Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?
Par Aurelien Morillon le 19 mai 2010 dans Gestion locative, Impots & Défisc.
Les bailleurs sont soumis à une fiscalité sur les revenus fonciers. Selon le régime fiscal et les dispositifs éventuels, les méthodes de calcul varient et se compliquent.
Que paient les propriétaires bailleurs ? La réponse dans ce dossier de la semaine :
Impôts foncier : Régime réel ou micro foncier ?
Les impôts fonciers sont à payer chaque année et au moment de la déclaration, il faut choisir entre le régime « Micro Foncier » et le régime réel. C’est un choix important parce que l’option du réel engage irrévocablement pour 3 ans.
Le choix du régime fiscal sur les revenus foncier dépendra des avantages fiscaux liés aux abattements ou déductions de charges prévues sur les trois prochaines années.
Pour savoir quel est le régime le plus intéressant, il est recommandé de faire deux simulations, puis de comparer les résultats.
Le micro foncier est soumis à un abattement qui couvre les frais de gestion courante et l’entretien des locations.
Si vous avez prévu des travaux plus couteux que l’économie réalisée par l’abattement, optez plutôt pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les charges de vos revenus.
Le régime micro foncier et l’abattement de 30%
Tant que vous percevez moins de 15000 euros de loyer annuel, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Un abattement de 30% sera pris en compte automatiquement pour le calcul du revenu foncier imposable.
L’intérêt de ce régime réside dans sa simplicité : Il suffit de déclarer les loyers sur votre déclaratin de revenus, les impôts se chargeront du reste.
L’abattement micro foncier représente les frais de gestion et d’entretien.
Régime réel et déduction sur revenus fonciers
Les charges déductibles
Les charges déductibles des revenus fonciers sont celles liées à la gestion locative, à l’entretien et aux réparations.
Par exemple, vous pouvez déduire (sur facture) les frais de gestion locative et de syndic de copropriété, les diagnostics immobilier, le contrat chaudière. Sont également déductibles les intérêts du prêt immobilier et les assurances
En complément, vous avez le droit de déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 20€ , indiquez « Autres frais de gestion »
Enfin, vous pourrez déduire le montant des taxes foncières, sauf la fraction correspondant à l’enlèvement des ordures, qui doit être facturée au locataire.
Les charges non déductibles
Les frais liés à l’acquisition ne sont pas déductibles. Vous ne pouvez donc pas récupérer les honoraires d’un agent immobilier ou d’un notaire.
Si les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce n’est pas le cas des amortissements de capitaux.
Quels sont les travaux déductibles ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les travaux d’entretien et de réparation.
Par exemple : Vous pouvez déduire les peintures ou le remplacement de la chaudière.
Vous ne pouvez pas déduire la construction d’une extension ou l’installation d’une veranda, parce qu’il s’agit d’une intervention apportant de la valeur.
Déficit foncier imputable
Le déficit foncier imputable est obtenu lorsque la somme des charges locatives déductibles est supérieure à la somme des loyers perçus sur la même période.
Le régime de droit commun prévoit une déduction des impots sur les revenus foncier en cas de déficit. Cette déduction est plafonnée à 10700 euros / an.
En contre partie, vous vous engagez à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (CF article 156-I-3 du CGI.)
Imputer un déficit foncier, c’est s’engager à laisser en location pendant 3 à 4 ans.
Les programmes d’investissement s’appuient sur le déficit foncier pour présenter leurs produits comme des outils de défiscalisation.
en effet, les dispositifs d’incitation fiscale telles que Robien, Borloo ou Scellier, génèrent du déficit foncier grâce à des abattements spécifiques ou une déduction de l’amortissement.
La déclaration de Revenus fonciers 2044
Cette déclaration de revenus fonciers est obligatoire pour les personnes foyers fiscaux ayant opté pour le régime réel ou ayant perçu plus de 15.000 euros l’année dernière.
Elle doit être adjointe d’une déclaration spéciale si les revenus fonciers sont issu d’un dispositif particulier, tel que Robien ou Malraux.
