L'administrateur de biens : Ses atouts et obligations

L'administrateur de biens peut s'occuper de la gestion locative d'un appartement, qui demande beaucoup de temps, un minimum de compétences et de connaissances. Faire appel à un intermédiaire, un gestionnaire locatif, permet de rassurer les propriétaires et d'éviter certaines erreurs. Bien que son intervention représente un coût financier, les avantages sont bien présents.

Mission du gestionnaire locatif

La gestion d'un bien immobilier nécessite des connaissances et des compétences en matière juridique et fiscale. Ce professionnel connait bien le marché locatif et possède un réel savoir-faire sur le terrain. Il optimise et sécurise le choix du locataire afin d'éviter les litiges ultérieurs. Cet expert jongle avec la règlementation avec dextérité et joue un rôle de conseiller auprès du propriétaire.

Il anticipe et règle les problèmes tels que :

Pourquoi faire appel à un professionnel de la location ?

Un bailleur peut signer un contrat de gestion locative, à tout moment, même en cours de location. Plusieurs raisons peuvent conduire à prendre cette décision :

• la méconnaissance des procédures administratives et de la rédaction des documents (état des lieux, caution…)
• une mauvaise expérience antérieure avec un mauvais locataire
• ne pas être à proximité du logement loué
• le manque de temps, car gérer un appartement demande de temps libre et une grande disponibilité
• la location d'un ensemble de plusieurs appartements. Dans ce cas, le gestionnaire peut faire un tarif promotionnel.

Le gestionnaire locatif intervient de A à Z :

• Il rédige le contrat de location
• Il gère le suivi des locations avec le locataire (entretien du logement, réparation…)
• Il vérifie les paiements de loyers
• Il envoie la quittance de loyer
• Il n'oublie pas d'augmenter le loyer selon l'indice Insee
• Il maîtrise les procédures en cas de loyers impayés
• Il gère les sinistres et les travaux d'entretiens.
• établit et compare les devis pour vos travaux
• organise les rendez-vous avec les artisans pour réaliser les petits travaux
• établit la répartition des charges locatives et leur régularisation
• édite un état récapitulatif des impôts à déclarer.
• Il maitrise les outils informatiques tels que les logiciels de gestion locative et a un sens développé du relationnel.
• Il respecte la règlementation
• Il apporte une assistance technique, fiscale et juridique.

Cette charge de travail est lourde pour un propriétaire bailleur seul et requiert beaucoup de temps.

Les honoraires sont libres et se situent en général autour de 6 % du loyer hors charges. Bien que ces frais représentent un coût non négligeable, l'assistance d'un gestionnaire apporte confort et sécurité au bailleur.

Comment choisir un administrateur de biens ?

Le marché se partage entre les gros cabinets et les petites structures familiales. Le feeling avec l'administrateur de biens et son expérience dans le métier sont deux critères primordiaux pour une bonne gestion du patrimoine sur le long terme.
Pour les bailleurs qui ont le temps et l'envie de gérer eux-même leurs biens, il existe des logiciels de gestion locative très bien conçus. Ils facilitent les calculs, gèrent les envois de documents automatiquement, proposent des courriers pré-rédigés, listent les points principaux en matière de règles fiscales et juridiques

Responsabilité professionnelle

Quelle est leur responsabilité professionnelle vis à vis du bailleur en cas de négligence, de faute professionnelle, d'ignorance ou de mauvais conseils ?

Le rôle de l'agent immobilier est de représenter le bailleur et d'exécuter son mandat de gestion locative avec compétence et diligence. Dans le cas contraire, il peut voir sa responsabilité engagée. Par exemple l'absence de suivi des loyers, de contrôle des travaux, d'actualisation d'assurance habitation peuvent être considérés comme des fautes professionnelles.

L'agent immobilier ne pourra procéder à la gestion locative que s'il est muni d'un mandat écrit fixant les limites de sa responsabilité. Avec un mandat, l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyens. L'obligation de moyens est une « obligation en vertu de laquelle le débiteur doit déployer ses meilleurs efforts pour atteindre l'objectif visé ». Néanmoins, l'agent est tenu à une obligation de résultat lorsqu'il intervient en qualité de rédacteur d'actes, un contrat de location par exemple.

Enfin, la responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée en cas de défaut en matière de conseils et d'assistance.

Il répond donc des fautes qu'il commet dans l'exercice de sa mission sauf s'il démontre l'existence d'un cas de force majeure de l'une des parties.

L'obligation de résultat de l'agent immobilier

Dans le cas de rédaction d'actes juridiques pour le compte du bailleur, l'agent a une obligation de résultat c'est à dire qu'il engage sa responsabilité si l'obligation n'a pas été exécutée.

Conseils et assistance

Les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent conseils et assistance à leurs clients dans le cadre de leur mandat immobilier. Ils doivent informer le bailleur sur ses intérêts, lui éviter des erreurs ou des risques éventuels.

Le délai de prescription pour engager la responsabilité de l'agent immobilier est de cinq ans. D'après l'article 2224 du code civil :

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant sera apprécié par le juge.

Plafonnement des honoraires

La loi ALUR a prévu que le bailleur devra désormais prendre en charge exclusivement les honoraires liés à la mise en location d'une habitation.

Toutefois, quatre prestations devront être assumées conjointement par les deux parties,

• l'établissement de l'état des lieux,
• la mise en place des visites,
• l'élaboration du dossier
• la rédaction du bail.

Dans tous les cas, le locataire ne pourra pas payer une part d'honoraire supérieure à celle du bailleur. D'après les textes, ces honoraires seront désormais soumis à un plafond suivant le zonage Duflot :

• 12 euros/m² pour les zones extrêmement tendues,
• 10 euros pour les zones tendues
• 8 euros pour le reste du territoire français.

Cette mesure fut bien accueillie, à la fois par les locataires et les bailleurs. En effet, 60% des français trouvaient les frais d'agence étaient trop chers par rapport au service proposé (source IPSOS pour ORPI)