Contrat de location

Quel contrat de location choisir ?

Le contrat de location, aussi appelé bail, fixe les engagements du propriétaire et du locataire. Pour un logement utilisé comme résidence principale, choisissez d'abord entre location vide et location meublée. Les deux relèvent de la loi du 6 juillet 1989, avec des règles différentes.

• Location vide : utilisez le formulaire de cette page pour demander le modèle de bail d'habitation non meublée.
• Location meublée : consultez le contrat de location meublée, avec l'inventaire du mobilier.
• Location de vacances : choisissez le contrat de location saisonnière. Ce n'est pas un bail de résidence principale.

Un modèle constitue une base à compléter : l'adresse du bien, son usage et la situation des parties déterminent les mentions et annexes à retenir. Pour vérifier le cadre applicable, consultez les différences entre bail vide et bail meublé.

Comment remplir votre bail de location ?

Rassemblez les informations avant de signer. Le contrat écrit doit identifier précisément les parties, le logement et les conditions financières. Vérifiez notamment :

• Les coordonnées du bailleur, celles du gestionnaire éventuel et le nom de chaque locataire.
• L'adresse, la destination, la surface habitable, les équipements et les annexes du logement.
• La date de prise d'effet et la durée du bail.
• Le loyer, les charges, les modalités de paiement et le dépôt de garantie éventuel.
• Les mentions applicables au bien : identifiant fiscal du logement, classe du DPE, travaux, dernier loyer et informations liées à l'encadrement des loyers, selon le cas.

La liste précise dépend du contrat et de sa date de signature. Comparez le document complété au contenu réglementaire du bail d'habitation. Chaque partie conserve un exemplaire signé.

Durée du bail et dépôt de garantie

Pour une résidence principale, les durées habituelles sont les suivantes, hors régimes particuliers :

• Logement vide : au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ; généralement six ans pour une personne morale. Des exceptions existent.
• Logement meublé : au moins un an, ou neuf mois pour un bail étudiant sans reconduction tacite.

Le bail mobilité répond à des conditions spécifiques : il ne faut pas utiliser un bail meublé classique sans vérifier l'éligibilité du locataire et les règles propres à ce contrat.

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu, son plafond est d'un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois en location meublée classique. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé pour un bail mobilité. Le dépôt ne remplace pas le paiement du dernier loyer. Retrouvez les conditions et exceptions dans la fiche sur le dépôt de garantie.

Quels documents joindre au contrat ?

Préparez les annexes en même temps que le bail : notice d'information, dossier de diagnostic technique, état des lieux établi à la remise des clés et, pour un meublé, inventaire et état détaillé du mobilier. Selon le logement, ajoutez les extraits utiles du règlement de copropriété et les autres documents requis.

Les diagnostics à fournir dépendent notamment de l'ancienneté des installations et de la localisation du bien. Vérifiez leur validité et les obligations applicables avant la signature : diagnostics à remettre au locataire et documents annexes au bail.

Quelles clauses éviter ?

La signature du locataire ne rend pas valable une clause interdite. Vous ne pouvez notamment pas imposer le prélèvement automatique ou un assureur désigné, facturer l'envoi d'une quittance, ni prévoir des pénalités pour retard de paiement du loyer. Une clause réputée non écrite ne produit pas d'effet.

Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire. Le bail ne lui donne pas un droit général d'inspection annuelle. Les visites pour une vente ou une relocation doivent respecter le cadre légal et les modalités convenues.

Une clause résolutoire n'autorise jamais une expulsion immédiate par le bailleur : les conditions légales et la procédure doivent être respectées. Vérifiez les clauses interdites dans un bail d'habitation et la loi du 6 juillet 1989.

Les contrats pour les autres types de location

Cette page vous aide à choisir votre contrat. Pour les usages particuliers, poursuivez avec la fiche correspondante :

• Bail mixte : habitation et activité professionnelle.
• Bail de parking, garage ou box : distinguez la location séparée du stationnement loué avec le logement.
• Contrat de location de salle : mise à disposition d'un lieu pour un événement.
• Bail commercial : location de locaux pour une activité commerciale.

Questions fréquentes sur le contrat de location

Faut-il refaire le contrat à chaque échéance ?

Un bail vide ou meublé classique peut se poursuivre par tacite reconduction si aucun congé valable n'a été donné. Cela n'impose pas, à lui seul, un nouveau contrat ou un nouvel état des lieux. Le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité suivent d'autres règles. Une modification du loyer reste soumise aux conditions applicables : elle n'est pas libre à chaque échéance.

Comment donner congé ?

Le locataire peut partir en cours de bail en respectant les formalités et le préavis : généralement trois mois en location vide, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi ; un mois en location meublée. Le bailleur donne en principe congé pour l'échéance, avec un motif autorisé et un délai d'au moins six mois en location vide ou trois mois en meublé, sous réserve des situations particulières.

Consultez les règles du congé du locataire, celles du congé du bailleur et notre page sur la résiliation du bail.

Que devient le bail après un décès ou un changement familial ?

Le transfert du bail n'est pas automatique au profit de n'importe quel proche. Il dépend notamment du type de location et de la situation des personnes concernées. Retrouvez nos fiches sur le décès du locataire ou du propriétaire et sur le mariage, le PACS et l'union libre.

Un modèle gratuit suffit-il pour toutes les locations ?

Non. Choisissez le bon type de bail, complétez les informations propres au logement et vérifiez les annexes. Pour une situation particulière, l'ADIL peut vous renseigner. Vous pouvez également retrouver nos autres modèles de documents pour la location.