Prélèvements sociaux et contributions sociales
Les bailleurs sont soumis à des contributions sociales calculées sur les revenus nets.
Depuis le 1er Janvier 2011, les contributions sociales s’élèvent à 12.3% des revenus net. Elles regroupent la CSG, la CRDS et les prélèvements sociaux.
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Le 19, mai, 2010 à 23 h 04 min
Des travaux de ravalement de l’immeuble ont été réalisés en 2009, mais payés en 2010, pouvons nous les déduire de la déclaration 2009 ?
Merci
Le 19, mai, 2010 à 23 h 28 min
Pour les prélévements sociaux de12,1%,ils sont calculés sur les loyers reçus (sans les charges ),ou sur les loyers ,déduits des travaux réalisé dans l’année.
J’ai fais ma déclaration d’impots avec le micro foncier.
Amicalement
Le 20, mai, 2010 à 8 h 28 min
Peut on declarer en regime reel la taxe fonciere et la csg et quels montants des frais de copropriete
Cordialement.
Le 20, mai, 2010 à 16 h 32 min
bonjour SVP nous sommes epousé et citizen italiens, avons loué une anné notre apt (8 mois 2009, 4 mois pendant 2010) nous avons domandée au boureax d’imposition du arrondissement mais il ont bloquée en dizant que nous ne avons pas rien que payer…
est ce vrai?
Le 23, mai, 2010 à 1 h 03 min
je loue un local commercial. le bailleur me fait payer la taxe foncière qui est incluse dans les charges habituelles. Est-ce normale.
merci pour votre réponse
Le 25, mai, 2010 à 10 h 17 min
@Merrien > Micro foncier = CSG calculée sur revenus fonciers une fois l’abattement forfaitaire déduit. si vous voulez déduire des travaux facturés en 2009 dont le montant dépasse celui de l’abattement, il faut passer en réel, mais vous vous engagez sur trois ans.
@Dédé > Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refacturer la taxe foncière à son locataire. Cependant, Il faut qu’une clause le précise dans le bail. CF la discussion du 12 Mai sur notre page facebook
Le 26, mai, 2010 à 12 h 21 min
comment sommes nous texés en regime foncier réel car je depasse les 15000 euros MERCI
Le 26, mai, 2010 à 15 h 56 min
Nous possedons une maison que nous louons. Cependant, le locataire a donné son congé il y a un mois.
Nous comptons faire des travaux d’amélioration avant de relouer.
(remplacement de la chaudière, salle de bain et cuisine)
Cependant en 2008, nous avons opté pour le regime micro-foncier (le loyer etant inferieur à 15000€.
POUVONS NOUS DEDUIRE LES FRAIS D’AMELIORATION LORS DE LA DECLARATION DES IMPOTS 2010 ?
Le 27, mai, 2010 à 16 h 36 min
qu’est ce que le régime micro foncier?
Quel est l’ intéret du régime foncier?
Le 27, mai, 2010 à 21 h 29 min
j’ai un appartement acheté en 2008 mais sur ma feuille impôts je ne sais pas dans quelle case cocher pour la réduction impôts( ex loi Borloo ou autre) sachant que l’année dernier je n’ai cocher aucune case
merci
Le 28, mai, 2010 à 14 h 43 min
@BEA11 > La réponse est dans l’article il me semble ?
@havre.76 > Sauf erreur de ma part, il faut une déclaration 2044 spéciale pour les dispositifs Borloo, scellier, robien, zrr, besson, perissol …
Le 3, juin, 2010 à 18 h 35 min
bonjour
concernant les deductions d’interets immobiliers, l’amortissement du capital et les frais intercalaires sont-ils les mêmes choses ?
est ce que je peux déduire l’assurance du pret immobilier ?
Le 4, juin, 2010 à 10 h 20 min
@Christian > Avez vous optez pour un plan de défiscalisation permettant de déduire une partie de l’amortissement ? (Robien, Borloo ..)
