabilité des diagnostics pratiqués est remise en cause d'après ce que révèlent certaines enquêtes. Après une expertise de cinq résidences, une importante différence est remarquée dans les résultats affichés sur les notes pouvant aller de B à E.

Or, au cours d'une vente immobilière, ce diagnostic joue un rôle prépondérant dans la détermination du prix. Un mauvais DPE peut faire chuter la valeur de l'immobilier de 10 % à 20 %.

Afin de remédier à ce problème, différentes mesures ont été prises : l'obligation d'usage de logiciels certifiés par l'Agence de la maîtrise de l'énergie et de l'environnement.

Il est également demandé une accentuation des sanctions, une meilleure formation des diagnostiqueurs ainsi qu'un renforcement du suivi des analystes.

Quand l'association EDEN remet en cause le DPE

L'association EDEN (Équilibre De l'Énergie), à l'issue d'une rencontre, a dénoncé que le DPE influe sur le prix des logements et que cette formalité porte préjudice sur les logements utilisant l'électricité comme procédé de chauffage.

EDEN estime que l'énergie électrique doit être revue sur certains points, puisqu'elle n'est pas la seule à avoir subi une conversion. En effet, plusieurs ressources en énergie ont également fait l'objet de conversion, à savoir le fioul domestique entre autres.

L'association a ainsi réclamé que le DPE soit révisé sur quelques points :

• Selon le président de l'association, Jean Bergougnoux, qui sollicite à ce « que le DPE soit redéfini en fonction de factures normatives exprimées en euros (prix de l'énergie finale au mètre carré exprimé en euros intégrant le coût d'entretien du matériel) ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d'un logement ».
• Que le DPE soit reconsidéré, car l'écart entre le prix des logements selon leur classement est trop important.

Toutefois, aucune requête sur l'annulation du DPE n'est enregistrée, seuls ces points ont été remis en cause.