Le 15, juin, 2010 à 14 h 22 min
Bonjour,
je perçois des loyers pour plus de 15000, est-ce cette somme qui constitue les recettes brutes à déclarer en 4BE ou puis-je déduire de ce montant les loyers non payés, les energies non réglées du locataire …. pour pouvoir être à moins de 15000 euros en microfoncier ?
un grand merci
Le 18, juillet, 2010 à 10 h 18 min
bonjour
j’ai une maison que je loue,et que je déclare en frais reel, je suis pour acheter une autre maison que je vais louer, mais je voudrais déclarer la 2e maison en micro foncier. donc ma qestion peut-on en déclarer une en réel et l’autre en micro foncier
merci
Le 20, juillet, 2010 à 10 h 48 min
@Rey > Sauf erreur de ma part, le régime fiscal est attribué à la personne morale. C’est à dire que « vous » pouvez utiliser deux régimes différents uniquement si vous louez en perso sous un régime et que vous passez par une structure intermédiaire pour l’autre. Exemple : Le micro-foncier en « nom propre » et le régime réel via une SCI.
Le 12, août, 2010 à 23 h 40 min
quelle sont les déductions fiscals sur une location meublée, je crois que c’est beaucoup plus que le micro foncier de 30%, mais 71% jusqu’a 30 000 euros de loyer
Le 8, février, 2011 à 19 h 33 min
je voudrais savoir si je doit decare avec les charges ou sans les charges avec le micro fonciere merci
Le 11, février, 2011 à 18 h 27 min
bonjour , j’ai loué une maison neuve non meublée que 5 mois en 2010 (moins de 15000 euros de revenus ) et je compte la louer en 2011 ( moins de 15000 euros de revenus locatif en 2011 ) avec peut etre avec un manque d’1 ou 2 mois en 2011 , je me demande si c’est mieux le micro foncier ou l’autre régime .merci
Le 25, février, 2011 à 9 h 16 min
Bonjour,
Il y a 5 ans , nous avons acheté un immeuble de 4 logements sous forme de sci dite familiale, imposable à l’ir.Je souhaite faire des appartements et les louer en meublé de tourisme . La sci ne pouvant louer ces meublés, quelle solution adoptée étant donné que constituer une sarl n’est pas intéressant car les revenus ne seront pas conséquents.
La sci peut elle faire nous faire un bail spécifique pour que nous puissions louer ces meublés.
Par avance merci
Le 25, février, 2011 à 20 h 02 min
Bonsoir
Pouvez vous me dire si dans le cas d’une location vide au régime réel il est possible de déduire la CSG liée à cette location .
D’avance merci
Cordialement
Le 10, mars, 2011 à 17 h 58 min
bonjour
j ai 4 appartements, puis je déclarer mes revenus fonciers en réel pour 2 appartements et les 2 autres en micro foncier, car lorsque je fais une simulation aux impots sur internet, ça m indique que l on ne peut pas opter pour les 2 solutions. merci de votre réponse
Le 11, mars, 2011 à 10 h 27 min
Bonjour,
des travaux de ravalement on était effectué en 2010. Si l’ai bien compris, je dois déclarer en foncier réel pour avoir possibilité de déduire ces frais. mais l’apartement loué doit être vendu d’ici un année pour permettre de payer la maison de retraite de ma mère. que ce passe-t-il pour les 3 ans d’engagement???
Cordialement
Le 18, mars, 2011 à 17 h 01 min
attention pour les prèlèvement sociaux ils passent à 12.3 % depuis le 01 janvier 2011.
Le 18, mars, 2011 à 19 h 02 min
@TUDURI > Merci pour votre message, j’ai mis à jour l’article dont la parution remonte déjà à près d’un an…
@Claude > Ce cas de figure ne m’est pas arrivé mais vous suggère de demander confirmation au centre des impôts. Vous pouvez passer un petit coup de fil, ils sont aussi là pour ça
Le 20, avril, 2011 à 17 h 30 min
ou peut-on lire les réponses à ces questions?
merci
Le 1, mai, 2011 à 23 h 35 min
je perçoit des loyer de 720 euros par mois pour ma maison principal que je loue 2 ans suite mutation et j’ai un crédit de 490 euros par mois sur cette maison et je verse un loyer pour mon logement actuel, comment doit-je déclarer ces revenus qui me permet de rembourser mon prêt et les charge diverses.
Le 2, mai, 2011 à 13 h 57 min
@Didier > Vous louez en nom propre ? Le plus simple est de déclarer en micro-foncier, à moins que vos charges (hors crédit) soient supérieures à 30% des loyers perçus.
Le 8, mai, 2011 à 20 h 05 min
Concernant,l’alourdissement de la fiscalité sur les plus values immobilières qui pourrait entrer en vigueur dès le deuxième semestre 2011
Nouveauté redoutée ,qui consisterait à assujettir,aux prélèvements sociaux de 12,3 la plus value réalisée avant d’appliquer l’abattement lié à la durée de détention.l’intégralité de la différence entre prix d’achat d’origine et prix de cession serait soumis à ces prélèvements sociaux
Dans le cadre d’une transmission,la constitution d’une SCI est elle judicieuse et adaptée ?
merci de vos conseils
Le 7, octobre, 2011 à 21 h 17 min
Bonjour, j’ai acheté un studio en sci en juillet 2010. je compte le louer en meublé. je lis que nous pouvons déduire plus en meublé .(71% au lieu de 30%) en micro-foncier. est-ce plus intéressant pour moi car j’ai cru comprendre que la première année, je pouvais déduire les frais de notaire ainsi que les achats de meubles et divers accessoires.
ou puis-je me renseigner pour la premiere déclaration .
Le 22, octobre, 2011 à 23 h 02 min
de janvier 2011 àmai 2011 j’ai loué en vide (ayant opté pour le regime fiscal reel)un appartement, les locataires ayant donné leur congé je n’ai pu le relouer qu’à partir de septembre apres l’avoir meublé pour 2500 euros donc j’ai une perte de loyer une depense et suis sans doute soumis au regime microfoncier de septembre à decembre 2011??? mais puis je deduire les frais des meubles en les deduisant des revenus
merci de me le confirmer
oceane
Le 24, novembre, 2011 à 0 h 36 min
Bonjour
dans l’idée d acheter prochainement une maison pour location , qui est louée actuellement 620 € , mais j ai 40 € de frais de copropriété.
je souhaite savoir comment se calcul les contributions sociales de 12.4 % en Avril 2011 ?
Sachant que sur les 620 € de loyer, j’ai 40 € de frais de copropriété.
Si je perçois un loyer de 620 € par mois, je dois calculer ((620 x 12) / 100) x 12.4 = 922.56 €
ou
(((620-40)x12) / 100) x 12.4 = 863.04 €
En suite, en micro foncier les 30% d’abattement ne me semble pas intéressant car :
30 % de mes loyers de 620 = 2232 €
mais j’ai bien plus en remboursement d’emprunt chaque année car le crédit sera récent.
les contributions sociales en plus à payer
peu etre les 40 € par mois de frais de copropriété à compter
l assurance du près (je ne suis pas sur)
les 8 % (à peu pres) de frais de gestion et ??? % d’assurance loyer impayé
et d autres que je dois oublier ….
cette maison est en vente à 115 000 € FAI , je voudrai la baisser de façon à payer 110 000 € FA + notaire compris .
crédit de 110 000 € sur 20 ans = 710 € par mois
qu’en pensez vous ?
combien je vais devoir sortir par mois tout compris (impôt, taxes , contributions sociales et autres …)
merci beaucoup
combien vais je devoir sortir par mois ?
Le 2, décembre, 2011 à 17 h 28 min
Attention, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus fonciers l’amortissement des capitaux. Dans les faits, je ne connais aucune banque qui accepte de prêter sur plus de 15 ans, et encore c’est très limite en terme de rentabilité. Vous devriez aussi compter des provisions de maintenance incluant pour 10 années de location : Deux réfections des murs, une réfection des sols et plafond et environ 500 à 800 de rééquipement. C’est vraiment le grand minimum !
Le 13, janvier, 2012 à 1 h 12 min
je suis gérant minoritaire (50%) d’une sarl qui loue des locaux via un bail commercial à moi même en tant que personne physique propriétaire des 43m² que je loue donc à cette sarl; bail commercial de 2001
lors d’un contrôle fiscal l’urssaf incorpore les loyers que je perçois (10.500e net micro foncier par an) dans ma fiche de paie et prélève des cotisations sociales (5.000e pour 2009… houps…..)
le contrôleur part d’une location gérance pour généraliser via l’article L242.1 à tout revenu foncier perçu par une personne exerçant une activité commerciale dans les locaux qu’elle loue à lla société (une sarl ici)
pouvez vous m’aider à me défendre au secours ……..merci
Le 14, janvier, 2012 à 12 h 51 min
En effet, c’est injuste comme décision ! Surtout que si vous ne louez pas le fond de commerce, je ne vois pas comment on peut qualifier cela de location gérance. J’ai trouvé cet article qui pourrait vous aider : Gérer un contrôle URSSAF.
Le 25, janvier, 2012 à 7 h 57 min
Bonjour,
Depuis Septembre 2011 mon locataire ne paie plus son loyer, j’ai fais les démarches pour qu’il régularise je veux savoir si je dois prévenir les impôts concernant la csg et rds merci
Le 25, janvier, 2012 à 18 h 47 min
Il n’y a aucune déclaration particulière à faire, la CSG est calculée sur les encaissements.
Le 29, janvier, 2012 à 18 h 47 min
Les revenus d un commerce et ceux d un appartement peuvent ils être dissocies pour le fisc l un en microfoncier l autre imposition normale , merci
Le 3, février, 2012 à 18 h 49 min
bonjour
j ai des parts dans une sci, pour du locatif et une maison en nom propre que je loue aussi, puis je déduire 2 fois les 10700 euros de travaux maxi, une fois dans la sci et une fois en nom propre.
merci de votre réponse
Le 24, mars, 2012 à 12 h 50 min
Bonjour,
Je loue actuellement un appartement qui me rapporte 5040 euros de loyers
par année.Jusqu’alors, je déclarais les revenus locatifs en micro-foncier.
J’ai du changer la chaudière au mois de janvier de cette année et ceci m’a coûté 2800 euros.
Je pense déclarer mes revenus au frais réel. Puis-je revenir au micro foncier ensuite si je n’ai pas de frais conséquents l’année prochaine?
Merci de votre réponse.
Le 3, mai, 2012 à 23 h 42 min
Bonjour,
Je perçois des loyers sur ma maison location. cependant, les loyers sont inférieurs au montant de mon crédit immo. Loyer perçu 750 €, emprunt 1080 €. Je suis donc en déficit mais au niveau de la déclaration d’impots je suis en bénéfice. Est ce normal ou ai je oublié de faire une opération.
Merci
Le 27, mai, 2012 à 15 h 32 min
bonjour j’ai acheté u local commercial ,je ne trouve pas de locataire, et je paye les charges et taxes fanciaires,est ce que j’ai le droit de declarer aux impots sous forme reel merci
Le 30, août, 2012 à 13 h 52 min
Bonjour,
Nous venons d’acquérir avec mon épouse un appartement à la mer et nous le louons l’été.
Les revenus sont en dessous de 15 000€, vous nous conseillez donc de déclarer sous le régime de micro foncier?
Comment cela fonctionne?
Comment pouvons nous savoir combien d’impôt cela va nous coûter?
Merci pour vos conseils
Cdlt
Le 18, novembre, 2012 à 19 h 20 min
Bonjour,
Je suis locataire d’un local commercial dans une commune. Puis je être inscrit à l’IRPP dans cette commune en tant que locataire de ce local commercial ?
Merci sincèrement de votre réponse.
Cordialement,
Le 21, novembre, 2012 à 16 h 33 min
Bonjour,
Si le bail est mixte et que votre habitation principale est le même que celui de votre lieu de travail, je pense que vous pouvez déclarer vos revenue dans cette commune.
Il serait quand même préférable de vous renseigner auprès de l’administration dont vous dépendez.
Bien cordialement
Patricia